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『大拐點是指出現負增長,這種情況目前並不普遍,只在極個別城市出現;小拐點是指增速下降,從1-4月份的投資、銷售及房價數據以及目前市場表現來看,大部分城市已經面臨小拐點,並將在較長一段時間內處於這種狀態』。
新華網北京5月21日電(記者萬方)就在人們堅信樓市將走向分化,一線城市樓市依然堅挺的同時,北京一處樓盤傳來『零首付』購房的消息。消息一出引起一片嘩然,開發商以此作為促銷手段和噱頭並不罕見,但在房價居高不下的北京卻屬首例。
新一輪觀望潮侵襲之下,房企正經受著深度調整期的煎熬。在庫存高企、銷售承壓的雙重壓力下,有業內人士表示,當前房地產市場已逐漸步入買方市場,樓市迎來『小拐點』。
『零首付』首現北京打政策擦邊球
推出『零首付』促銷的珠江四季悅城位於北京東五環外,經記者向該樓盤銷售人員求證,開發商確實對十套房源給予『零首付』優惠。據其介紹,有意購房者需先交15%定金,首付款由開發商墊支,而購房者需在半年內將墊支的首付款還清。『這個優惠活動一經推出,已有不少電話打來諮詢,目前大概有500人排隊』,該銷售人員稱。
從反響來看,開發商墊支首付的招數確實賺足了眼球,對於部分資金暫時緊張的購房客來說也起到一定吸引作用。中原地產首席分析師張大偉在接受新華網記者采訪時表示,在市場不景氣的當下,開發商為了吸引更多的購房者,最終達到樓盤快速成交的目的。這種吸引眼球的促銷模式,其根源是市場趨冷。
那麼『零首付』的促銷模式是否合規?對於購房客和提供貸款的銀行來說,是否存在風險?
張大偉指出,一般來說,墊首付有兩種。第一種是購房者與開發商合作,提高房屋的評估值。這種操作模式屬於騙貸,在最近幾年市場規范後幾乎絕跡。另一種是指在一定時間(一般為一年)內,開發商允許購房者緩交首付。他表示,這種墊首付其實在打政策擦邊球。在我國期房預售制度下,各地建委取得預售的時間都早於銀行要求的抵押貸款時間。一般來說,在這個時間差內購房者的首付停留在開發商賬戶中,銀行要求項目封頂後,纔可以做抵押貸款,而各地規定一般是項目完成20%左右可以預售收取首付。所以這種墊首付可以說是促銷,並不違規。
珠江四季悅城的『零首付』模式更接近於第二種,雖然說其瀕臨政策邊界,並未違法違規,但仍然存在著風險。法律人士指出,對於金融機構來說,這種操作手法誤導了銀行對於購房者資產、信用的評估結果;而從購房者來看,首付款仍要在短時間內還清,對於那些本就購房資金不足的購房者,也存在到期資金不足,與開發商產生糾紛的風險。
房企日子不好過樓市進入『小拐點』
自年初以來,多地傳來開發商推『零首付』樓盤的消息,但此類樓盤多聚集於二三線城市,此番在北京『現身』實屬罕見。這也引發了市場對於一線城市樓市的擔懮,一向堅挺的一線樓市難道扛不住壓力,也已『入秋』?
房地產商會聯盟執行主席顧雲昌對新華網記者表示,『零首付』在北京出現,在一定程度上表明,樓市下行情緒在一線城市有所蔓延,但仍需看具體樓盤及地理位置。
對於一線樓市中出現的這個信號,張大偉分析,應從需求比來看。從供應層面看,去年一線城市土地成交額創歷史新高,這種情況下企業負債明顯提高,利潤率出現下滑,在市場不景氣的背景下,房企必須增加供應。從需求層面看,他認為一線二線城市的需求並不剛性,相比三四線城市,一線二線房價處於高位,一旦信貸收緊,需求可能出現明顯萎縮,再現2008年、2011年的調整並非完全沒有可能。
此外,房企對銷售業績的需要可能導致一線市場更看重跑量的作用。據統計,截至日前,34家房企公布了前4月的銷售業績,20家房企同比下調。加之一線城市房企大部分為上市企業,在業績和股價上承受更大壓力。在種種因素的作用下,一線城市的變化可能會出乎市場預料。
『零首付』現身北京,無疑給日前圍繞房地產行業的拐點之爭再加了一味料。
在顧雲昌看來,樓市目前已經進入小拐點,『大拐點是指出現負增長,這種情況目前並不普遍,只在極個別城市出現;小拐點是指增速下降,從1-4月份的投資、銷售及房價數據以及目前市場表現來看,大部分城市已經面臨小拐點,並將在較長一段時間內處於這種狀態』。
顧雲昌指出,造成這種變化的主要原因還是供需關系發生變化,而這種從賣方市場到買方市場的轉變,對於購房者來說呈現出利好趨勢,因為它意味著市場的力量會更多地推動房地產行業的創新與競爭。