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關於亦莊“降價”的傳言,說法不一。到底誰在降價、誰受追捧,近日,筆者通過走訪亦莊區域在售的主要樓盤發現,區域內並未出現大範圍降價,而產品的不同,使得各項目的市場反應形成了冷熱不均的局面。
調查發現,由於受到自住型商品房的衝擊,亦莊剛需產品跟北京其他區域同類產品一樣,面臨着窘迫的局面,確實有個別項目推出微調促銷的行爲。
同時,值得注意的是,亦莊目前在售的更多項目爲改善型產品,這類型產品依然受到市場的認可,一些產品力比較強的項目,還在被購房人追捧,甚至對區域整體品質的提高起到了標杆帶動作用。
產品力左右項目成敗
在亦莊降價樓盤中,北京城建海梓府以團購名義推出100套特價房,單套最大降幅達40萬元;此外,被傳出降價的林肯公園和金第萬科·金域東郡,實際上是開發商爲促銷,推出與前期不同,臨街或位置不好的低價產品,價格方面並未真正直降。另一方面,依然有項目即便漲價也被市場所認可。近期推出二期的楓丹一號,單價上漲5000元/平方米,當日認購量達8億;方興旗下的亦莊金茂悅,前不久推出的售樓處活動,也是引來爆滿的購房人。
中原地產首席分析師張大偉表示,在這樣的市場格局下,只有不斷提升自身產品的核心價值和競爭力纔可以突圍。
截至5月上旬,北京已有9個自住房項目正式入市,合計供應住宅1.5萬套,其中售價最高的是22000元/平方米,售價最低的是9500元/平方米。
近期,北京開發商明顯將營銷重點向高端項目傾斜。郭毅稱,高端項目受到市場影響沒有那麼大,表現較爲穩定。“4月份公寓、豪宅市場,相比三月份,成交量還漲了4%。所以開發商,會把營銷費用和營銷動作重點用在中高端項目上面。通過這個來拉動業績和利潤。”但是郭毅認爲,該局面不會超過6個月的時間。“很多開發商在去年和今年都拿到了自住型商品房用地,等到下半年,自住型商品房達到銷售週期後,有助於開發商回籠資金。困難是暫時的。”
標杆項目提升區域價值
在走訪中,筆者發現,因有明顯的產品力優勢,區域標杆樓盤金第萬科@金域東郡、亦莊金茂悅和楓丹一號等項目,依然能聚攏旺盛的購房人氣。
業內人士分析,由於亦莊的產業和人羣結構,決定了該區域對高端改善型產品的需求和鑑別能力,目前在亦莊河西區3.8平方公里的範圍內,已經形成了低迷改善型產品的中央居住區,這與萬科、方興、融創等品牌開發商對產品品質和區域配套的重視不無關係。
據瞭解,作爲中國高端住宅開發商,方興地產一直堅持“綠金”標準來打造住宅產品。在以“府系”豪宅爲基礎,量身打造的高端改善型住宅產品“悅系”項目上,亦莊金茂悅從項目的服務細節、樣板區的園林打造、樣板間的科技系統體驗等方面,都對區域的整體提升起到了標杆作用。隨着主打綠金、科技住宅的亦莊金茂悅入市,周邊其他項目,也追隨其引入了新風系統等科技手段,使得區域內住宅水平線整體提高。
據瞭解,亦莊金茂悅即將推出項目的四期,在產品上與前三期有較大的區別,都是7至11層的低密度洋房產品,這也是方興地產在京首次推出低密度洋房。在戶型上,除延續亦莊金茂悅之前的經典戶型外,四期還將推出188平方米的五居,瞄準有更大改善需求的購房人羣。銷售價格,目前還未最終確定,但可以確定的是一定穩定。 文/尚強