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對於如今的北京首都開發股份有限公司(600376.SH,簡稱『首開股份』 )來講,無疑是相當『鬧心』的。年初以來,在信貸緊縮、供求變化以及觀望情緒濃重等因素的影響下,今年的樓市不可避免地迎來了『寒流』。
最近幾個月,有關房地產的負面消息可謂是層出不窮:從房企們降價跑量回籠資金,再到房企們不斷被爆出的財務危機,『資金鏈斷裂』、『債務違約』、『破產』都已然成了媒體報道的常用詞匯。
日前,一篇關於『首開股份或成光耀第二』的報道,更是把首開股份推到了輿論的風口浪尖之上。
報道稱,去年的首開在土地市場上可謂是『財大氣粗』,共耗資186.4億元拿下了21宗土地,雖然搶了不少『好地』,但在財務上也付出了不小的代價,截至2013年底,首開股份借款總額已超過400億元,年內支出利息高達31.69億元,而據其年報顯示,首開2013年實現的淨利潤卻也只有12.89億元。
首開股份雖後來發布了澄清公告稱,公司目前生產運營正常,承認公司財務情況存在一定的壓力,但是並不存在資金鏈斷裂的風險。盡管公告如此,但因其首季度業績的大幅下滑和被疑為資金鏈緊張而不得不拋售項目,都令業內對於首開資金鏈風險的質疑不斷攀昇。
針對近期的媒體質疑,首開股份董秘王怡在接受時代周報記者采訪時表示,該司近期展開了一系列的救贖行動。王怡說:『近期確實有一些媒體對於我們公司的資金鏈上有一些負面的報道。不過我們公司於5月22日獲得了北京銀行200億元的授信,而且我司新開盤的項目銷售情況也是非常的好,當日便售罄。』
深陷高負債危機
去年的土地市場可謂是一片『火熱』,房企們蜂擁而至,區域地價不斷地被刷新,而首開股份也是同樣不甘落後。
在首開股份以『北京市場為核心發展區域,廣泛布局全國具有發展潛力的二三線城市』的發展戰略之下,首開股份的身影頻頻出現在土地交易市場上。
2013年,首開股份耗資186.4億元在全國瘋狂掠奪21塊土地。其中在北京地區(大興、通州、朝陽、亦莊、昌平)有12塊。除了堅守北京市場,首開股份向外『擴張』勢頭依舊明顯,在北京以外地區,首開股份共掠地達9塊,佔了四成有餘。
據統計,地上規劃面積為214.3萬平方米。其中,可售商品房面積193萬平方米,配建自住型商品房6.45萬平方米,保障房13.77萬平方米,公司權益出資為186.4億元。
但相比於首開股份在土地市場上186.4億元的『大手筆』,首開股份的『底氣』卻是有些並不那麼足了。據其2013年報顯示,首開股份2013年全年的營業收入卻僅為135.01億元,而其實現歸屬於上市公司股東的淨利潤也僅有12.89億元,比上一年少了20.3%。
瘋狂必然也是要付出『代價』的。為了滿足資金的需求,首開股份開始不斷地通過銀行貸款、信托貸款、私募債等方式來進行融資,來滿足其瘋狂擴張所帶來的資金需求。據其年報顯示,2013年底,首開股份銀行貸款餘額為200.74億元、信托貸款餘額為164.31億元、私募債為48.92億元,融資總額達413.97億元,年內利息支出高達31.69億元。
有媒體稱,相比於首開股份高達31.69億元的年內利息支出,首開股份2013年累積實現的淨利潤僅為12.89億元,相差兩倍有餘,高額利息吞噬企業利潤,首開股份深陷高負債危機。
『雖然單純從淨利潤和利息支出的比例來看,並不一定能准確地判斷出房企的資金安全,還包括資金的安全性和穩健性,但卻是對於房企的財務風險有了很大程度的體現。』蘭德諮詢總裁宋延慶向時代周報記者表示,開發商當年期內的利息支出與淨利潤之比不宜超過70%,最好能控制到50%以內,如果這個比例過高,那麼可能在財務上就有一定的風險。那如果利息支出超過這個淨利潤,讓利息支出吞噬了大量的利潤,財務風險也將會大幅度地提高,資金安全程度將會堪懮。
在2013年年報中,首開股份也坦承現金流不足的風險:『信托融資比重增加,融資利率上昇,資金成本較高。近年來公司負債率居高不下,面臨著高負債運營風險。』
『首開股份確實存在資金鏈緊張的問題,公司淨負債率飆昇,對企業償債能力提出很高的要求,信貸緊縮、觀望情緒較濃等對房企的影響很大,首開股份也同樣受到這些因素影響。不少銀行放棄房貸業務、上調貸款利率,無疑加大了購房者的壓力,也不利於房企資金回籠。今年銷售若跟不上,資金鏈肯定會承壓。對於如今的首開而言,平價跑量消化庫存乃是上策。』中投顧問項目總監朱文嘉向時代周報記者表示。
拋售物業加快推盤節奏
據首開股份2014年一季度業績報告顯示,首開股份首季度僅累計實現簽約面積21.8萬平方米,同比下降58.6 %;實現簽約金額28.2億元,同比下降61.4%;銷售回款僅為32.2億元,同比下降46.8%。這樣的業績也無疑令首開股份的財務問題雪上加霜。
