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融創收購綠城股份新聞發佈會上,相對於宋衛平(左)的高亢激昂,綠城新執掌人孫宏斌(融創中國董事長)如同一個小學生,不停地表示要努力做好
上週四晚間,融創中國和綠城中國發布公告,融創收購綠城中國股份。收購完成後,融創持有綠城約24.313%股份,和九龍倉並列第一大股東。綠城曾經的老大宋衛平降爲第三大股東。這個杭州樓市的老大,曾經要叫板萬科的偏執者,最終將從綠城淡去。綠城,也將從此不再姓宋。那麼,到底是什麼原因,讓宋衛平甘願退出綠城?
綠城又被賣了
老宋稱“有提前開追悼會的感覺”
宋衛平這個名字,大多數人聽到是在多年前的一場失敗的足球反腐風暴。當時的甲A聯賽很火,除了綠城的老闆,他還是綠城足球俱樂部的老闆。因爲不憤黑哨,他和吉利李書福一起,要曝光執法比賽的教練收受賄賂。
此事鬧得沸沸揚揚,但因爲當時足協的反腐力度,此事不了了之。不過宋衛平刺頭形象倒是在整個球迷陣營中傳播開來。大家知道他不僅是個超級球迷,還是一個地產老闆。
時過境遷,宋衛平當時未能扳倒的不少足球黑哨在十年之後大都鋃鐺入獄。而宋衛平自己也可能在綠城俱樂部老闆的道路上走到了盡頭,不光如此,他的主業綠城地產也將易主。這個喜歡大鳴大放的老者,終於覺得累了。
在上週五的杭州黃龍飯店,融創和綠城舉行發佈會,宣佈融創收購綠城中國的股份。主席臺上坐着四個人,綠城董事長宋衛平和他的搭檔壽柏年,這兩個人用宋衛平的話說就是加起來超過120歲了,該到了退的時候了。另一邊是融創中國的董事長孫宏斌和總裁汪孟德,代表着新興力量。
這可能是今年地產領域規模最大的新聞發佈會,全國共有超過300名記者來到了新聞現場。在發佈會上,老宋侃侃而談,心情看似不錯。養了這麼大的閨女,不管是嫁了還是賣了,老宋內心不平靜。
宋衛平提到一個細節,在5月15日首次發佈公告時,他的手機收到了大量的慰問短信,至少有兩三百條,宋衛平內心五味雜陳,一種提前開人生追悼會的錯覺,“能在生前看到別人給自己的基本評價,感覺很奇妙。”
事實上,當天的發佈會現場,衆多到場的媒體人心裏也不平靜,不少記者是二次經歷老宋“賣女”的現場——此次出售綠城股份是宋衛平二次賣綠城,第一次是2012年,宋衛平將部分股份賣給了九龍倉。
兩年成了杭州第一
綠城項目能多賣20%的價錢
1994年的時候,除了經驗什麼都沒剩下的宋衛平從珠海回到杭州,靠着家裏湊的15萬元開了家公司,後來又借了300萬進入房地產領域。只用了兩年,宋衛平的綠城就成了杭州本地的房地產公司老大。
在杭州,豪宅不是由萬科、保利、中海或者星河灣等來定義的,而是由綠城來定義。在杭州項目只要貼上綠城的標識就能夠多賣20%的價錢,很多杭州人畢生的夢想就是有一套綠城的房子。這略有點誇張,但凸顯了宋衛平對品質的追求。
據說綠城在杭州的項目西溪誠園,入戶大堂標準是按照五星級酒店標準建造的。宋衛平說有時候他明知高價也要拍地,就是怕別人把那塊好地給毀了。綠城爲了開發紫桂公寓,把這一地塊上原有的樓盤也買下來,然後拆掉,爲的就是打造小區環境。在綠城,宋衛平也會因爲一個外立面顏色不如意,就花費幾百萬重做。
有人批評宋衛平,可能確實有土豪喜歡這種高端大氣的感覺,但是在商品房發展了20年後,住宅品質已經普遍達到一定水準的時候,比較理性的中產購房者就不見得願意爲那些奢華卻冰冷的大理石地磚買單。
客觀而言,宋衛平這種不計成本蓋房子的思路,雖然贏得了口碑,但也拉高了成本。這也是爲何綠城的房子總要貴一些的原因。在房價不斷上漲的時期,房地產牛市把所有的問題都掩蓋了,綠城突飛猛進。但調控一到,綠城在行業內低毛利率的問題就爆發了。這爲綠城的折戟埋下了隱患。
賣給融創30%是市場原因
不滿讓老宋二次放手
那麼,是什麼最終造成了綠城現在的局面?是什麼讓宋衛平再次決定出售股份?
