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據經濟之聲《天下公司》報道,最近一段時間,大家都很關注房地產行業,因爲這個長年節節攀升的市場終於出現了下滑趨勢,不過很多人沒有想到的是,樓市滑坡會讓另外一個行業陷入危機,這就是信託業。
據報道,由於房產市場持續降溫,房地產信託兌付危機開始顯現,其中受影響較大的有中融國際信託有限公司,這家公司涉及的光耀地產、時代地產等多個房地產信託項目可能面臨兌付危機。中融信託一位內部人士向經濟之聲記者透露,他們確實有兩個地產項目出現了兌付問題。
中融信託:我們的的確確有一些產品出過兌付的風險,這個其實很正常,因爲我們有5千多億的資產管理規模,讓所有的產品都是零風險,這個很不現實。我們之前的產品兌付率100%,目前有兩個不良的項目現在正在處理當中,一個是廣藥集團新都酒店的項目,另外我們在廊坊有一個項目,現在也正在處理。
中融信託的這位內部人士承認,目前房地產市場系統性風險確實大,但不會影響個別地產項目的信託投資,如果出現兌付風險,按照慣例,投資人的錢由信託公司先行墊付。
中融信託:現在整個房地產市場確實有泡沫,而且它沉澱了很多資金,一旦政策上有什麼風吹草動,很多資金都會撤出來。但這只是一個整體的系統性風險,投資者還是應當看具體的項目,過多地考慮系統性風險其實沒什麼必要,因爲任何行業都存在系統性風險。如果資金投在信託行業,至少按照目前整個信託行業的操作慣例,出現不良資產,信託公司會現行墊付,然後自己一點一點去消化。
有一種觀點認爲,中融信託在房地產項目上過於激進。數據顯示,2013年全年,中融信託成立87個房地產信託,規模達到515.4億元,佔公司全年信託規模的15%左右。今年以來,中融信託成立22個房地產信託,規模總計78.3億元,佔總規模的9%左右。一位信託分析師說,這個比例太高了。
房地產項目的兌付問題,不僅讓中融信託自己受到質疑,也牽連到了它的合作伙伴——恆大地產。業內人士透露,今年以來,恆大地產大量通過信託渠道融資,5個月內9家信託公司爲恆大發行成立17只產品,中融信託獨家發行其中的6只產品。
一位券商分析師表示,恆大地產雖是全國領先的地產企業,但發展太過激進,導致負債率一直居於高位,在當下地產降價壓力下,恆大地產的信貸風險比較高。不過,恆大地產集團總裁辦公室負責人對我們的記者說,他們沒有信託兌付危機。
恆大地產:看一下我們這幾年的數據,我們的項目、我們的銷售都是很平穩的,我們已經過了急速擴張期了。我們的項目拓展也都是很平穩的,沒有急速擴展。我們跟信託公司合作都是跟那些以往關係很牢固的公司。無論是信託的募集還是最後的兌付,我們都是本着合同辦的,迄今爲止沒有一例違單。
恆大雖然這麼說,但是德意志銀行近期發表的研究報告指出,恆大地產項目均價下跌,在資金收緊的環境下比較難以得到融資,預期集團現金流不足以應付預算的風險上升,會對原本已相當脆弱的現金流帶來更大壓力。因此將恆大地產2014-2016年的盈利預測下調了9到23個百分點。
恆大這樣公司的信託項目也會出現兌付問題嗎?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲,大公司的信託產品風險一般比較小。
楊紅旭:如果信託投的一些項目在拿地的時候地價比較貴,遭遇市場降溫之後,可能會遇到項目上的一些風險。但是最終還是要看企業,因爲雖然有一些項目會遇到風險,但如果企業的規模比較大,身板比較硬,一般最終不會出現問題。但如果是小企業,一、兩個項目出現問題,最後就可能兌付不了,甚至可能資不抵債。所以我認爲,第一要看這次市場降溫的深度和時間長度,第二要看企業實力的大小,第三才是看信託投入項目的具體情況。
專家點評
經濟之聲:中融信託的房地產項目對於信託公司來說是不是太多了?
李光昱:大潮退去才能看出誰是裸泳者,我覺得現在還沒有看出來。因爲一個很簡單的道理,其實英雄和傻瓜在很多時候做的決策看起來是一樣的,你無法判定。比如說股票在2000點的時候,有一個人瘋狂地買了很多股票,也許後來就跌到1000點,也許漲到4000點。比如說地產業,大家都在喊泡沫很大、要崩潰的時候,你在這個時候大規模進攻地產業,到底對還是不對?我覺得現在是無法判定的,因爲最壞的時候還沒有到,只有到最壞的時候才能知道誰做的是錯的。但也有一種可能,就是你永遠都猜不對,而別人就敢在你覺得風險最大的時候,賭上全部身家,然後一把就賭贏了。
所以我覺得如果中融真的是看好地產業,那大規模做也沒有什麼不成的。至於所謂的比例,我覺得所謂的比例規則都不是給天才看的、做的。
經濟之聲:對於信託業,一直有一個潛規則,叫剛性兌付,有人說應當打破這個剛性兌付,憑什麼我所有的產品都能兌付給投資人?投資人應該本着一個買者有責,同時賣者信託公司也有責的風險意識,否則好產品怎麼涌出來,壞產品怎麼被淘汰?
李光昱:對,剛性兌付本來就不是一個正常的情況,所有的理財產品都是有風險的。剛性兌付在法律上是從來不存在的,真正的剛性兌付只有一個,就是你在銀行的個人存款,除此以外,沒有任何一個剛性兌付。