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仙林湖一樓盤“裸奔”引發樓市價格戰
樓盤降價,前期業主來維權
近日,位於南京市仙林的一家樓盤將精裝改成毛坯,價格從均價17500元/平方米降至14000元/平方米。此外,該樓盤還承諾將退還老業主3500元/平方米的裝修款。一石激起千層浪,該樓盤周邊的另外一個項目也緊急調整戰略,開始打價格戰。隨後,該項目前期高價買房的業主集體跑來維權,仙林湖板塊一下成爲南京樓市焦點。爲何只要房價下跌,業主紛紛跑來維權?業主維權到底該不該?本報記者進行了一次調查。
據瞭解,率先降價的這家樓盤位於南京仙林湖西北角,之間推出的精裝房,裝修標準爲3000-3500元/平方米,加上覈定的毛坯價格,銷售均價在17500元/平方米左右,可現在該盤忽然改賣毛坯房,直接影響到周圍幾個盤的銷售情況。周邊同期開盤的一位置業顧問說,該盤的降價行爲確實給他們帶來了不小的衝擊,損失了很多客戶。他們近期也將推出一幢高層房源,最低價13900元/平米,預計每平米降價超過千元。
“裸奔”的營銷手段,不但引起了購房者的關注,還引發了仙林湖樓盤的“維權潮”。有業主表示,開發商承諾的學區沒法兌現,所以他們要開發商給說法,最好寫入合同內,不然就退房;也有業主認爲樓盤精裝的交付標準比前幾期有所下降。
在現場採訪中,記者發現一個現象,前期高價買房的業主都希望開發商趕緊退房;而前期低價買房的某樓盤業主,只要開發商整改,不肯提“退房”訴求,因爲該樓盤二手房價格和當初購買的價格相比,漲了60%以上。
接連出現的業主維權事件,都發生在仙林湖區域某樓盤精裝改毛坯的降價之後。一位從事房產行業多年的銷售人員說,最近發生的“維權潮”與這段時間市場低迷的行情有一定的關係。開發商下調了對市場的預期,推出了各種特價房,加大了對購房者的優惠力度。部分前期在房價高位入手的購房者,認爲自己的商品房價值有所縮水,出現了不平衡的心理,成爲退房和維權的原因。
對此,南京房地產開發建設促進會祕書長張輝認爲,如果業主們因爲房子降價而維權,在法律上是沒有立足點的。無論是“剛需”還是“投資”,購房者一旦與開發商簽訂了合同,就等於默認了購房的價格風險,所以說,在購房的之前一定要慎重,樓市有風險,入市需謹慎。但是,如果確實存在質量問題,業主維權無可厚非。最近樓市發生了幾起退房和維權事件,除卻那些因降價或無理要求而引發的不合理維權之外,真正因質量問題而爆發的維權事件,值得開發商好好反思。另外,在購房和交付過程中,開發商處於強勢地位,應冷靜面對業主的問題,積極解決。
江蘇省房產經濟研究學會副祕書長、知名律師杜慶江持同樣的觀點,他認爲,對最近南京出現的幾次業主維權事件要區別對待。一部分認爲學區房學區沒有到位的業主,他們的維權是有充分理由的,因爲實際的情況和合同的承諾確有出入;另外一部分因爲開發商質量出問題維權的,也應該得到支持。但如果單純的因爲房價降低就要求退房,則是完全沒有理由的維權。在目前樓市調整的大環境下,開發商在合理範圍內進行的樓盤價格調整都是正常的,除非業主在與開發商簽訂的合同中明確指出,“一旦房價出現下降,業主有權利要求退房”,否則業主所有要求退房的訴求都是不合理的。如果只是因爲自己對樓市過高的預期導致的心理不平衡,這樣的訴求是沒有任何法律依據支持的。
那些年的降價潮
2005年,南京河西板塊迎來一輪降價潮,萬科、萬達、中海等一批樓盤改變銷售策略,力求突圍,甚至有樓盤承諾,如果購買他們的房子出現降價,交付時願意以原價的108%回購,消除購房者恐慌心理。
2008年,受國際金融危機影響,房地產市場出現全面蕭條,許多業主紛紛要求退房。爲了避免因開發商降價促銷而引起的退房糾紛,開發商甚至將“房價波動產生的風險由甲、乙雙方共同承擔”寫入了合同中。在南京,城中某樓盤就因爲突然從12000元/平方米降至9000元/平方米,遭到了購房者集體維權。
2010年底,南京樓市再現“退房潮”,開發商抵擋不住成交的低迷,紛紛以九折、八折優惠售房,並引發大規模退房。河西某開發商既想降價跑量,又不想導致前期業主來維權,特別召開新聞發佈會,補償前期業主損失。