明年上半年首開股份將面臨更為嚴峻的還款壓力,僅信托資金的到期還款額就超過50億元:平安信托15億元計劃2015年2月5日到期;雲南信托15億元計劃2015年4月24日到期;廈門信托12億元計劃2015年3月27日到期;山東信托10億元計劃2015年2月7日到期。
首開股份表示,2014年一季度扣除預收房款後的有息負債率約為45.6%,屬於房地產上市公司中等水平,償債壓力可控。總體而言,其財務狀況存在一定的壓力,但仍屬於合理范疇。
為了救贖,2014年,首開股份放緩拿地節奏,加快推盤並拋售一部分物業。
日前,首開集團拋售泰安泰山國際飯店有限公司88%股權及5800萬元債權以及北京雁棲舫賓館整體產權。有專家表示,房企拋售部分物業,最根本的原因是可能就是緩解項目背後的各類資金壓力。
對於財務壓力的種種質疑和首季度銷售的同比下滑,首開股份近日專門發布了公告。公告稱,一方面是因為去年一季度銷售的基數較高,另一方面是公司今年一季度推盤量較少,特別是在北京地區推盤較少。按照計劃,首開股份今年二、三季度公司將加大推盤力度。
截至2013年末,首開股份在北京市內共有24個在建項目以及擬建項目,北京以外地區共有24個在建項目以及擬建項目,首開股份全年新推盤面積為136.6萬平方米。
『2013年首開股份在北京地區大興、通州、朝陽、亦莊等地拿地12塊,保障房所佔比例較大。保障房也主要針對剛需住房一族,市場需求仍然巨大。在京津冀一體化的情況下,下半年首開集團業績將會有一定保障。』朱文嘉告訴時代周報記者。
『在保障房方面,首開股份主要是做經濟適用房起家的,具有一定的比較優勢;在商品房方面,作為身處房地產宏觀調控下的國資企業,首開股份的中低端商品房的優勢很明顯,土地成本、平均地價和平均房價都相對較低,有成本優勢和品牌優勢。』宋延慶告訴時代周報記者。
2014年第一季度,首開股份的拿地節奏也明顯地放緩,3月份首開股份未新增土地儲備,整個一季度拿地進度相對去年同、環比均明顯減速。今年4月以來,首開股份新增1宗土地儲備,與行業龍頭萬科聯手以7.63億元獲得北京大興區一幅地塊。
5月25日,位於北京霍營站的首開國風美唐朗觀開盤,推售4#、11#、14#共計492套,僅9個小時便售罄,首開股份回籠資金達12億元。
大股東鼎力支持機構看好
有句俗話說得好,『錦上添花』不如『雪中送炭』,這句話用在首開股份身上卻是相當地貼切。
據悉,首開股份與北京銀行於5月22日簽訂《銀企戰略合作協議》。根據協議,北京銀行將為首開集團提供200億元綜合授信額度。
有業內人士表示,此次北京銀行為首開集團提供的綜合授信額度意向性提昇到200億元,確保了首開集團整體信貸業務的正常開展,同時也為首開集團下屬上市公司首開股份業務開展提供了充足的資金保障。
房地產評論員嚴躍進告訴時代周報記者,在目前整個市場收緊的情況下,和商業銀行搭建戰略合作伙伴關系,是緩和資金鏈緊張的一個有效辦法。相比別的金融機構,商業銀行通過綜合授信額度給予房企一個信貸擴張的選擇權。總體上這有利於維護房企的財務安全。
『200億元的綜合授信額度能夠在很大程度上確保首開集團整體信貸業務的正常開展,緩解企業在資金鏈方面的壓力。綜合授信額度方便靈活,能夠降低企業籌資成本,提高財務工作效率,對企業而言可謂雪中送炭。』朱文嘉告訴時代周報記者。
與此同時,首開股份5月22日發布公告稱,公司接到控股股東北京首都開發控股(集團)有限公司通知,截至5月21日,首開集團累計增持公司股份合計已達公司已發行總股份的1%,增持後首開集團持有公司114225.4萬股,佔公司已發行總股份的50.95%。首開集團計劃自2014年1月27日首次增持之日起一年內,以自身名義擇機增持公司股份,累計增持比例不超過公司已發行總股份的2%。
首開集團的增持顯示了集團對於首開股份的信心。因此,包括中投證券、長城證券、海通證券、東興證券等多家證券機構都將首開股份的評級上昇至『買入』或『推薦』。
中投證券稱,2013年結算量較少,一方面由於項目工程進度均衡,此外部分北京市內項目計劃推遲至2014年轉為現房銷售;2014年可結貨量較多,而國風美唐二期、常青藤、璞?二期3個高利潤率項目將集中結算,2014年業績有望顯著增長。考慮到流動性趨緊壓制銷售,以及北京自住型商品房建設對公司京內剛需項目的衝擊,銷售及業績釋放可能低於我們此前的預期。各方面看首開股份價值被低估,2014年銷售業績有望明顯改善,且有望受益於房企再融資開閘,維持『推薦』評級。
中信建投稱,今年以來,首開股份公司拿地態度較為謹慎,僅通過股權收購方式新增杭州、海口2塊土地儲備,京外戰略繼續向重點二線城市布局,合作方從原先的一線房企延伸至本土區域龍頭,多渠道降低新進區域初期成本。公司在環北京圈擁有640萬平方米項目儲備,佔到總土儲的44%,將明顯受益於北京副城區、河北等環北京圈人口遷移及產業昇級所帶來的紅利,我們期待公司2014年在加大京津冀區域布局方面有所行動。首開股份作為北京區域資深龍頭,近年來戰略清晰,2014年公司增長預期明顯,業績有望更上一個臺階,維持『買入』評級。