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林肯公園亦莊核心成熟大盤推低價產品
金第萬科·金域東郡純粹小戶型社區
世茂·維拉別墅盤裡洋房開售
樓市陷入觀望,但真正選擇直降的開發商依然鮮見。號稱打響降價第一槍的北京城建海梓府,雖然起價比前期產品低了5000元/平方米,但事實上,這類特價房源少之又少。
與北京城建一樣選擇以價格吸引購房人的開發商不在少數。不過,實地探訪可知,開發商在調整價格的同時,也在調整著主推產品。業內人士表示,以項目內相對差一些的產品,換取價格優勢吸引購房人,成了當下樓市銷售的助力器。諸如,以價低的大平層取代主推的別墅、以商住取代在售的住宅等,價格並未形成實質性的直降。觀望期開發商調整產品突出性價比
在北京城建海梓府的帶領下,亦莊成了本輪價格波動的『帶頭人』。不過,與海梓府價格整體調整不同,金第萬科·金域東郡雖然整體成交價格也下探了2000元左右/平方米,但從該項目產品供應結構來看,本輪價格略低的產品居住密度要比前期明顯偏高。據了解,金第萬科·金域東郡本輪主推產品為高層樓座,而之前成交價格較高的產品為8-9層的小板樓。
因產品不同而調價的還有林肯公園,該項目作為亦莊核心區成熟大盤,近期也推出了一批低價房源,相比之前在售產品,每平方米價格下調近4000元。據了解,該項目本期主力房源之所以價格下調,主要是因為在售樓座距離地鐵站較遠,屬於區位偏弱的樓座。
業內人士表示,單純從產品類型來看,金域東郡、林肯公園本期產品調低價格似乎正好匹配了產品屬性,但這也恰恰反映了市場觀望下,開發商叫價的底氣不足。『如果市場上行,即使後期產品密度較大、位置弱,恐怕也不會以低價入市。在蓄客不好、成交難的背景下,降價提昇性價比顯然成了開發商的無奈選擇。』業內人士說。能賣什麼賣什麼開發商追求回款
住宅市場觀望、成交難,開發商調產品提昇性價比之外,可以說能實現快速銷售的,開發商都毫不吝嗇地拿出來賣。
近日,一則常楹公元推出的精裝修商住產品,內部價格僅26000元/平方米左右的消息引起了房地產業內的廣泛討論,此前此類產品的市場報價在35000元/平方米,而常楹公元目前在售的大戶型住宅報價為41000元/平方米。
無獨有偶,前段時間位於大興的龍湖時代天街推出了地下的儲藏室,消息一出即引發搶購,甚至有很多購房者是一次性多套購買。開發商紛紛推出項目中的非住宅產品來應對當前市場的低迷。
對此,一位國企開發商表示,對於規模小的開發商而言,市場不好的時候,首先強調回款,保障現金流的穩定就意味著開發商在波動的市場中,可以橕得更久而不至於死掉。對於上市房企而言,臨近年中,為股民呈上一份出色的年中銷售報表則成為其首要目標。
騰挪有空間開發商暫難普降
開發商輾轉騰挪保障有成交、有回款,再加上去年開發商賺得盆滿缽滿,可見,開發商有足夠的現金流支橕起價格相對穩定。正因此,新房市場目前所傳來的特價房、降價等消息還只是零星點點。
此外,在開發商眼中,土地成本的高企,也使得開發商不僅未來預期仍舊向好,更使得一些拿了高價地的開發商騎虎難下,沒有太多降價空間。
事實上,購房人在本輪觀望中,似乎也並不再期待能夠抄到『底』,而是性價比合適就出手,這從林肯公園、常楹公元等項目調整產品後的熱銷便可見一斑。
業內人士表示,隨著本輪觀望的持續,新房未來是否普遍降價取決於開發商各自的運營情況,但可以肯定的是,以價格變換來吸引購房人的現象將會逐漸更多。
文/張蛟
林肯公園亦莊核心成熟大盤推低價產品
項目地址:大興經濟技術開發區榮華北路
裝修情況:精裝修
物業費:3.6元/平方米·月
價格:32000-34000元/平方米
最新動態:該項目加推A區一棟樓,兩梯七戶,總高21層,戶型涵蓋120平方米、145平方米、170平方米的大三居。
