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央行上週要求各商業銀行不能停止房貸,必須保證首套房房貸的需求,同時要求銀行制定合理的首套房貸利率,提高放貸效率。而在央行的力挺態度下,記者採訪深圳多家銀行發現,一些銀行已表態將加快房貸速度,但也有銀行表示會嚴格執行今年既有的房貸收緊政策。
部分銀行表態最快2天完成房貸審批
上週,央行召集15家銀行開會,要求優先滿足居民家庭首套房貸款需求。央行要求很明確,一是合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求;二是科學合理定價,綜合考慮財務可持續、風險管理等因素,合理確定首套房貸款利率水平;三是提高服務效率,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。
在央行力挺首套房貸的會議後,記者發現,部分銀行的房貸態度發生了變化。
工行深圳分行信貸部的工作人員率先表示,該行的房貸業務一直都沒有停止過,央行會議後,他們將進一步提高個人住房貸款的審查審批效率,加快個人住房貸款審批。
光大銀行深圳分行信貸部的趙先生告訴記者,儘管該行的房貸業務不大,但現在的房貸業務仍在進行。審批速度上,只要客戶遞交的資料齊全,資質符合條件,銀行最快兩天就可以完成審批。但銀行的放款時間會有差別,最快一個月可以放款。
中信銀行表示,對於剛需首套房的融資需求,中信銀行始終保持積極態度,但其准入標準依據抵押房產情況、開發商及客戶資質等風險特徵有所區別,執行利率因客戶資信狀況不同存在一定差異。遞交到該行的房貸申請3天內就可完成貸款審批,放款時間會有差別。同時,該行將會盡快改進首套房貸款工作,提高效率,爲剛需服務。
多數股份制銀行稱暫不改變既有信貸策略
記者留意到在央行召開不準停止房貸、力挺首套房貸款的會議後,銀監會隨即卻發文提示房地產風險,這似乎讓商業銀行陷入兩難選擇。在採訪中,記者也發現各家銀行的態度很複雜,儘管一些銀行已開始表態將加快房貸速度,但大多數股份制銀行仍表示會嚴格執行今年既有的房貸收緊政策。
平安銀行、民生銀行、廣發銀行的信貸部負責人都表示,暫時不會改變既有的信貸策略,今年的信貸方向主要還是大力發展小微貸、企業貸等業務。
“從第一季度的財務報告來看,銀行的資產質量普遍不容樂觀,各家銀行的不良率和不良貸款基本都在提高,銀行這時候的風險控制還是第一位的。”深圳一家股份制銀行的信貸部負責人這樣告訴記者,“樓市前景難測,房地產領域的風險是各家銀行都擔憂的,銀行的房貸很難一下放開。”
上述不願透露姓名的業內人士表示,“央行發話支持首套房房貸,銀行肯定要支持,但畢竟沒形成文件,而銀監會又同時發了房地產貸款的風險提示,此次窗口指導的作用還有待觀察。”
業內人士難改房企困境,更期待降準
經歷多年的限貸及資金緊縮,從今年3月至今,短短兩個月的時間,便有數十家房企曝出由於資金鍊斷裂而陷入破產危機的消息。
銀行業內人士指出,靠房貸難改房企困境。連日來,多個機構發表報告稱預期央行將降準。香港比富達證券分析師何天仲表示,央行全面降準的可能性比較大。渣打銀行環球人民幣應用策略主管凌嘉敏也表示,近期數據顯示,中國降準的機率顯著增加。
近一週來,關於央行將降準的傳言不斷。有分析稱,一旦降準成真,市場流動性預期將扭轉,房企資金鍊壓力纔有望獲得緩解。
一位券商資管部門負責人稱:“現在銀行出於風控的考慮,不敢給房企資金。假如降準50個基點,釋放的資金對於市場的衝擊其實並不算大,但是會造成市場預期扭轉,從而使資金注入房地產。”
