|
||||
縱觀前些年來的房地產市場,政策影響可謂巨大,在每次政策出臺後,房價或漲或跌。在市場風向『轉變』和市場疲軟時,開發商包括地方政府,往往習慣性地想到能否出臺相應的刺激政策。當前,濟南是否會取消限購也是廣受關注的話題。
松綁傳聞
房價看降誰在著急
4月28日晚間,南寧市打響『救市』第一槍。該市房管部門發文稱,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭,可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這被外界解讀為松綁限購。
據不完全統計,近期涉及『救市』傳聞的城市已超過10個,其中政策明確落地的有6個。
省城資深市場人士梁偉分析認為,傳出松綁限購消息的城市多數都存在3個特點:一是庫存量高,如天津,截至今年4月商品房出清周期為23.98個月;二是房價出現了下降,這讓一些部門和房企很『著急』;三是多為二、三線城市,少有一線城市。
這些地方松綁限購的做法並沒有被『叫停』,有分析指出,其與『分類調控』政策取向相適應。
業內人士認為,未來限購政策即使有變化,也只是調整。『松綁』的政策空間有六大方向,包括戶籍資格審查放松、限購范圍放松、調整普通住宅界定標准、限價政策放松、提供購房落戶及優惠、公積金政策松動等。
我省目前實行限購政策的城市主要是濟南和青島,前者在樓市成交同比下滑的情況下,坊間對限購是否取消也多有議論。
濟南限購
政策調整時機未到
在部分業內人士看來,限購如果松綁,將極大釋放需求,從而收到『妙手回春』之效。那麼,濟南限購政策走向如何呢?
濟南市從2011年4月份正式執行現有限購政策,房價上漲幅度隨之明顯減弱,到當年8月份,房價首次出現環比下跌。這一波房價下行持續到2012年6月份。
從2012年7月份開始,濟南房價開始出現一波環比上漲行情,截止到2014年3月份,濟南新房價格連漲了21個月。值得注意的是,近幾個月的上漲幅度逐步收窄。
在百居安總經理熊良頂看來,當前樓市供應放量、需求『被綁』,影響了一些家庭和外來人口改善居住條件或入市。對於2013年的放量和價格上漲,熊良頂認為恰是外來人口達到購房條件後的一種需求釋放。
『目前濟南沒有任何修改限購政策的消息和打算。』濟南市建設部門相關負責人日前明確向記者表示,也沒有進行任何有關限購政策調整的調研。
對於省外一些地方的『松綁』動向,上述負責人表示,這有待於國家出臺較為明確的政策措施,在此之前,濟南不會自行變動。
對此,有分析指出,放開限購雖在一定程度上可以促進需求釋放,但總體來看,濟南放開限購的『火候』還未到。山東省科學院戰略研究所呂兆毅教授認為,濟南不會松綁限購。濟南樓市比較平穩,政府不會采取太過激烈的措施。他同時表示,通過降低落戶條件來松綁限購的可能性也不大。
專家觀點
放開限購意義不大
盡管目前限購松綁可能性不大,但未來成交量持續走低的情況出現,限購松綁會否起到救市之效呢?對此,專家認為,市場形勢已經發生根本轉變,這種預期很難達到。
『即使取消限購,也沒有多大意義。』山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為,濟南市場已從『賣方市場』轉向了『買方市場』,已經到了由『市場』而不是政策真正起作用的時候。
由於賣方缺乏市場信心、買方市場預期不好,即使放開限購,也很難扭轉市場走向。
事實上,除了限購政策,引發人們廣泛關注的政策還包括不動產登記和房產稅。目前,我省正在加快不動產統一登記推進的步伐。
記者還注意到,近期二手房市場供應量明顯增加。哈考特不動產濟南區域總經理於兆耀表示,雖然還不能說濟南出現了房產『拋售』的情況,但掛牌量的增加是不爭的事實,增幅在一成以上。
於兆耀指出,推動中的不動產統一政策對二手房主產生了影響,不少人也因此改變市場預期。同時,不動產統一登記實施後,可能會實施房產稅政策,投資房產的衝動不可避免地受到抑制。由於擔心未來房價走低,部分二手房房主急於出手是很正常的。
閆曉輝