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每經記者杜冉樂發自雲南
一個是濱海之南,一個是彩雲之南;一個擁有獨特的熱帶海洋氣候,一個佔據豐富的自然人文資源,這就是海南和雲南。去年,雲南省旅遊總收入首次突破2000億元。亮麗的成績單,難掩當地旅遊地產的投資狂熱,甚至一些超級旅遊項目屢撞政策紅線。不過,這似乎並不妨礙雲南推進“旅遊強省”的戰略。
前不久,雲南省與海南省展開戰略合作,深化“山海互動、一程多站”合作模式等。雲南省旅發委相關部門負責人表示,現代旅遊已升級到度假遊,但他們仍停在觀光遊。
不過,海南度假模式並非完美無缺。中國旅遊研究院副研究員楊彥鋒向《每日經濟新聞》記者表示,“海南所有的海灣全部規劃完了,所有東海岸的地都賣出去了,未來就缺乏發展空間了。關鍵是大家要有長遠的規劃,不要因爲短期的利益把好資源都給賣掉了。”
在海南某旅遊地產老闆看來,海南資源獨特,客羣以旅居爲主,其旅遊地產已轉型定位中高端,市場迴歸理性,而云南與周邊存在相似資源,客羣相對低端,未來將分流部分海南客羣,應走大衆路線。
雲南觀光遊VS海南度假遊/
去年,海南省旅遊總收入428.5億元,同比增長13%;接待旅遊過夜人次3672萬人次,同比增長10.6%。同一時期,雲南省旅遊總收入首次突破2000億元,同比增長24%;接待國內遊客接近2.4億人次,同比增長22.1%。
然而在高速發展的背後,雲南旅遊也有“成長的煩惱”。相比海南度假遊搞得風生水起,雲南雖然旅遊資源富集,卻一直爲自身徘徊於“觀光遊”而不自在。
雲南省旅發委相關部門負責人在海南考察之後,深有感觸地向《每日經濟新聞》記者表示,“海南因爲資源單一,在度假遊方面搞得比較好,而我們目前就還停留在觀光遊階段。”
隆鑫地產集團海南分公司總經理及勁鬆在接受《每日經濟新聞》記者採訪時分析說,“海南省沒有太多的景點,客羣以旅居爲主,停留時間長,但云南遊客一天可以去好幾個景點,觀光遊佔多,如何將遊客留下來過夜或度假仍是一道坎兒。”
實際上,以1999年的世博會爲標誌,雲南觀光旅遊達到頂峯,但新世紀以來,隨着國內居民可支配收入增長和羣衆對高品質生活的追求,觀光遊降溫,休閒度假遊開始升溫。直到2006年,雲南省確立“旅遊二次創業”戰略,首先從開發新產品及其配套上加大投入,這也是近兩年雲南旅遊地產投資火熱的一個關鍵因素。
海南“光鮮”度假模式背後/
“很多地方開發旅遊地產項目是有配比的,不是一次性就開發完的。三亞的教訓很多,很多優質的海灣全部建成旅遊地產項目,銷售完以後就只產生一次性的財政收入,沒有持續經營的機制。”中國旅遊研究院副研究員楊彥鋒指出。
目前,楊彥鋒是《我國旅遊地產投資過熱的形成機理及其規制研究》國家級課題組的副組長,他說,目前整個海南所有的海灣全部規劃完了,東海岸的土地都賣出去了,未來沒有發展空間。
不過,近日新華網報道援引三亞市委副書記、市長王勇的講話內容說,“目前,旅遊業和房地產業仍是三亞經濟發展的重要支撐,但未來,支撐三亞經濟的將是消費。資源是有限的,從環境保護的角度,我們必須不斷轉型,加快轉型。”
克而瑞最新報告顯示,截至2013年底,全國旅遊地產主要集中在海南、閩東南、長三角、兩廣、環渤海與西南六大板塊。其中,海南擁有1096個項目,佔全國總數的21%,西南有330個項目,佔全國總數的6%。從開發體量來看,目前海南存量8300萬平方米,西南佔有1.35億平方米。
“從總體用地規模來看,目前全國旅遊地產累計用地規模超過10億平方米,未來旅遊地產用地將向中部、西北、西南等地區擴展。”克而瑞研報預判稱。
對於雲南旅遊業來說,前有海南這個“強手”,後有四川等各路追兵。雲南面對的是追逐“旅遊強省”美好理想與地產投資暗潮奔涌的博弈。
前不久,據《經濟觀察報》報道,雲南省旅發委官員稱,雲南省10大歷史旅遊文化項目投資超過千億元,實際是一種借旅遊搞地產的圈地行爲。另據相關媒體援引雲南省房協的數據稱,雲南旅遊地產投資已達2萬億元。對於上述數據,《每日經濟新聞》記者向雲南省旅發委求證,但其相關部門並未迴應。
楊彥鋒指出,“全國開發過熱的地區比較多,比如三亞、青島、威海、煙臺、營口屬於開發過剩的典型。雲南不算很典型,麗江、版納、大理有旅遊地產,但還沒有到熱得不行的地步。營口屬於旅遊地產過熱、過剩到快崩潰的城市。三亞、雲南的體量很大,但都有旅遊資源撐着,還撐得住。”
《每日經濟新聞》記者注意到,從去年初雲南省旅遊局升格爲雲南省旅發委,到近日雲南官員前往海南省“取經”,並簽署旅遊戰略框架協議,雲南“旅遊強省”戰略進一步提速。