項目概況:大面積入住的成熟大盤
據了解,開發多年的亦莊大盤林肯公園,近日推出了價格相對較低的A區樓座產品。據介紹,該項目A區目前推出的一棟樓價格在32000元/平方米,相比之前在售產品單價相差3000-4000元/平方米。價格雖然有所差異,但是戶型產品基本與前期保持一致,主力戶型依然為120平方米、145平方米、170平方米的改善型大戶型產品。
和裕地產營銷中心總經理王騫表示,A區在售產品的精裝修等方面均延續以往一貫的標准,之所以價格相比之前的產品低,主要原因是該項目A區的樓座位置距離地鐵距離相對較遠一些,因此,銷售價格相比以往的產品略有差距。
盡管林肯公園A1區的房源距離地鐵相對較遠,但是在價格優勢下,該區價格相對較低的房源依然受到了購房人認可。『A區樓座近期入市以來,由於性價比相對更高,因此,銷售狀況較為理想,目前只剩下少數房源。日後是否會繼續加推A區的樓座,還需要看項目整體的營銷節奏。』銷售人員介紹說。
在上周實地探訪中,售樓處大約有10組購房人左右,這其中除了前來看房的購房人以外,多數已經處於簽約階段。可見購房人對該項目的低價樓座認可度頗高。
在該項目銷售人員看來,對於林肯公園低價樓座的熱銷,價格還不是最重要的。『最關鍵的還是林肯公園項目本身受到在亦莊置業的購房人普遍認可。這緣自林肯公園可以說是目前亦莊最為成熟的大盤。只是不可否認A區的產品性價比更突出一些。』銷售人員說。
環境配套:
之所以說林肯公園生活氛圍成熟,主要還是因為該項目在區位上臨近亦莊創意生活廣場。在實地探訪中,自林肯公園出發,步行大約5分鍾便可到達創意生活廣場。這一生活廣場中,餐飲娛樂,以及大型商超都實現了全面覆蓋。
此外,由於該項目前期業主已經大面積入住若乾年,項目自身的底商業態也已經相對豐滿。一位在該項目入住超過兩年的業主表示,現在林肯公園的底商已經不單純是給林肯的業主提供生活配套,周邊的居民也大多會選擇在林肯公園底商滿足生活需求。『不僅僅因為林肯的底商業態豐富,還在於這裡入住的商家,往往都是當下較為火爆的生活配套業態,諸如漫咖啡等都在這裡有分店。』該業主說。
值得一提的是,該項目的老業主不僅對周邊生活配套較為認可,對小區內的生活環境也頗為滿意。『由於林肯公園為商業立項的樓盤,因此,收房以前並沒有對該項目內部的環境抱有太高的期望,然而,入住若乾年以來,可以說小區環境是最為超出預期的一塊,閑暇下樓溜達一圈,不比項目對面的城市公園差多少。』該項目一位業主說。
對此,林肯公園銷售人員表示,由於現在項目大部分已經交付給業主,並已經實現了較高的入住率,因此,在接待新客戶時,經常會帶購房人到園區實地參觀一下,親眼所見比我們的描述說服力強多了,這也促使林肯公園的市場關注度持續不減。文/張蛟
金第萬科·金域東郡純粹小戶型社區
項目地址:大興亦莊經濟開發區博興八路與泰河三街交叉口西
建築類別:普通住宅裝修情況:精裝修
物業費:3.3元/平方米·月參考價格:32000元/平方米
最新動態:主要產品為約75平方米兩居、約90平方米三居。
項目概況:完全針對剛需客戶亦莊的集中開發,使得一個十字路口的三個角分布了三個新盤,其中金第萬科·金域東郡為純粹的小戶型樓盤,與相鄰的純粹面向改善型的金茂悅、只有部分小戶型的海梓府形成鮮明對比。
據了解,近期金域東郡二期開盤,產品形態相比首次開盤純粹的小三居有了更多的選擇,涵蓋75平方米的兩居產品和約90平方米左右的三居產品,依然完全針對剛需購房人。只是近期開盤的價格相比之前要整體低了2000元/平方米左右。該項目相關人士表示,之所以價格整體低了2000元/平方米,主要是因為本期銷售的產品為20多層的高層,居住密度較大,而之前的產品為8層的小高板樓,居住密度相對低一些。
