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呂志強
近日,央行在住房金融服務專題座談會上要求“商業銀行合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,合理確定首套房貸款利率水平,同時提高服務效率,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。”這是央行鍼對商業銀行首套房按揭貸款不願貸、拖延貸、漲價貸的現狀首度發聲,意在給首套房貸“定向引水”,但能否真正讓首套房貸申請者“解渴”,關鍵取決於商業銀行能否積極作爲,尚須靜心觀察。
聯想到上月中旬,李克強總理提出“對符合要求的縣域農村商業銀行和合作銀行適當降低存款準備金率”。從“定向降準”到“定向引水”這是一種高超的宏觀調控手段,差別化政策有利於我國經濟穩健發展。
今年以來,我國房地產市場呈現下行走勢。國家統計局數據顯示,截至3月末,全國商品房待售面積超過5.2億平方米,同比增長22.9%。於是,各地不斷傳出救市的呼聲。更有一廂情願者,把上述差別化政策當作是政府開始“救市”。筆者以爲,這是誤讀。因爲給首套房貸“定向引水”,央行只是例行常規窗口指導,並沒有下發新的配套性政策。房地產行業信貸,包括個人房貸的基本政策沒有變。在經濟結構調整的關鍵時刻,樓市是不能再受行政過度刺激的,短期刺激雖會快速見效,但對長期而言不僅會導致房地產市場的調控前功盡棄,還會引發銀行系統的新一輪加槓桿,流動性風險將更加積聚,使實體經濟更難受,最終禍及實體經濟。
近年來,銀行信貸市場爲何出現房貸難、房貸慢和房貸貴?儘管央行、銀監不時進行窗口指導,但如今商業銀行都是獨立法人,銀行信貸投放屬於市場化行爲。因此,儘管央行提出了指導原則,但商業銀行在實際操作中必定是按風險效益的原則行事。由此看來,商業銀行的首套房貸利率都是基準甚至上浮,還有些商業銀行將信貸重點轉移到個人經營貸款和小微企業貸款上,也導致個人房貸業務大幅縮減。此外,商業銀行因爲對房地產貸款沒有積極性,導致放款時間拉長,也影響客戶交易。
樓市走勢與銀行信貸息息相關。央行給首套房貸“定向引水”,現在不是“政策救市”,今後也不會搞“政策救市”,實行差別化政策將成爲宏觀調控的常態。因爲經歷了諸多宏觀調控後的基本經驗表明,差別化房貸政策具有穩增長、保民生、抑投機的多重功能,將成爲金融調控部門對房地產市場的既定政策,以後也不會輕易改變。
央行雖然有意給首套房貸“定向引水”,要商業銀行合理確定首套房貸款利率水平,但隨着商業銀行資金成本上升,今後再要優惠折扣其實很難。因爲首套房貸即便是基準利率,對商業銀行也只是微利,不要指望商業銀行下半年放鬆首套房貸政策,還要看到首套房貸一旦產生風險,銀行處置抵押變現也面臨難度。據筆者判斷,今後各大商業銀行首套房貸的優惠最終會取消,除非國家對首套房貸採取強硬的優惠政策措施,或地方財政給予銀行一定的息差貼補,否則首套房貸基準利率必成“常態”。按常規看,信貸收緊往往伴隨房價走低,而信貸相對寬鬆房價則一路走高,而以後商業銀行對房地產的資金總體上是趨緊,房價高度上揚的可能幾乎不復存在,房價拐點的趨勢將日益顯現。