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制圖姚海濤
@華西都市報:一提到城南,媒體爆料通常是大量寫字樓供應造成的空置率上昇,租金收益下滑,作為具有國際城南政策利好的區域,寫字樓物業的發展真的遇到瓶頸了嗎?2014年5月9日,一場關於成都寫字樓發展現狀的研討會在世紀城洲際會議中心舉行。
嘉賓觀點
董事總經理吳允燊:同樣在城南,一些高品質的項目租金反而在上漲,這無疑是市場的強心劑。
銀泰置地總裁助理成都公司總經理鄭勇強:擁有好的配套,好的區位,好的硬件設施,銀泰有信心把銀泰中心寫字樓做成成都最有標志性的一個商務辦公地。
超甲級樓寥寥無幾
城南甲級寫字樓僅1/3
來自仲量聯行的董事總經理吳允燊首先發表觀點,時至今日,寫字樓發展從銷售為主轉為租賃為主,市場經過了一段自我調節。回顧一下過去從2000年成都辦公樓發展特征和裡程,在2002年以前是一個起步階段,在市中心有少量的辦公樓。真正的辦公樓集中發展時期,南部新區開始規劃,東大街也開始形成,這段時間甲級辦公樓獲得一些品質上提昇,但還是以銷售作為整個市場主導。現在整個甲級辦公樓大部分還是在市中心和人民南路。在2000年以後市場出現了很大供應量,隨著供應量增加品質快速提昇,市場的組合開始出現更大變化,除了品質以外,以租賃為主的辦公樓也逐漸在市場形成潮流。
在這麼龐大的供應量上面,我覺得市場還是給予了投資者發展空間。截至2013年底,整個南部辦公樓供應量2/3,以乙級辦公樓為主,1/3是甲級辦公樓。包括銀泰中心這種超甲級寫字樓也在32%比例裡面,真正的超甲級寫字樓還是寥寥無幾。
滿足跨國企業需求
高品質寫字樓租金上漲
吳允燊認為,過去10年,整個國際城南其實還是處於起步階段,如今纔開始真正快速發展走入國際化階段,市場上真正好的超甲級寫字樓、真正好的購物中心寥寥無幾,這個區域真正要成熟起來,更重要的是品質。
坊間傳言,城南寫字樓租金低,供應量大,關鍵因為整個城南很多非常小的辦公樓在過去幾年銷售掉了。未來整個供應量對國際城南還是有壓力,預計2014年租金還是會受到一定影響。
但同樣在城南,一些高品質的項目租金反而在上漲,這無疑是市場的強心劑,中海國際中心從2012年第三季度到2014年第一季度,租金出現較大漲幅。中海國際中心的出現迎合了一些大型企業對高品質寫字樓的需求。
通過仲量聯行的數據對比,在銷售型辦公樓物業上面,我們看到有非常大的供應量,但真正給大的境外跨國公司對應的物業在城南寥寥可數,正如在過去看到中海國際中心,新天府國際中心其實都有大的投資者青睞,位於金融城核心片區的成都銀泰中心相信會樹立更高的標准。
金融城片區優勢明顯
發展超甲級寫字樓大有可為
同樣在城南片區,哪些區域的寫字樓更能得到企業和投資者的認可。成都市規劃設計研究院副總工程師涂海峰表示,對金融城片區十分看好,並對該區域的規劃做了詳細解釋。
成都市金融城位於高新區,整個規劃是北到府城大道,南面到繞城高速,西面到益州大道,東面到新成仁路,整個范圍大約5平方公裡左右,這個區域定位為成都市金融總部,重點發展金融產業。根據金融城的設計,它是體現天府核心城市的概念,可以理解為把城市的主要公共金融服務中心以及城市開展空間沿著府南河展開布局,形成立體化濱水城市核心的概念。這個區域是復合化城市功能開發,形成多層次集約化的城市空間,包括從地上到地下,地下三層有各種功能,包括商業、地鐵等。
交通組織也是立體化考慮,包括地鐵、公交和空中輕軌系統。未來在這個區域主要是地鐵交通,包括地鐵1號線、9號線、6號線,其中9號線東西線貫穿金融城。在公交系統上有環繞整個區域內部環線和軌道交通形成無縫連接的換乘。這是在核心區域規劃LRT空中輕軌,串聯了主要核心區功能節點,當然後期規劃有一定調整,但是這個概念一直在延續。這是整個公交站點服務,大概在300米服務半徑,達到覆蓋90%的區域。連接各區域的步行空間,在空中和地上都有步行系統。未來這個區域規劃是立體復合化基礎設施打造,體現安全、高效的理念。完善的公共服務配套。中學、小學、幼兒園、農貿市場,社區服務等,整個區域片區配套未來是比較完善的。
由此,區域配套的完善及政務交通資源,對大型企業具有獨特的吸引力,金融城片區的超甲級寫字樓的投資價值值得關注。
成都銀泰中心啟幕
成都又添一座超甲級寫字樓
會議現場,銀泰置地總裁助理成都公司總經理鄭勇強對成都銀泰中心做了詳細介紹,項目秉承了北京銀泰中心的設計理念,傳承了北京銀泰中心的基因,成都銀泰中心有72萬平米,地上54萬平米,有華爾道夫酒店,有17萬平米超甲級寫字樓,有華悅府和華悅居,尤其是寫字樓有一棟是銀泰集團自己持有,目前硬件配置在成都是最好的之一。銀泰中心寫字樓依托銀泰中心自身的高端配套,包括酒店、公寓、奢侈品商業中心,也包括周邊一公裡范圍內大量的商務、政務資源,也包括政府、人大、大型央企四川區域公司,所以這裡商務環境,政務環境和所有配套相對來講在成都是最好之一。擁有好的配套,好的區位,好的硬件設施,銀泰有信心把這個寫字樓項目做成成都最有標志性的一個商務辦公地,計劃在2015年六七月份就可以交房。
華西都市報記者馬治鵬