但一位媒體分析人士則認爲目前降準的可能性不大。“在外匯佔款保持增長的情況下,降準可能性暫時不大。無論是房地產業,還是過剩產能行業,對於全面的放鬆支持政策不宜期望太高。”這位分析人士指出,“對於房地產的理性回調,沒必要風聲鶴唳;而政府保增長政策的方向,也不會走過去整體放鬆刺激的老路,相信本屆政府會頂住壓力堅持經濟結構的調整,保增長措施將更加有的放矢。”
銀行可能加快放款速度
-政策解讀
央行副行長劉士餘上週主持召開住房金融服務專題座談會,研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。分析人士指出,央行的表態具有信號意義,對於房地產市場是個利好,銀行最有可能加快放款速度。
“央行的表態具有信號意義”
央行副行長劉士餘上週主持召開住房金融服務專題座談會,研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。會議要求合理配置信貸資源,優先滿足居民首次購買自住房的貸款需求;科學合理定價,綜合考慮財務可持續、風險管理等因素,合理確定首套房貸款利率水平。
融360金融搜索平臺的信貸專家徐瑾認爲,央行的表態具有信號意義,對於房地產市場是個利好,但短期內對房產市場影響不大。“因爲目前難以獲得房貸的主要原因是銀行信貸成本增加,負債成本高企決定了銀行不大可能給購房者太多優惠。除非央行大幅度降低存款準備金率,或者單獨設立面向首套房貸客戶的非盈利性機構,否則目前房地產貸款難的趨勢將繼續。”徐瑾如是分析。
徐瑾認爲,在利率市場化背景下,銀行資金成本上升,按揭業務銀行不怎麼賺錢,很多商業銀行雖名義上支持按揭,實際上已大幅收縮甚至暫停,直接影響的是有剛性需求的首套購房者及有改善性需求的二套購房者,特別是對前者的影響較大,這與國家整體房產政策中有保(保剛需)有壓(打壓投資投機)的方向有矛盾,而在經過媒體的廣泛報道後,容易引發社會一些不滿情緒與疑慮。央行此時出面,表明了國家政策的一貫性。
“央行以座談會的方式吹風,而非下發文件通知,讓商業銀行在政府指導和盈利之間尋求平衡,而不是行政干預或者直接降準。”徐瑾認爲,“之所以未採取更爲正式的形式,從某種意義上來說,是央行和銀監會不想被解讀爲救市的舉動,而引發市場對房產走勢的一些預期,故監管層領導召開了這次會議,只能說明央行表態是一種姿態。”
“保證首套房貸銀行落實有難度”
業內人士認爲,儘管央行力挺首套房貸,但要銀行落實很難。
深圳一位股份制銀行信貸部負責人表示,目前銀行按照貸存比確定貸款發放的總額度。按照監管層要求,貸存比以75%爲上限,也就是說,貸款除以存款得出的比例不能高於75%。而由於餘額寶爲代表的各種“寶寶”分流了活期存款,銀行的存款實際處在下降狀態。貸存比不放鬆,各銀行的可貸款總額肯定要減少。“在貸款額度不足的情況下,銀行落實此政策很難。在房貸明顯不賺錢的背景下,除非央行同意放鬆信貸總規模管控或者直接降準。”這位業內人士這樣告訴記者。
徐瑾認爲,在央行的表態下,各家銀行具體的表現會侷限在剛需的審批速度上,提速甚至大幅提速都是大概率事件。“從融360金融搜索平臺對各銀行房貸的數據監測來看,一些城市的房貸利率並沒降,但放款時間加快了,以前3個月放款時間,現在已經提至1個月。”
“房價可能保持穩定”
有業內人士指出,央行的這個政策有望短期內刺激房企出貨回款。銀行在剛需房貸的提速,很可能在短期內刺激房企出貨回款。目前,房地產開發企業不論大小,面臨的大都是回款速度問題。萬科、中海這樣的房地產標杆企業的業績通報,都顯示出了去化速度持續降低的趨勢。
“在短期價格築底之後,開發商的資金鍊條得以平衡,促銷回款的衝動將有所減弱,房價可能呈現出一定程度的回升。”徐瑾分析認爲,“但如果央行不放水,銀行出於利潤的考慮,也難以大規模持續加大對住房貸款的支持,而沒有銀行的支持,市場需求則無法轉變成現實購買力,這將促使樓市價格處於一個相對穩定的階段。”
南方日報記者譚冰梅
週刊統籌:劉勇曲廣寧