“這次出售股份的原因非常多,對市場的擔憂也是其中一個重要的原因。”宋衛平認爲自從2001年的調控以來,中國的房地產行業一直不正常。“市場不像市場,行業不像行業,企業不像企業。”尤其是2005、2008、2012年的調控,中國的房地產市場已經不適合一般生存能力的公司生存和發展。
“那麼什麼叫合適的市場?什麼是相對標準的市場?我相信任何學經濟學的人都會有一個基本的常識,市場裏邊的自由交易和基本的信用,在這個市場裏面進行交換的各個主體的自由處事權,像這些在房地產行業裏邊,經過2005、2008、2010年調控之後,已經變得十分的扭曲,面目全非,這已經不太像市場了。”宋衛平越講越激動。
“我們很遺憾地看到,從2008年、2011年的調控,那些不合理的調控並沒有得到糾正,企業應該有的正常的市場環境並沒有被修復,這也是我們對房地產市場的一個極大的擔憂。這個原因在裏面佔的比重可能會在30%左右。”
“更重要的是我的內心很憤怒,誰讓你們把這個行業和市場弄成這個樣子的?真的很不滿。我爲什麼不拿地?我非常反感傻乎乎的規定,什麼地價不準超過起拍價的150%,超過以後競拍保障房的面積,瘋了,這些人,讀過名牌大學,爲什麼做那麼傻乎乎的錯事?杭州華家池地價差不多兩萬七、兩萬八(元/平方米),再配安置房,安置房你物管費怎麼收?你這個安置房分給誰?”
“你不能出爾反爾,賣地的時候說價格多少,賣房的時候要限購、限貸,你不是逼我們死嗎?我們死誰都不會有好處,你要企業講信用,個人講信用,自己爲什麼不講信用?你還給我們自由好不好?這是企業的基本權利。我們是領過營業執照的人,我們不是非法同居。”
曾經的救命恩人成“掣肘”
交給老孫是因“老孫吵架能力強多了”
當然,另一個原因,宋衛平並沒有展開。但在場的所有人都能夠感受到,那就是九龍倉的處處掣肘。新聞發佈會現場,作爲綠城中國第二大股東的九龍倉並未到場。雖然宋衛平的搭檔壽柏年在新聞發佈會的現場宣讀了九龍倉的表態,尊重及支持宋衛平的決定,但在如此關鍵時刻,作爲綠城的戰略投資者,當綠城面臨改弦更張之時,九龍倉未出席發佈會耐人尋味。
某種意義上說,九龍倉算是宋衛平的救命恩人。宋衛平是一個激進的人,爲了能夠和萬科叫板,綠城大手筆拿地。2008年底到2011年底,綠城中國淨資產負債率分別爲:140.1%、105.1%、132.0%、148.7%。尤其是2011年,因爲調控的原因,綠城資金鍊幾近崩斷。銀監會甚至下文,要求信託公司開展同綠城信託業務的調查,綠城股價一個星期跌了30%。
在危機時刻,因爲壽柏年的原因,綠城找到了九龍倉和融創入夥,緩解了綠城的資金危機。實際上,如果不是當時的九龍倉和融創輸血,綠城或許早已不在。
“對我來講這個決定肯定是一個重大決定,但是這個決定肯定不是一個太痛苦的決定,相比較有成千上百億的房子賣不掉,這是一個非常好的決定,可以認爲宏觀調控取得一個階段結果終於逼着綠城要做股本改造了。”宋衛平在2012年九龍倉入資前表示。可以說,這已經是宋能夠找到的能出錢的最好買家了。
但入股之後,宋衛平和九龍倉的合作卻一直難言和諧。宋衛平在發佈會上評價九龍倉是非常受人尊重的,非常穩健和保守的一家企業。但認爲九龍倉是標準的港資企業,香港人管公司和內地人管公司,在60%以上的方式和內容裏是不一樣的。所以他覺得九龍倉比較適合在香港發展,到內地發展,九龍倉的本土化程度不夠,尤其是當面對整個綠城5000多位員工的時候,可能會感到有一些挑戰。