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未來,大型商住綜合體將是房產開發的重點。圖為即將揭開神秘面紗的東城萬達綜合體。
南方日報記者胡國球攝
5月20日,城區萬江街道迎來兩宗重量級別的商住地拍賣。兩家開發商在經過20輪激烈膠著的報價之後,最後由恆大地產加價9500萬元以5.7億元斬獲收入囊中,溢價率20%,樓面地價折合3432元/㎡。
往前推一周看,5月14日,常平鎮盧屋村在網上競拍12萬㎡的混合型商住地,總建面約30萬平方米,地塊編號為2014WG025。經過一房企一輪叫價後,該地塊的土地使用權被東莞市富泰房地產投資有限公司和廣州綠地天河置業有限公司聯合以底價(3.86億元)收入囊中,折合樓面地價僅1318.00元/平方米。據了解,這是國內地產千億俱樂部成員綠地集團首次進軍東莞房地產市場。
5月13日,虎門鎮博湧村出讓一宗佔地面積超過11萬平方米的商住商服混合地塊。僅經過一輪叫價,就被大連萬達商業地產股份有限公司以120949萬元競得,折合樓面地價每平方米3199元。據悉,該宗地塊將建東莞第四座萬達廣場。
進入5月份後,雖然東莞住宅市場成交氛圍依舊低迷,但土地市場卻異彩紛呈。一星期內,四宗大體量優質地塊入市,被地產界的千億俱樂部成員綠地、萬達、恆大三大房企大鱷收入囊中。
加上此次的綠地高調進軍東莞,千億俱樂部成員萬科、萬達、碧桂園、保利以及恆大均有項目落地東莞。隨著此次綠地正式進軍東莞市場,2013年千億俱樂部成員中,只剩中海未在東莞打造項目。
『區位決定前景,資源決定方向,變革決定出路。』東莞中原策略研究中心總監車德銳表示東莞優越的區位優勢,良好的產業資源和清晰的城市變革三大優勢注定吸引越來越多的品牌房地產企業深耕東莞市場。
外來品牌開發商紛紛東莞拿地
恆大地產入莞四年,僅憑恆大雅苑、恆大帝景兩個在售項目,到今年4月底即攬金高達31億元,除卻東莞南城的這兩個項目,位於莞城西城樓商圈的恆大華府預計今年6月底入市,總建面約32萬㎡的項目涵蓋住宅、商業、SOHO樓於一體。但除此之外,恆大地產在莞再無土地儲備,巧婦難為無米之炊,拿地成為其繼續深耕東莞市場的當務之急。早先有恆大內部人士表示,東莞樓市穩健,地價相對低廉,恆大在莞項目去貨良好,有合適的地塊出現會再次拿地。此次恆大拿下萬江兩塊大型商住商服地塊就是恆大將繼續深耕東莞市場的表現。
今年以來,外來品牌房地產企業搶灘東莞的消息不斷。4月29日,新加坡最大的房地產集團首鑄地產8.9億元拿下萬江總價地王,將建鴻福地標。此外,王府井百貨將進駐目前市區的會展地塊。萬達收入虎門博湧大型地塊打造東莞第四座萬達廣場,萬科虎門大寧超級地塊將打造萬科城項目,加上保利、佳兆業、綠地等紛紛在東莞鎮區拿地開疆闢土,東莞近年來大宗土地市場都被外來品牌地產商斬獲。
業內人士觀察,隨著軌道交通的日益完善、水鄉片區規劃設施的逐漸落實,加上廣深樓市的調控加碼等因素,東莞尤其是鎮區房地產市場日益深受開發商的青瞇。記者統計去年以來的土地市場發現,2013年以來,品牌開發商在東莞積極拿地。本土開發商、深系房企、廣系房企、其它外來品牌開發商頻現身東莞土地市場。2013年以來,萬科地產拿下莞城、寮步和虎門的6宗地塊,收地47.12萬㎡;萬達進入厚街、虎門打造東莞第三、四個萬達廣場;碧桂園集團布陣全東莞戰略全面啟動,先後拿下常平、黃江和東坑地塊;中熙房地產轉戰水鄉片區,分別拿下洪梅、石碣等3宗商住地塊;光大、中惠、宏遠、嘉宏、聯華國際、鼎峰等品牌開發商在去年也皆有地塊收入。
商住綜合體將是未來開發重點
記者發現近期被出讓的土地多為商住混合型地塊。綠地拿下常平地塊公告顯示,項目將建成大型的城市綜合體,其『地塊一』佔地面積45776平方米,為純商服用地,容積率小於或等於2.8,建築密度小於或等於45%;『地塊二』為商住混合用地,佔地面積約74909平方米,普通商品住房佔95%以上,商服用地僅佔5%以下,容積率小於或等於2.2大於1.0,建築密度小於或等於30%。
『按照出讓文件要求,商業金融部分要求配套建設酒店,限高150米,該項目建成有望成為常平地標建築。』中原市場研究部總監車德銳表示,該地塊商業建築面積將超過10萬平方米,未來將成為常平新中心。
