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銷售的萎靡也令恆盛地產的資金來源越發的狹窄。
這幾年,對於恆盛地產控股有限公司(00845.HK,以下簡稱“恆盛地產” )來說,當真可以用“風雨飄搖”這四個字來形容。無論是其持續疲軟的銷售業績、緊繃的資金鏈,還是其私有化方案的失敗,高層的劇烈動蕩,已然將恆盛地產置於風口浪尖之上。
日前,在數十家公布了首季度業績的房企中,恆盛地產的業績表現顯得尤為“突出”:恆盛地產累計實現合約銷售額約為11.37億元,同比減少55.1%;累計實現合約銷售面積約為7.34萬平方米,同比減少60.0%。
而3月份,恆盛地產的銷售額更是同比大跌近七成。這位昔日可以與“萬科”、“保利”等房企巨頭相提並論的“大佬”,如今已然被現實狠狠地甩在了後面。在房企業績不斷飆昇的去年,恆盛地產全年的房地產銷售額卻僅為73.11億元,同比下降了近1/3,利潤大降73%,恆盛地產去年的純利僅為2.93億元,資本負債比率高達87.4%。在質量方面,恆盛地產的項目也是被頻頻爆出質量問題,深陷信任危機。
評級機構穆迪形容恆盛地產為其評級的中國房地產開發商中,銷售表現最為疲弱的一家。這位昔日的“大佬”更是在去年,被冠上了“年內表現最差內房股”的稱號。時代周報記者曾經試圖針對資金、質量等方面的問題采訪恆盛地產的相關人員,但一直沒有得到回應。
銷售萎靡陷資金困局
去年整整一年,對於恆盛地產來說,是無比郁悶的。
在恆盛地產全國布局的四個區域之中,業績十分慘淡。區域中除了長三角地區的銷售額同比增長39.8%以外,其他區域都出現不同幅度的降幅,其中東北地區降幅最大,高達近69%。而在幾年前,恆盛地產的業績卻是另外一番景況。
在2010年之前,恆盛地產無論是銷售額還是利潤都是處在一個很好的上昇的狀態,而且其在2008年前後,其銷售額甚至可以和萬科、保利這樣的房地產龍頭相提並論。但是隨著房企的業績飛速增長,恆盛地產似乎並沒有跟上時代的步伐,當萬科、綠地等房企早已跨過千億元,開始奔“2000億元”的時候,恆盛地產的銷售額卻依舊在百億元的級別徘徊。
據恆盛地產財報顯示,其2010-2013年的合約銷售額分別為126.8億元、133.2億元、109.3億元、73.11億元,業績整體呈現出一個下滑的狀態,連續4年都沒有完成最初的銷售目標。
對於業績逐年下滑的原因,有業內人士表示,“恆盛地產的管理層不願大力促銷優質項目,但又不能快速處理缺乏吸引力的項目,導致跌入慢周轉的陷阱。建築進度慢、投資者信心消失和融資難度增加形成了惡性循環。”
除了銷售額,其淨利潤也在直線下滑:2010-2013年,恆盛地產的淨利潤分別為36.08億、22.15億、10.8億、2.92億元。3月,恆盛地產針對業績的大幅下降公布了盈利警告,公告中對於業績大幅下降的解釋是:由於年內交付項目的產品結構及地域分布發生變化,而導致綜合毛利率下降,投資物業的公允價值增加,淨額下降;及對個別物業項目的尾盤存貨做出減值、撥備。
銷售的萎靡也令恆盛地產的資金來源越發狹窄,自去年底至今,恆盛地產多次在國內借助高成本信托進行融資。據恆盛地產公布的2013年業績顯示,截至2013年底,恆盛資本負債比率飆昇至87.4%。5月23日,恆盛地產再次發布公告,恆盛地產通過中融國際信托再次籌集到了7億元的融資。公告顯示,恆盛地產及其全資附屬公司(包括上海鑫泰房地產發展有限公司、恆盛地產投資(上海)有限 公司、上海冉娟裝潢工程有限公司、上海恆冉房地產開發有限公司)已經與中融信托訂立合作協議。
根據合作協議,中融信托將成立信托計劃為上海恆冉籌集人民幣融資,金額最多為人民幣7億元。
“恆盛地產的土地儲備比較大,所以對項目的運營資金需求比較大,從而會依賴包括短期借款在內的各類融資方式。”房地產評論員嚴躍進對時代周報記者表示:對於一個企業來說,只是大量依靠信托融資來解決資金的話,不僅成本會提高,而且資金壓力變很大。
2015年10月恆盛地產還將迎來一筆3億美元債券的到期,這意味著恆盛地產將在今年面臨沈重的再融資壓力。
