|
||||
潭村改造規劃從2011年不斷修改,在拆遷基本完成、即將動工之際,潭村地塊再次向廣州市規劃局申請修改規劃,將地塊內最高的一棟寫字樓由120米拔高到170米。本次規劃修改採用的方式近年來廣州已經有多個樓盤使用過——“瘦身拔高”,就是在容積率、建築面積等硬指標不變的情況下,將建築的高度提高。
業內人士表示,此類“拔高”大多意在提高單層層高,從而使樓盤顯得更高檔,也更賣得起價。但值得關注的是,2011年市規委會審議潭村規劃時,確定的原則是高度不超過100米,最終的規劃無疑已經多次突破這一限制。
已經突破原來限高
作爲珠江新城最後一個進行改造的城中村,潭村改造項目一直受到關注。2011年11月,市規委會審議並通過了潭村改造方案,其中透露,項目容積率爲5.0,未來將在潭村增設一組次級地標建築,高度設定爲100米。據方案說,此舉是由於潭村處於珠江新城和員村之間,因此天際線需要一個過渡性高點。這一措施也跟獵德村改造相似,目前獵德村在珠江邊有37棟25—42層的村民安置住宅,這批建築高度都在百米左右。
其後的2012年和2013年潭村改造修建性詳細規劃兩次進行過公示,地塊內建築的高度都進行了微調。到2014年3月,該項目的環評獲得通過,其中透露,項目內容包含9棟25—40層高層住宅建築,6棟商業辦公樓(含餐飲)綜合容積率爲5.30。最高40層,以3米一層計算,已經達到了120米,突破了當年規委會確定的限高。
但潭村想變得更高的步伐並沒有停止,27日進行公示的潭村地塊規劃方案徵詢意見公示顯示,位於花城大道北側、潭村路西側的E—01棟辦公樓的建築高度由120米修改至170米。
建築“瘦身拔高”更值錢
記者發現,近年來,“瘦身拔高”在多個項目中出現,都在容積率不變、總建築量不增加的情況下通過了規劃審批。規劃部門的解釋是:建築物高度提高後,建築密度會下降,天際線也更加豐富。
既然容積率沒有提高,開發商熱衷於重新調整規劃又爲哪般?業界人士表示,這種拔高但不增加建築面積的方式,多半是增加單層樓高,比如原來開發商如果要建的是32層100米高的房子,則平均層高約爲3.1米;調整後,如果最高170米建成49層,層高約達到3.5米。這樣,大大提升了樓盤素質,可以打造成高檔的商品住宅,從而更賣得起價。
在寫字樓中更是如此,本次申請單位天河區員村街石東第八、九股份合作經濟社(潭村)就提出,考慮到該項目作爲廣州市CBD珠江新城的超甲級寫字樓的定位,及擬進駐的知名大企業對辦公空間的層高有較高的要求,擬在容積率不變、建築面積不增加的前提下,以及建築密度、綠地率等經濟技術指標符合規劃條件要求的情況下拔高,從而使整體輪廓更有層次感,塑造更優美的城市界面。(記者/劉懷宇)