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謝正軍/圖
5月26日,住房和城鄉建設部和國家工商總局聯合發布了新版《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現售)示范文本》,在業界引起廣泛關注。據了解,與2000年的合同示范文本相比,新修訂的合同示范文本更加突出平等維護買賣雙方合法權利,在明確雙方義務的基礎上,更加注重買受人權益的保障。
明確賣方告知義務
記者注意到,對於以前開發商說一套做一套的手法,新版合同示范文本對商品房交房時的一些細節作了更詳細的規范,要求賣方將合同簽訂和發生的規劃設計變更、預售合同登記備案情況等重要事項告知買房人。一旦開發商侵害買房人的權益,買房人能夠更早知曉,同時也能夠更早介入,維護自己的權益。
雲南凌雲律師事務所房地產法律事務部副主任沈宗緊律師表示,新版合同示范文本對開發商的『告知』義務進行了明確,更具有操作性,如涉及商品房規劃用途、面積、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施等規劃許可內容變更的,要求出賣人應當在變更確立之日起10日內將書面通知送達買受人。
沈宗緊還分析指出,對於法律法規沒有明確規定的事項,新版合同示范文本也引導買賣雙方自行約定,避免引發糾紛。如針對法律法規規定不詳、買受人又最為關心的小區公共服務配套設施建設完成情況,小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬,室內空氣質量、建築隔聲標准等房屋質量問題,新版合同示范文本引導買賣雙方進行約定,明晰了雙方權利義務關系。
亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存告訴記者,新版合同示范文本明確開發商應充分履行告知義務,充分保障消費者的知情權,對於減少售房糾紛將產生積極的意義。
嚴重違約高額賠償
記者了解到,新版合同示范文本細化了買賣雙方的違約責任,如明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。其中引入懲罰性賠償內容,對存在房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形,約定開發商除退還買房人已付全部房款和利息外,還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
記者在新版合同示范文本中看到,其第二章增加了『房屋權利狀況承諾』一條,明確出賣人對所售房屋不存在『一房多賣』、『司法查封』、『限制轉讓』等作出承諾,並列出其他可自行約定的情況,而買房人則承諾使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等。『針對商品房交易中的一些問題,新版合同示范文本中,明確約定雙方承諾,符合《合同法》、《消費者權益保護法》等法律法規的要求,也是充分考慮了購房者權益保護問題。其中明確約定了開發商的義務和責任,將有助於減少類似「一房多賣」等現象的發生,也有助於遭遇此類欺詐行為的消費者維護自身合法權益。』沈宗緊說。
增加交房驗房環節
『房屋交接前,要想檢查質量,必須先交契稅。』很多買房人曾有過這樣的經歷。針對之前商品房查驗過程中極易產生糾紛的現象,新修訂的《商品房買賣合同(預售)示范文本》第四章第十一條中規定:在辦理交付手續前,買受人有權對該商品房進行查驗,出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件,作為買受人查驗房屋和辦理交付手續的前提條件。
此外,新版合同示范文本還提出,買受人在查驗過程中,發現屋面、牆面、地面滲漏或開裂、管道堵塞、門窗翹裂、五金件損壞、電器等電氣設備不能正常使用等除地基基礎和主體結構外的其他質量問題,由出賣人按照有關工程和產品質量規范、標准自查驗次日起負責修復,並承擔修復費用。『此前開發商約定需要交完各種費用纔能驗房,一旦房屋質量或者其他方面出現一些問題,消費者權益很難得到保障。』沈宗緊分析指出,新版合同示范文本提倡在辦理交付手續前驗房,是相關政策的細化。
售後包租被禁止
記者注意到,針對房屋買賣中極易產生糾紛的口頭銷售承諾,新版合同示范文本提出:不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
沈宗緊表示,返本銷售或者變相返本銷售的方式目前在帶有商鋪的商品房銷售過程中普遍存在。『一些開發商針對購買者意願不夠強烈、支付能力不強等問題,為了把房子賣出去,常常采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式,事實上這是違反了產權辦理等相關規定。作出此類規定,也是為了切實保障購房者的合法利益。』沈宗緊說。