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“首付3.2萬起”、“首付減半”……日前,濟南樓市各種優惠促銷層出不窮,房企爲儘快回籠資金,“墊首付”方式不斷“翻新”,墊付時間由幾個月付清發展到三四年還清,墊付比例也不斷升級。有業內人士分析,銷售壓力巨大致使房企促銷跑量,儘快回籠資金。
2014年3月,濟南開發商墊首付開始出現“苗頭”。中鐵·逸都國際出現首付分期的活動,可以參與“墊首付”購買的是逸都國際二期。而另一家明湖·白鷺郡雖原則上不允許分期付首付,但首付交款時間可適當延期。
房企的促銷利器“墊首付”,購房者可以先付10%甚至更低的首付款,由開發商提供無息借款補齊首付款差額。一開始的時候,這些借款購房者須在“一週簽約期內付清”或者“45天內還清”。可是,這一促銷利器很快就出現了“2.0升級版”:有房企大幅放寬了購房者還款的時間限制,改爲分幾個月或幾年無利息還清。
3月底,濟南融匯愛都打出了“首付6萬住南城”的廣告公開宣傳墊首付,隨後,世茂原山首府也開始了“首付減半,10萬起”字樣的宣傳,在被媒體曝光後,“墊首付”促銷並沒有因此被叫停,而是轉入了“地下”。
一時間,濟南市場上各種名目的首付分期層出不窮,恆大金碧新城首付3.2萬、連城國際首付5萬起、鳳凰SOHO2.7萬起、天朗蔚藍城特價鉅惠、匯東國際首付6萬起......開發商墊首付不僅有住宅項目,也有商鋪、公寓,而參與墊首付的開發商,更不乏世茂、恆大等國內知名房企。
爲什麼房企熱衷“分期首付”“墊首付”呢?一位資深業內人士孫先生說:“主要是房子不好賣了,開發商採用這種方式賣樓,能夠快速增加銷售量,加快資金回收速度。除此之外,源於房企內部銷售壓力增大,去年濟南地區的銷售額全國排名靠前,2014年公司內部下發更多的銷售指標,銷售團隊任務增重。”孫先生補充道,“去年銷售額在50多億元的房企,今年公司定的銷售任務多在90多億,所以,房企只能採用更多的銷售方式來賣房子,儘早回籠資金。”
但開發商墊首付,無疑將風險轉嫁給銀行,會給銀行帶來多重風險。從政策規範角度,房貸比例嚴格受銀監會約束,是國家調控的一種,開發商的墊付行爲會擾亂正常秩序;從信用風險角度來說,本該三成的首付由於開發商的墊付,購房者只需一成左右就能網籤,一旦房價下跌或政策變動將會造成大批貸款者拒絕還款,從而造成銀行的信貸風險。
雖然近日央行發聲力挺首套房貸,但據記者調查,山東多數銀行對於房貸並未放寬政策,多數銀行仍要求首套房貸利率上浮5%、二套房貸利率要在基準的基礎上上浮10%。
工商銀行工作人員表示,現在首套房貸的利率是6.8775%,也就是在基準利率的基礎上上浮5%,已經執行一段時間;建設銀行一支行個貸中心工作人員也表示,目前首套房首付三成,利率上浮5%。
一般來說,上半年銀行的房貸額度比較寬鬆,今年卻顯得格外緊張,開發商回款壓力可見一斑。有業內人士表示,現在五大行對於個人住房貸款趨緊,個別銀行貸款申請資格也趨從嚴,房貸業務基本只做合作樓盤的業務,具體放貸時間也不確定。(實習記者孫雪飛)