虎門萬達廣場是一座大型商住綜合體。同時,首鑄地產8.9億元拿下萬江總價地王,將建鴻福地標。王府井百貨項目也是大型商住綜合體。正在建設的虎門萬科城項目據了解也將打造一個可容納7000多套住房、2萬多人入住的大型商住綜合體。
20日,恆大競得的地塊也並非純商住,位於拔蛟窩的地塊綜合商業面積近46%,其中有很大一部分是商業金融地塊;而另一宗位於石美的地塊,其商業建築面積要佔總建築面積的20%至50%。由此可見,恆大這兩宗地塊也將建成集多功能於一身的商住綜合體,或能帶動周邊的商業經濟發展。
近期大型地塊出讓,其功能都是商住商服一體。車德銳認為,『綜合體是城市生活工作節奏加快之後的一個必然需求。東莞目前第三產業比較發達,整個城市工作的節奏比較快,未來東莞房地產開發大型商住綜合體將是一大趨勢,這也是東莞城市發展到一定階段的產物。』
業內人士稱,預計2014年,東莞商業地產市場的蛋糕將變得更大,除了長安萬達廣場、萬科中心外,萬達集團在厚街、東城、虎門的綜合體也撥開神秘面紗。此外,過去兩年成交的很多成熟區域的商住混合項目也逐漸進入發售階段,特別是厚街、虎門、石龍、塘廈部分商業綜合體將接受市場的檢閱。
三大優勢被開發商看重
長期以來,東莞本土開發商憑借其天時地利人和的優勢,能夠輕而易舉地獲得土地資源;加上莞人迷戀故土、低調務實等特性,導致更多的本土開發商安於現狀。
『隨著房地產市場交易制度的完善,以及東莞城市價值進一步被發現,越來越多的一線品牌開發商搶灘東莞,本地開發商市場份額逐漸收窄,外來開發商市場份額比重加速放大。』合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺說。
車德銳也稱,總體而言,東莞房地產市場將逐漸走向成熟,而越成熟的市場競爭越激烈,優勝劣汰的法則愈加凸顯,行業將走向集中,品牌房企的市場佔有率將穩步提高,房企兩極分化的趨勢不可逆轉。
目前整個全國樓市都處於比較低迷的狀態,東莞也不例外。車德銳認為,現在的房地產形勢利於品牌開發商的發展。品牌開發商的品質及成本控制以及先進的營銷模式都給他們有更大的空間。此外,外來品牌開發商進駐東莞後發展中高端的產品是有機會的。
『「區位決定前景,資源決定方向,變革決定出路」這是我歸納東莞房地產三展的三句話,外來品牌房企不斷入住東莞也是看重東莞的這三大優勢。』車德銳介紹:『區位決定前景是指,東莞的區位是珠三角的中心位置,廣深港經濟走廊的中間,一邊是廣州,一邊是深圳香港,這個區位優勢是獨一無二的;資源決定方向是指東莞交通資源發達,產業鏈完善,土地資源豐富,開發空間很大,自然景觀資源也很豐富,山山水水,江河湖海都有。另外,東莞的城市規劃具有優勢,其擁有低容積率,樓間距開闊,這種城市非常適合宜居,城市要跟著資源的優勢去發展;變革決定出路是指東莞走出去跟其他城市合作,政府這種觀念改變很好,不是單打獨斗。目前東莞跟廣深合作,也包括中山,路網打通是第一步,產業合作是第二步。此外,東莞的教育資源在近年都取得了長足的進步,教育是一個城市吸引力強不強很重要的地方。近年東莞治安越來越好,這些優勢都決定了東莞未來一段時間內對外來品牌開發商的吸引力會越來越強。』
水鄉片將成為下階段成交主力軍
對於品牌房企的進駐,將帶動哪些新特點?
瑞峰置業市場研究部研究人員認為,首先深圳客大規模進入。去年以來,深圳客進入東莞的規模比往年都猛烈,鄰深片區成交客戶過半來自於深圳,購房需求已從投資逐步轉為自住,尤其塘廈、鳳崗、樟木頭、黃江四大鎮區最為突出,住宅成交達200多萬平方米,佔總成交量近三成;同時寮步、大朗、常平、橋頭等鎮也頻頻出現深圳客的身影,深圳客戶已成為支橕東莞樓市成交大幅上漲的重要群體。深圳客規模入駐東莞的主要原因是由於深圳房價過高,市場不穩定,與市場穩健且價格適中的東莞市場形成鮮明對比,再加上交通越發便利及莞深同城推進,深圳客大批湧向東莞的趨勢將越來越明顯。
其次,水鄉片區強勢崛起。水鄉片區得益於政府大力支持,區域的城市配套建設、房地產發展經濟支持及樓市地位得到明顯的完善和提昇,房地產市場迅速崛起,品牌開發商項目或大規模項目陸續入市,帶動區域成交節節走高;同時由於公共設施建設和交通軌道帶來的利好,廣州客戶到水鄉片區置業的比例也大幅遞增,水鄉片區將成為接下來一段時間內樓市成交的主力軍。
本版撰文:南方日報記者郝金朋(除署名外)