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政策對衝已經開始。產業政策各地不同程度調整,從4月開始已對購房政策作出微調以保證市場平穩。看好未來3個月內房貸利率下行和放款速度加快對板塊估值提升作用。
未來數據越差,對衝越強。銷售利空影響在估值中已有反應。從實體基本面看,行業已經歷降價、成交下滑、流拍、房地產投資增速下滑和破產五大基本面衝擊。截至2014年5月23日,板塊動態PE對A股動態PE折價1.3%。我們認爲當前市場已足夠悲觀,不論機構倉位還是估值上均已進入底部。
土地成交情況直接決定後期政策力度。截至2014年4月,房屋施工面積增速爲12.8%,基本接近2009年經濟危機影響時的最低增速。從目前情況看,受土地供應量縮減、房企拿地謹慎的影響,4月份全國300城市土地成交總建面及幅數同比分別下降19%和13%。整體溢價率爲29.66%,較3月份環比降1.55個百分點,同比僅上漲0.73個百分點,高溢價主要在一線城市。後期土地市場將更爲直接影響政策轉向力度。
截至2014年5月23日,A股市場動態(TTM)PE在11.72倍,房地產板塊動態(TTM)PE在11.41倍。產業政策和流動性政策的合力將對行業基本面產生積極作用。當前形勢下,如果未來政策無效可以期待更大程度放鬆。
建議配置低估值龍頭萬科A、保利地產、招商地產、金地集團,高彈性華夏幸福、陽光城、泰禾集團、榮盛發展,受市場成交悲觀預期影響最嚴重企業世聯行。