“恆盛地產的資金鏈近幾年均較為緊張,企業在港上市成功後,贏得了投資行業認可,融得了部分資金,前期拿地較為積極,導致大部分資金沈淀在土地上,後期項目開發資金較為緊張。公司領導人出現事故後,企業難以贏得投資人信任,不惜采用高利貸融資,無疑推高了融資成本。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示。
私有化失敗股價暴跌
於2009年登陸港交所上市的恆盛地產,卻在2013年宣布了私有化的決定。私有化方案公布後,恆盛地產董事局主席張志熔的解釋是,股票價格低迷已經對恆盛地產在客戶中的聲譽,連帶對公司的業務及員工士氣產生了不利影響,實施建議可消除此不利影響。
張志熔方面給出的另一個理由是:恆盛地產股份的交易流動性長期處於低水平,過去12個月的日均成交量約為每日880萬股,僅佔全部股票的0.11%。股票的交易流動性低,可能令股東難以在不對股票價格產生不利影響的情況下在市場上大量出售股票。
業績的持續萎靡,投資者對於恆盛的悲觀看法導致恆盛地產的低估值,甚至包括熔盛重工的資金危機,都成了迫使恆盛私有化的重要誘因。
“恆盛地產已然進入一個惡性循環當中,無論私有化後出售地產項目給熔盛重工‘解圍’,還是通過私有化來盤活恆盛地產,都是突破瓶頸的無奈之舉。”一位不願具名的業內人士向時代周報記者說道。
恆盛地產私有化計劃一度獲得第二大股東中國人壽保險(海外)股份有限公司的支持。中國人壽公開表示,將贊成張志熔提出的私有化議案,並作出“不可撤回及無條件承諾”。
出人意料的是,在隨後按人頭投票的環節,對於恆盛地產大股東張志熔以每股1.8港元私有化公司的計劃,大部分出席法院會議的小股東,對僅以招股價(4.4港元)約四折的價格私有化表示不滿,投下反對票,大股東的私有化計劃最終未獲通過。按規定,此次未能在法院會議上獲得通過意味著恆盛地產在一年內將不可重提私有化。恆盛地產復牌後股價當天下跌近30%。
私有化失敗後不久,恆盛地產即宣布行政總裁兼執行董事劉寧及首席財務官兼副總裁姜永進離職的消息,公司方面澄清上述兩人離職與私有化計劃失敗無關,但這並沒有扭轉市場對公司前景的悲觀看法,恆盛地產的股價在高層人事動蕩發生後一日跌去了7.4%。
質量問題頻發成隱懮
令恆盛地產雪上加霜的是,近幾年,恆盛地產在全國的許多項目被爆出存在各類質量問題,例如牆體開裂、屋頂漏水、房屋縮水等嚴重質量問題更是被媒體頻頻曝光,深陷信任危機。對於恆盛地產來說,無疑給本就萎靡的業績添上了一絲陰霾。
日前就有媒體爆出,在位於北京市大興區的恆盛埃菲爾映象小區,有多名業主爆出其所在小區樓房部分牆體似豆腐渣,脆弱至極。牆皮剝落後,甚至用手就能慢慢摳掉牆面下的土灰,直至牆內裸露出水泥磚塊。業主張先生稱:“我就用手摳了一下,發現水泥砂漿那層簌簌地掉,根本就沒多少水泥,都是沙子。”
恆盛地產位於湖南的恆盛世家項目,日前被業主爆出,其在恆盛世家購買了房四五年了,房產證卻遲遲得不到辦理。時代周報曾在去年《恆盛地產多個樓盤質量問題頻現》一文中,對於恆盛位於合肥的合肥恆盛皇家花園和合肥恆盛豪庭項目,存在大面積牆面空鼓和嚴重滲水等質量問題進行過報道。
據媒體報道,2013年江蘇南通東城區恆盛豪庭因出現漏水、空鼓和裂縫等問題,引發業主維權。南通市建設工程質量監督站曾在2011年7月22日發布了南通市2011年二季度工程質量通報,通報恆盛豪庭A、B、K車庫工程被列入施工質量較差工程。同年10月13日發布的三季度工程質量通報顯示,恆盛豪庭9、11號樓被列入施工質量較差工程。
“質量安全是任何行業都應該重視的問題,一個企業想發展好,有前途,有消費者支持,最起碼的就是搞好自己產品的質量安全,盡可能地消除不安全隱患。”不動產智庫負責人蔡為民告訴時代周報記者。
殷旭飛告訴時代周報記者:“恆盛地產要應對當前的困難局面,首先還是要搞好集團內部管理,扭轉高層動蕩局勢,利用原有積累的優勢和品牌,贏得投資者信任;其次,注重項目開發,不能一味為了節省成本而忽略或者降低質量保障,根本還是要保障消費者利益,纔能贏得市場;最後,采取具體行動擺脫困境,通過整體出售部分項目、土地來緩解當前資金緊張的局面。”