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彭曉芸
在日本、德國等發達國家,相鄰關係的相關法律條款已經較爲完善。譬如德國有“特別犧牲補償金制度”,該制度認爲相鄰關係中不動產所有權受限制的一方付出了私法上的“強制犧牲”,爲了補償這種爲“優勢利益”(諸如加裝電梯可能被認定爲是“優勢利益”)作出妥協的“犧牲”,法律上要求相鄰關係中一方當事人向另一方當事人支付補償金。這些細則對城鎮化進程還在大舉推進中的中國很有參考價值,中國的法律應當爲這些可能的相鄰關係糾紛提供法理準備了。
根據2012年出臺的《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》,其中關於廣州既有住宅增設電梯的辦法規定,舊樓加裝電梯應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上業主同意,增設電梯擬佔用業主專有部分的,還應當徵得該專有部分的業主同意。
《辦法》中規定的審批依據是“兩個2/3”,據媒體報道,在規劃局的接訪活動中,屢有業主反饋根據《辦法》這兩個“少數服從多數”原則仍裝不了電梯。來自麗江花園的幾位業主表示,他們是去年開始申請舊樓加裝電梯,他們所在的樓一共有64戶,兩次公示中只有3戶反對,但番禺區規劃分局還是駁回了他們的申請,要求他們和反對的業主達成一致意見纔可以審批。“這不就是要求100%同意嗎?”一名業主不解地問。
問題就在這裏,需要“100%同意”錯了嗎?這真是一個簡單的民主決策、少數服從多數的事情嗎?在很多宗舊樓加裝電梯糾紛中,典型的表現就是高層住戶迫不及待想裝電梯,低層尤其是首層住戶極力反對,有些高層住戶願意對低層住戶進行經濟補償,但又往往因爲補償金額無法達成協議而擱淺。高層住戶說低層住戶漫天要價,低層住戶說加裝電梯之後,高層住宅物業升值可觀,而低層卻可能貶值,且通風、採光、噪音等多方面受到影響。在亟需電梯的高層住戶眼裏,低層住戶就成了加裝電梯這事的“釘子戶”。
如果確認加裝電梯對低層住戶確有損害,那麼,制定“2/3同意”規則的人,就是“犧牲少數人利益、成全多數人”的結果論信奉者。結果論在經濟發展的功利邏輯中非常有市場,人們往往主張爲了最大多數人的福利損害個別人的利益是應當被那些少數人容忍的,誰要是反對,誰就是阻礙“大家”的發展。這令人想起那個著名的電車思想實驗:能爲了救5個人而將行駛中的電車轉向另一個人,以撞死1個總“好過”撞死5個的結果計算來作道德考量嗎?
加裝電梯與否雖不是生死攸關之爭,但邏輯與電車實驗是相通的,能否爲了61戶人家的偏好而否決那不同意裝的3戶人家的相反偏好——我們姑且不對加裝電梯的利弊作出裁定,僅僅把裝與不裝視爲他們的不同偏好,而利弊是他們主觀認定的。這裏還涉及一個問題,即業主們購買房屋時,產權確認之時,沒有電梯是一個既定事實,無論成交價還是居住預期,都沒有包括電梯對不同樓層的不同價值,因此,加裝電梯相當於變更遊戲規則,電梯作爲一個重大變量,引起強烈的反應完全正常。需要被仔細權衡的是加裝電梯涉及的相鄰權如何認定和處置的問題。
在日本、德國等發達國家,相鄰關係的相關法律條款已經較爲完善。譬如德國有“特別犧牲補償金制度”,該制度認爲相鄰關係中不動產所有權受限制的一方付出了私法上的“強制犧牲”,爲了補償這種爲“優勢利益”(諸如加裝電梯可能被認定爲是“優勢利益”)作出妥協的“犧牲”,法律上要求相鄰關係中一方當事人向另一方當事人支付補償金。再如日本的“日照妨害”制度,“日照妨害”指由於土地利用的先後關係、後加建築可能對既有物產及其所有者造成日照權(採光權)的侵害,這是都市土地過度利用而產生的相鄰關係問題。日本的法律主張對“日照妨害”進行程度的評估,並形成事前救濟和事後救濟兩種相關處理方式,具體包括請求除去侵害、請求禁止侵害以及請求損害賠償三種。這些細則對城鎮化進程還在大舉推進中的中國很有參考價值,中國的法律應當爲這些可能的相鄰關係糾紛提供法理準備了。
目前,我國法律對相鄰關係中受限制(受侵害)權利的救濟只有原則性的規定,主要見於《民法通則》和《物權法》。《民法通則》第4條規定:“民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。”同法第83條規定:“不動產的相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”原則性規定缺乏可操作性,加裝電梯問題可以說是相鄰關係糾紛中的一個小問題,未來絕不僅僅遭遇這麼一個電梯問題,很多社區關於停車問題、關於小區公共用地問題時有發生糾紛,如何在判例中形成充分正當的程序和裁定、補償制度,尤其需要在不同利益主體之間保持中立性,謀求值得信任的第三方評估細則,值得廣泛討論,以“少數服從多數”的泛民主敷衍了事絕不是上策。
(作者爲資深媒體人)