價格的整體下調,相應地銷售情況也比首次開盤更好一些。據北京萬科介紹,本次開盤,當天成交約80%。而據亦莊某開發商介紹,這一數據應該比該項目首次開盤當天的成交情況要好。『該項目在開盤前蓄客之際的價格預期在30000元/平方米以下,以至於排號求購的購房人很多,甚至有朋友托到我幫忙找關系,結果該項目首次開盤成交價格約34000元/平方米,直接導致不少的購房人由於資金原因而放棄購買。這次開盤相比之前價格略有降低,成交也趨於更火爆,可見剛需盤的成交價格導向性很明顯。』亦莊某開發商說。
金域東郡延續了萬科一貫的精裝修,從實地參觀樣板間來看,多年來始終堅持精裝修的萬科,在一些細節方面的處理略勝一籌。諸如入戶門旁邊會有手電的設置、收納系統有專門的無障礙旅行箱隔斷等。
環境配套:緊鄰約3萬平方米運動公園
與周邊項目相同,金域東郡也可坐享未來該板塊內由市政投資的商業綜合體帶來的生活便利。另外,對於該板塊內的在售樓盤都在強調的北京十一學校等教育資源,金域東郡可謂最享有地利優勢。從項目現場來看,該項目售樓處所在的十字路口的另外一角便是亦莊第五幼兒園;距離該項目大約500米,便是北京十一學校亦莊分校小學部。據項目銷售人員介紹,目前,北京十一學校初中部和高中部也均在建。有購房人表示,『銷售人員也說不准將來孩子能否劃片到北京十一學校入學,但是僅僅距離500米,再加上目前周邊也就三個項目在售,因此,對於未來孩子順利入學還是抱有一定希望的。』
在環境方面,據介紹,金第萬科·金域東郡社區北側緊鄰約3萬平方米運動公園。該公園從設計到施工均由萬科全程參與。該公園除了園林景觀供人欣賞休閑外,還將建造標准籃球場、五人制足球場、網球場等運動場地,並設置兒童活動區、活力慢跑道等。銷售人員表示,這個公園將是未來業主社區生活的重要補充。
文/張蛟
世茂·維拉別墅盤裡洋房開售
價格:別墅500-800萬元/套洋房19200元/平方米起
裝修情況:洋房精裝修
地址:地鐵房山線廣陽城站西南出口向南600米路西
主力戶型:153-155平方米三、五居疊拼別墅已開盤,預計2014年5月底加推洋房,價格19200元/平米起。
項目概況:洋房開售主打性價
由世茂集團在京西板塊打造的兼有疊拼別墅與洋房的低密度樓盤,入市以來一直在強調其性價比。近日傳出該項目洋房產品將以19200元/平方米的起價入市,不禁讓人聯想到該項目也開始低價快跑。
不過,據介紹,該項目的洋房產品起價雖低,但是整體來看,價格應該會在22000元/平方米左右。該項目相關人士表示,這一價格在房山樓市來看,雖然只能說中規中矩,但從性價比來看卻較為突出。
『之所以說世茂·維拉洋房產品性價比優勢突出,一方面是起價較低,關鍵還是世茂·維拉的洋房產品同樣享受別墅社區的低密度生活環境。』該項目相關人士說。
由此,不難看出,世茂·維拉雖然起價誘人,但是整體還是期望以少量的低價房源吸引人氣,主打賣點依然是低密度的居住環境。
據了解,該項目的洋房產品戶型相對單一,均為99平方米的小三居。不過,這一面積的洋房,對於首次置業的購房人來說,既可以滿足居住需求,又可以控制總價,恰恰切中市場熱點產品。據介紹,該項目的洋房總共188套,全部為南北通透的板樓設計,全明戶型無疑提昇了該項目的居住舒適度。按照世茂·維拉本身的推盤計劃,該項目將爭取在今年整體結盤,因此,該項目的洋房產品也勢必會在此後的半年時間中全部入市。
環境配套:商業配套完善
與在售的一些低密度項目不同,世茂·維拉周邊的商業配套也相對比較完善。開車往北約3分鍾路程,便是首創集團打造的華北最大的奧特萊斯,目前300多個國際一線品牌已經整體入駐。東側由萬科打造的22萬平方米的集餐飲、休閑、娛樂為一體的大型商業綜合體FUNMIX也僅有5分鍾車程。
銷售人員介紹,在教育、醫療資源方面,北京四中、北京小學、良鄉醫院、武警總醫院等配套全面落地,但業主的孩子能否就近就讀,還有待進一步了解。另外,周邊四個大型公園也為遠離鬧市的世茂·維拉提供了得天獨厚的自然環境。