按照雲南省的戰略部署,下一步要加快推動旅遊產業建設的六個轉變,包括變單極突破爲融合發展、變分散發展爲集羣發展、變產品經濟爲品牌經濟、變初級消費爲綜合消費等。
“因爲國家給予海南的政策比較好,定位爲國際旅遊島,他們那些大項目很讓人震撼。比如臨海先行試驗區,現在不單是紙上的規劃,已有項目成型了,建設速度很快。”雲南省旅發委相關部門負責人說,兩地的不同點在於海南是一個島嶼,雲南是一個邊疆省份,資源稟賦不同,海南稍微單一,所以專門做海濱度假。
不過,雲投集團董事長保明虎曾表示,雲南觀光旅遊應與休閒度假、專項旅遊並重,而不是簡單化的“從觀光型旅遊向休閒度假旅遊轉型”。
在楊彥鋒看來,當前旅遊地產也出現了途家等創新模式,盤活存量,搞得比較火,但這種模式越火爆,旅遊地產泡沫越需要擠壓。目前關鍵要有長遠規劃,充分論證,慎用公共遺產資源,絕不能竭澤而漁。
被“低估”的雲南旅遊地產/
當前,雲南旅遊地產投資如此火熱,應如何正確引導旅遊客羣參與消化?相對於海南三亞高企的房價,雲南西雙版納的房價僅爲其1/5,不僅具有較強的競爭性,還具有抗跌性。
景洪房產信息網透露,在入網備案的243個項目樓盤中,今年已售面積682.3萬平方米,已售金額239.09億元,均價3504元/平方米。
“西雙版納這麼好的氣候,目前房價還這麼便宜,城區均價4200元/平方米,郊區3500元/平方米,從來沒有瘋漲過。作爲旅遊地產,海南已不太適合做投資了。”世紀金源集團西雙版納項目營銷經理介紹說,即便是2008年金融危機,這裏也沒受到太大的影響。
不過,《每日經濟新聞》記者查詢中國指數研究院三亞近期的房價走勢發現,在2013年11月至今年4月,除了去年11月、12月及今年1月、3月環比略微增長(不超過1%),今年2月與4月曾環比小幅下降,總體房價在24700元~25100元/平方米之間浮動。
在及勁鬆看來,三亞本來就是海南旅遊地產的主戰場,旅遊地產作爲專業市場,其實就是人們的第二剛需,這兩年整個海南旅遊地產“量價”比較穩定、理性,目前項目銷售雖出現了萎縮,但沒出現“跳躍式”升降。
在旅遊產業活躍度上,西雙版納已比肩甚至超越三亞。去年,三亞接待過夜遊客1228.4萬人次,增長11.5%;實現旅遊總收入233.3億元,增長21.4%。同一時期,西雙版納接待國內外遊客1494.4萬人次,增長19.2%;旅遊總收入171.7億元,增長22.7%。
從兩地的商品房銷售情況來看,去年三亞銷售商品房105.1萬平方米,增長70.5%;西雙版納銷售商品房146萬平方米,同比增長11.5%。
《每日經濟新聞》記者發現,在由亞太環境保護協會、中國城市競爭力研究會評價中心等組織的2013年中國避寒城市TOP50排名中,西雙版納位列榜首,三亞屈居第二。雲南共有9個城市上榜,而海南省僅有4個城市上榜。
楊彥鋒亦表示,從中長期趨勢來看,雲南、海南都是好地方,雲南打出旅遊強省戰略,做旅遊地產還是比較適合佈局的,像美國人逐步往佛羅里達遷移,因爲靠海,氣候也好,影視娛樂業、IT行業都往那裏聚集。如果中國經濟增長到一定程度,人們注重生活質量更多一些,依賴資源的產業更少一些,雲南也有可能成爲“中國的佛羅里達”。
客羣定位“大衆化”/
“三亞旅遊地產正在轉型中高端。”及勁鬆表示,三亞已出臺政策限制80平方米以下的房子,因爲之前出現過“堵城”的情況,他們發現人過多不是一件好事。
據瞭解,今年4月3日三亞停建80平方米以下小戶型的消息不脛而走,對此,三亞規劃局承認了這一事實,並表示未來三亞房地產通過引入金融、會展等創業產業推動轉型升級。
三亞市政府網稱,建市以來,三亞市堅持高端取向,咬定打造國際濱海旅遊度假天堂目標不放鬆。旅遊業、房地產業、金融業快速發展,總部經濟、智慧經濟迅速崛起。
在及勁鬆看來,相比海南三亞,雲南西雙版納等地的旅遊地產不僅價格偏低,還可以容納更多的旅遊人羣,未來必然會分流部分海南投資客羣,因此雲南應選擇走差異化路線,做好大衆市場。
不過,雲南至祥置業研究總監田志餘《每日經濟新聞》向記者表示,“海南旅遊地產可複製性不大,因爲它遇到了好時機,景點單一,而云南每個地州都有自己的旅遊特色,如何總體定位客羣,難度很大,營銷成本很高。”
品牌房企應如何從產品上細分大衆客羣?在海南房地產酒店運營策劃CEO萬志兵看來,房企一定要做好項目定位,選好恰當的合作伙伴,把建築融入到旅遊環境當中,通過對旅遊地的自然歷史人文等方面進行一系列梳理,提煉出主題,再通過建築的方式把主題表達出來。旅遊地產不僅僅是功能化的建築,還需要通過一系列差異化的規劃設計來提升產品價值。
(實習生丁舟洋對本文亦有貢獻)