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鄭州市民張進勇買房時登記了自己的電話號碼,買房後這個號碼被多家中介、裝修公司“輪番轟炸”。隨着住建部和國家工商總局聯合發佈的新版“商品房買賣合同”示範文本落地,這一情況可能會得到改善。
5月22日,住建部和國家工商總局聯合發佈新版商品房買賣合同示範文本,首次明確提出“出賣人對買受人信息負有保密義務”。除了保密條款之外,新合同還明確:新房交付前購房者可驗房;車位、會所可以約定爲業主所有;遭遇“一房多賣”、房屋質量不合格,開發商除退款外,還要支付已付房款一倍或者購房者全部損失的賠償金……
昨天,記者從鄭州市住房保障和房地產管理局獲悉,鄭州市近期將使用新版商品房購房合同。
新聞鄭州近期將啓用新版商品房買賣合同示範文本
張進勇入住鄭州市鄭東新區一知名小區已經1年半了,但他的手機還會不斷接到騷擾電話。“有房產中介問我賣不賣房的,有裝修公司的,還有賣傢俱、家電的。”張進勇說,“這些騷擾電話,是我簽了買房合同後開始出現的。我在小區1000多人的QQ羣裏提及此事,很多業主表示也有相似經歷。”
5月22日,住建部和國家工商總局聯合發佈新版商品房買賣合同示範文本,首次明確提出“出賣人對買受人信息負有保密義務”。這一新規,讓張進勇看到希望:“親戚朋友們以後買房,不會像我接到這麼多騷擾電話了吧。”
“這個合同示範文本是住房和城鄉建設部、國家工商總局在2000年發佈的《商品房買賣合同示範文本》(GF-2000-0171)基礎上,經廣泛調研,多方徵求意見後修訂而成的。”鄭州市一位多次參加住建部召開的新版商品房買賣合同研討會的知情人說。
昨天,記者從鄭州市住房保障和房地產管理局獲悉,鄭州市近期將使用新版購房合同。
亮點1開發商對購房者信息負有保密義務
昨天大河報記者看到了新版“商品房買賣合同”示範文本,這個文本共有十章,僅正文就有26頁。新合同明確規定,購房者擁有驗房的權利。如果是商品房地基基礎和主體結構存在質量問題,購房者有權解除合同和要求開發商賠償損失。如果是除此之外的房屋質量存在問題,示範文本第十一條規定,開發商應當先修復然後交付。
新版商品房買賣合同示範文本有一個亮點:增加買受人信息保密條款,明確出賣人對買受人信息負有保密義務。“出賣人一般指開發商,買受人即是購房者。今後,購房者有了這把‘尚方寶劍’,再遭遇信息泄露,完全有理由去起訴開發商侵權。”鄭州市房管局信訪室有關負責人說。
不過,也有房企營銷人員不看好這項條款的效果。鄭州市農業路一家在售樓盤置業顧問劉東說,從買房到入住,購房者的個人信息需要無條件地轉出多次,水、電、氣的初裝都需要開發商提供戶主個人信息,業主購買裝修材料時也可能留下聯繫方式。“僅約束開發商,恐怕管不了購房者信息泄露的事兒。”
亮點2明確車位、會所可以約定爲業主所有
在鄭州市一個普通地下車位逼近20萬元的時代,沒有一個購房者不關心小區車位的產權。然而,鄭州市目前絕大多數小區車位產權歸開發商所有。
新版商品房買賣合同示範文本有一個條款:“雙方對其他配套設施約定如下:1.規劃的車位車庫;2.會所。”“從《物權法》第74條來看,對於車庫和車位是可以約定的。這個條款意味着,購房者可以在買房時和開發商約定,車位、會所的產權直接歸業主所有。”河南省房地產業商會常務副會長兼祕書長趙進京說。
除了車位外,針對法律法規規定不詳、買受人又很關心的小區公共服務配套設施建設完成情況,小區內車庫、會所等配套設施的所有權歸屬,室內空氣質量、建築隔聲標準等問題,合同示範文本引導買賣雙方進行約定,明晰權利義務關係。新版商品房買賣合同示範文本引入懲罰性賠償金內容,對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的,出賣人除退還買受人已付房款和利息外,還要支付已付房款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
分析
新版合同分兩個版本或爲預售制改革做鋪墊
“新版合同與老版合同最大的區別是分爲了兩個版本,分別針對商品房預售和商品房的現房買賣。”上述參加住建部新版商品房買賣合同研討會的知情人告訴大河報記者。此舉被不少業內人士解讀爲是爲預售制改革做鋪墊。
1994年,備受爭議的商品房預售制度開始試行。所謂商品房預售制度,俗稱“期房”(或者樓花),是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者,並由購房者支付定金或者房款。雖然主流觀點認爲,預售制最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題,以加快城鎮住房建設,但是現在越來越多的業界人士認爲,預售制導致開發商的高負債激進戰略,推高了地價和房價。
鄭州市一家知名房企營銷總監靳波然認爲,新的合同文本與預售制度改革關係密切。
“新版合同在‘商品房基本狀況’中,增加‘預售依據’一欄,註明該商品房由哪個單位批准預售,以及預售許可證號等。”靳波然說,此外,還新增房屋“抵押情況”、“房屋權利情況”。“這些措施,可以完善現在的預售制度,防止開發商把已經賣給購房者的房子違規抵押給銀行或者擔保公司套現。”