環境方面,整個小區以意大利風格為依托,淺金色真石漆包裹的外立面、五重立體景觀式園林,為整個項目的形象增色不少。北側的臨街商業既能滿足業主對私密性的要求,又可以為日常生活提供便利。文/王迪
常楹公元大幅優惠促銷商業產品
地址:朝陽北路與管莊路交界處東南500米裝修:精裝修
戶型:商業37、57平方米開間;住宅194平方米四居
價格:商業35000元/平方米,特價26000元/平方米;住宅41000元/平方米
最新動態:推出一棟商業立項產品,共計504套,面積為37平方米、57平方米。市場報價35000元/平方米,合作單位員工特殊優惠價格26000元/平方米
項目概況:商業樓折扣大欲內部消化
目前常楹公元主推一棟商業樓,據銷售人員介紹,其1-2層為底商,3-23層為寫字樓開間。由於該樓座為商業立項,只有50年產權,商水、商電、沒燃氣,全部為精裝修交房。該樓座規劃為5梯24戶,57平方米戶型,每層的北側和南側各2套。37方米戶型,每層的西側和東側各10套。價格在35000元/平方米。
不過,對於與常楹公元項目擁有合作關系的企業員工,該項目則實行特殊優惠政策。上述商業樓座價格約為26000元/平方米,折扣力度之大可見一斑。在實地探訪過程中,銷售人員默認,如果非合作單位的員工,能夠托到關系的話,應該也能夠享受特殊優惠,不過這一特殊優惠均有時效約束。『無法享受合作單位特殊優惠購房人,我們銷售都會報價35000元/平方米。』銷售人員說。
對此,業內人士表示,這實際上就是變相降價,積極回籠資金的做法,而這一特殊優惠只在合作單位內執行,實際上也是開發商為自身找一個適當的降價理由。
面對常楹公元商業樓的大幅優惠,合作單位員工也給常楹公元帶來了一波銷售高潮。據了解,特殊優惠政策推出當天即熱銷60套。截止到上周六該棟樓共504套房源,已經僅剩餘120餘套。與此同時,我們注意到,在常楹公元的售樓處,忙碌著10餘組購房人,或諮詢項目情況,或全家討論是否下訂。
除此之外,在實地探訪過程中,我們了解到,常楹公元雖然商業樓在想降價跑量,但是住宅產品的價格卻依舊堅挺,在售的住宅6號樓,主力產品為194平方米的四居室,價格41000元/平方米左右。對此,銷售人員表示,住宅產品已經所剩無幾,而且6號樓是常楹公元的樓王,未來應該也不會出類似於現在合作單位內部價的政策。
環境配套:門口將有大型商業
常營板塊不僅住宅多人口密集,今年底還將迎來一座大型的商業。銷售人員表示,有人、有商業,還怕這裡會沒有生活氛圍?
據了解,銷售人員口中所表述的大型商業,實際上就是龍湖長楹天街,由於該項目目前正處於開發階段,因此,在從朝陽北路一路開向常楹公元的過程中,過了朝北大悅城就顯得逐漸蕭條。但業內人士表示,正如銷售所言,有人有商業那就不怕成不了集中、繁華的居住區。
常楹公元銷售人員透露,龍湖長楹天街商業體量達到38萬平方米,餐飲、休閑娛樂、商業都將全面覆蓋,而且,該商業綜合體即將於今年12月底開業。因此,可以預見常楹公元周邊商業配套將成為其一大優勢。對此,也有購房人表示,商業豐富固然是好事,但是,從朝北大悅城門口目前的交通狀況,可以想象得到未來守著長楹天街這麼一大商業,出行時交通將成為一個頭疼的問題。
銷售人員表示,守著商業綜合體固然是有利有弊,好在常楹公元距離地鐵六號線也不過步行幾分鍾的距離。現場一位購房人表示,守著地鐵就容易出租,之所以買37平方米的開間,未來以此滿足居住並不太現實,最多當做一個過渡性居所,關鍵還是要看其投資回報。對此,銷售人員表示,按照目前的行情來看,37平方米的開間,每月租金收益2700元左右應該沒有問題,日後,商業等配套豐富起來,租金應該還會有較大的上行空間。文/王芸