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央行發聲力挺首套房貸,不過在實際運作過程中,不同銀行之間,對於首套房貸的放開存在不同程度“潛規則”。“有的銀行明面上說多少都能貸款,不論是20萬30萬還是40萬,而實際上你申
央行發聲力挺首套房貸,不過在實際運作過程中,不同銀行之間,對於首套房貸的放開存在不同程度“潛規則”。“有的銀行明面上說多少都能貸款,不論是20萬30萬還是40萬,而實際上你申請貸款30萬元以上,銀行纔會真正受理。”一位銀行業內人士告訴記者。
>貸款多了,可享基準利率
目前,省城首套房貸利率一般都是基準利率上浮5%,部分股份制銀行和城商行需要基準利率上浮10%。然而,採訪中記者發現,曾經銷聲匿跡的基準利率仍然存在,只不過是換了個“玩法”。一外地銀行濟南分行客戶經理表示,“目前,國家規定新房首付至少是購房款總額30%,只要滿足這個要求,我們就可以貸款給購房者,一般我們會按照總行規定的上浮利率辦理,但是如果是貸款比較多的“優質客戶”,我們會適當下調利率,甚至購房者有可能拿到基準利率。”
對此說法,記者在另外兩家股份制銀行也得到了相似的回答,貸的多了,就可以拿到基準利率。一位不願透露姓名的業內人士對記者坦言,“假如你僅僅在樓盤合作的銀行貸款20萬元,銀行並不會直接拒絕辦理貸款,而會以各種理由推延,最後很多購房者只能選擇去其它銀行貸款,而其它銀行也會這麼玩兒。”
記者調查發現,濟南已有購房者享受到了這種“差別化”的待遇,一位郭姓購房者告訴記者:“我一開始買房的時候準備首付40萬,再辦理30萬的商業貸款,沒想到銀行把利率上調到了1.1倍,並告訴我說,如果我貸款50萬的話,可以按基準利率執行,我們一家商量了一下還是決定貸款30萬,貸款50萬實在是‘不划算’。”
>二手房貸,銀行只認中介
採訪中記者發現,銀行這種新玩法不僅侷限在首套房購房中,在二手房市場一樣存在。一位業內人士透露,現在銀行很少直接受理二手房貸款業務,購房者一般都是通過中介辦理二手房貸。即使有的購房者直接去銀行諮詢,銀行會提出比較苛刻的條件,例如有的是房齡不超過15年,貸款利率上浮10%,這樣“苛刻”的條件讓不少購房者望而卻步,但如果中介來辦理同樣的業務,即便房屋不太符合規定要求,同樣也可以拿到貸款。
省城和平路上一家房產中介的付女士告訴記者:“購房者看好二手房後,我們會幫他辦理貸款服務,然後收取一定費用。”有購房者抱怨,“明明可以不用再花這筆錢的,但是又從銀行貸不到款,最後也只能選擇中介了。”
上述不願透露姓名的業內人士指出,銀行之所以不願直接辦理二手房貸,主要還是因爲二手房買賣中手續繁雜,二手房需要評估價值纔可以貸款,而銀行一般會指定一個代理機構來負責房產價值評估工作。同時這些代理機構也可以幫忙把繁雜的手續辦理齊備,大大的減輕了銀行的工作負擔。但是這樣做最大的壞處就是,購房者需要繳納一筆“中介費”,這也加重了購房者的負擔。
如何最快申請到房貸月初申請最靠譜
對於購房者而言,如何能及時拿到房貸,是大家最爲關心的,對此記者梳理出幾條注意事項希望能夠有所幫助。一般來說,銀行月初的額度會相對充裕一些。在放款方面銀行也是按照提交申請的順序進行,因此趕在月初申請可以適當縮短獲得貸款的時間。
其次,做好規劃,銀行會根據申請人的財務狀況來審批,購房者要提前做好自身的財務規劃。專業人士建議,一般而言,貸款買房每月的還款額以佔家庭收入的30%爲宜。除此之外,公積金貸款更暢通。對於資金缺口額度不是很大的貸款申請人,也有銀行人士支招可以善用公積金貸款,或者申請“商貸+公積金”組合模式,這可以緩解商業貸款的資金壓力,有助於提高審批時效。
另外,多找幾家銀行對比一下。不同的銀行,貸款利率執行標準不一樣,選擇利率最優惠的銀行辦理貸款。最後,申請銀行貸款,購房者可以將自己平時的資金也要有針對性的“入戶”想要申請的銀行。這樣購房者就有可能提前成爲該銀行的優質客戶,到真正購房的時候申請貸款,就更容易從衆多排隊者中“脫穎而出”了。
結婚買房是中國人擺脫不了的情結,它與國人渴望落地生根,渴望安全感的傳統有關,也與古老的農耕文化傳承有關。以前的房價,父母或自己多奮鬥幾年就能買一套不大不少的婚房;現在,尤其是一些一線城市,可能需要兩代人數十年的奮鬥纔有可能買得起一套房。當買房支出已經成爲我們日常生活支出的最重要部分時,有些人開始懷疑:這樣房奴般的日子,到底值不值得?當一輩子房奴換來一套房子跟看上去更有彈性、更輕鬆的租房生活,到底哪個更合算?
