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最近,關於房地產業的爭論頗多,房價至少跌3年、救市、鬆綁限購甚至崩盤等言論甚囂塵上。筆者以爲,這些言論都未免有失偏頗。房地產業一如中國經濟主動降速一般,再維持以往的“暴利”水平顯然是不切實際的,但悲觀到崩盤則又有點杞人憂天了。
在紛紛擾擾的衆多關於房地產業的言論中,筆者以爲萬科總裁鬱亮的判斷更切合實際也更有說服力。據媒體報道,鬱亮認爲,中國房地產業的前景仍然健康,只不過以往的“黃金時代”已告終結,而“白銀時代”剛剛開啓。
“黃金時代”往往意味着高增長、高收益,“白銀時代”則要略遜一籌,但仍有相當的利潤空間可供挖掘。
鬱亮樂觀地認爲,政府限制房地產業投機的政策已經見效,目前房價可持續性增強,並且房地產業不存在泡沫,自2008年政府收緊政策以來,開發商和個人投資者的金融槓桿已經大幅減少。
但更多的房地產企業和專家則沒有這麼樂觀。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認爲,國內外金融市場條件發生了根本性變化,從而使得資金密集、如此巨大的中國樓市無法再融集到低成本的資金、無法以更大槓桿讓大量資金流入等。當金融市場條件發生如此巨大的變化時,國內房地產市場出現週期性調整就是一種必然了。
那麼,國內房企能禁受多大幅度的調整呢?
據《北京青年報》報道,在關於貴陽國際金融中心一期商務區項目的可行性報告中,中天城投對風險和收益進行了預估。開發商測算,如果銷售均價下降15%時,項目整體銷售淨利率爲10.83%;當項目銷售均價下降32.93%時,項目仍能實現盈虧平衡。
其他房企在做類似可行性報告中也提到,房價下跌25%左右項目都能維持在盈虧平衡點。
以上信息透露的是大部分房企可承受的房價底線。
在房市降價、庫存猛升的關鍵時點,央行在5月12日召開會議,釐清了銀行信貸和剛需的關係,明確了信貸要保證剛需需求的底線。
在兩條底線明確之後,就不必爲房地產市場的波動或調整而焦慮了。因爲房地產業影響着國民經濟的方方面面,政府要想方設法避免這個產業大起大落,在出現非理性漲跌時政府不會坐視不理。而從中國經濟轉型升級的角度考慮,房地產業穩則中國經濟穩,房地產業實現轉型升級則中國經濟轉型升級就有了堅強後盾。
最後,雖然房地產業曾經的“黃金時代”一去不復返了,但“白銀時代”則會延續很久。因爲,房地產業的新增長極還有很多,比如新型城鎮化、保障房、棚戶區改造等,房企抓住了這些機會,就不愁沒有飯吃。