房貸支出低於總收入的30%,買房合適
小張與女朋友是大學同學,在濟南工作已經有三年,兩人現在每月收入合計有9000元左右,一直在市中區租房住,每月租金1800元。最近兩人準備結婚,買房自然也提上了日程,小兩口這幾年有存款十萬元,父母答應給他們補上剩下的首付款。最近他們看上了一套90平米的新房,八千多一平方米。兩人做爲搜房網的會員,還可以享受5萬元的優惠折扣。
現在我們給小張小兩口算筆賬,90平的房子,扣除優惠和首付後,他們還需要向銀行貸款五六十萬,按二十年的期限算,每月兩人要還款兩千多,每月所還款低於收入總額的30%,尚屬合理。
如果不買房繼續租房,按每月1800元計算,兩人的壓力和負擔雖然一下子能輕很多,但是20年後,兩人也要也要爲租房支出43.2萬元。這些錢是消費性支出,花掉了就是沒有了的。如果把物價上漲之類考慮在內,小張兩人需要支付的房租可能需要近50萬,這個金額正好臨近兩人買房貸款的金額。20年後仍然一無所有,還是在能力範圍之內每月多支出幾百塊錢換來20年後擁有一套屬於自己的房子,明眼人一看就知道該怎麼選擇。
房貸支出高於總收入30%,租房恰當
小王是個單身白領,在濟南工作兩年,月收入3500。這兩年裏,小王每隔一段時間就因爲這樣那樣的原因搬家。這不,最近一段時間,跟她合租的妹子回了老家,房東不願意讓房子白白空着,就又租給了新來的女孩。沒想到,新來的女孩跟小王作息時間正好相反,每次晚上小王剛睡着,隔壁就準時傳來洗漱做飯的乒乓聲。總這樣也不是辦法,經過深思熟慮後,小王決定買一套房。跟着看房團看了幾次房後,小王最後定下了槐蔭區一套一室一廳的公寓,總價在30多萬。小王自己手裏有5萬快,從父母那借了5萬,然後向銀行貸款20多萬,分15年還清,每月要還款近兩千。每月近兩千的房貸支出對月收入只有3500元的小王來說,着實有些吃力。而且,因爲新買的房子離公司較遠,每天都得倒車,有時候起晚了,就不得不打車去公司。這樣算下來,每月交通費還要扣去一筆。
買房後,小王很明顯地感覺到壓力大了不少,以前每月都要去shopping幾次,現在也不敢去了;以前三五不時跟朋友聚個餐旅個遊什麼的,現在是想都不敢想了。“早知道就不買房了,現在的日子還不如以前租房的時候好過,房奴房奴,沒想到真成奴隸了。”小王跟同事訴苦時曾這麼說。
公說公有理,婆說婆有理,那究竟租房合算還是買房合算呢?業內專業人士經過研究表示,不同的人羣適合不同的準則。
那些初入職場的年輕人,特別是剛畢業的大學生,經濟能力不強,選擇租房尤其是合租比較划算;還有工作流動性較大的人羣,在工作尚未穩定時買房,一旦工作調動就有可能產生一筆不菲的交通成本支出;此外,收入不穩定的人羣,一旦出現難以還貸的情況,房產甚至有可能被銀行沒收。所以,這幾類人租房比買房划算。
而對於工作多年、經濟實力雄厚的白領等相對成熟一些的人羣,以及一些置業升級願望強勁的購房者,買房相對更合適;剛結婚的新人,如果資金不太足的話,買二手房也是個不錯的選擇。
說到這裏,肯定不少人就想問了:最近樓市成交量持續走低,樓市拐點論、樓市崩盤論盛行,加上央五條出臺……將來房價是繼續降低還是升高?現在是買房的最佳時機嗎?對於這些疑問,業內專業人士分析指出,濟南房地產市場購房者多爲剛性需求,投資購房者較少,跟一些一線大城市相比,市場走勢更爲理性,房價也更合理,因此,濟南房地產市場受政策調控和全國樓市低迷的影響不會很大,近期樓市不會出現明顯拐點,房價變動也不會很大,將保持在合理範圍內,這段時間將成爲濟南購房者買房的最佳時間。