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信貸收緊、供應過剩、房價松動、成交量萎縮等字眼在三四線城市不斷見諸報端,且持續發酵。而一則來自鏈家地產的消息——4月北京87%的二手房源對掛牌價格進行了下調,讓原本被看做『樓市避風港』的北京也卷入了降價的漩渦,這使得包括購房者在內的整個業界都開始觀望。北京的二手房市場到底會不會進入『寒冬期』?北京商報記者實地走訪了中心城區及遠郊區縣的多家門店,對話經紀人和買賣雙方,發現二手房市場量價齊跌已成事實,未來市場下行壓力增大。
萬柳房價直降200萬元
房源:高總價房出現大額讓利
下午6時,海淀萬柳地區一家中原地產門店裡沒有顧客,坐成兩排的經紀人在等待著客戶的光臨。當北京商報記者以購房人身份進店時,門店經理更是親自前來接待。這位吳姓店長自2008年就在萬柳區域做二手房中介業務,在她看來鄰近中關村第三小學和萬柳『地王』項目而具備的得天獨厚的地理位置,使得該區域的二手房價有較強的抗跌性,然而自3月以來房價卻出現了異動。
『風尚家園小區有一套110平方米的房子售價680萬元,業主原報價是800萬元,並且該小區的其他房源報價也沒低過800萬元。』吳店長表示,類似甩賣房源以往一年只有一兩次,但是最近卻多了起來。『日前我們也成交了一套160平方米的房子,業主要移民,就將1300萬元的報價直接下降了200萬元。』200萬元的讓利一下子引來了多位客戶的搶購,吳店長感嘆,購房人不是沒有資金實力,而是在等待時機。
『在萬柳地區業主多為多套房產持有者,出現如此大的議價空間是由於業主急需用錢,是萬不得已的選擇。』吳店長認為,一套房源成交價格下降200萬元並不代表整個區域的二手房房價出現回落。正如蜂鳥社區,以40-50平方米的小面積低總價房源為主,在萬柳地區具有價格風向標的意義。吳店長表示:『蜂鳥社區的房源從年初以來就一直保持每套400萬元左右的成交均價,只是單套面積大、總價高的部分二手房略微拉低了整個區域的成交價格。』同樣的情況也發生在東三環的勁松區域。
根據偉業我愛我家市場研究院的統計,經我愛我家成交的4月二手住宅成交均價為31686元/平方米,環比小幅回落2.5%,同比增長14.82%。大多數房產經紀人認為中小戶型的二手房存在5%-10%的議價空間,高總價大戶型的二手房可能達到15%的議價空間,但遠沒有到腰斬的程度。一位業內人士也分析稱,上述千萬元總價的房源降價200萬元,按比例計算便宜20%,『千萬元的基數大,因此議價空間也在可接受的范圍內』。
『量跌價松』已成事實
區域:遠郊區縣領跌
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉介紹,綜合2014年二手房市場成交的情況來看,進入5月,成交量下滑、成交價格松動的『量跌價松』局面雖是事實,但市場實際情況則不能一概而論。作為周邊少有可替代新房源的核心城區,二手房成交價格多持平,遠郊區縣則成為二手房市場變動的『前沿陣地』。
北京商報記者綜合偉業我愛我家市場研究院提供的分區域成交價格數據獲悉,大興及通州兩個區域二手房成交價格環比下降明顯。例如大興區, 3月最後一周二手房成交價格衝高至26492元/平方米,而此後便一路下跌至5月第二周的21526元/平方米,跌幅近兩成;通州區5月第二周的二手房成交價格為21418元/平方米,兩個月前的價格則為2.3萬元/平方米。
在亦莊租房的王先生對於二手房價格的變化有著切身感受。王先生從去年底就有買房計劃,首要目標是所在小區的二手房。『當時房價是3.6萬元/平方米,而今年就降到現在的3.4萬元/平方米』。但在王先生看來這仍不是買房的好時機,同區域新建住房的定價也下調了不少,基本在2.8萬-3.2萬元/平方米,新房的降價讓他產生了猶豫。
2014年以來受開發商推盤節奏的影響,新房紮堆入市,僅4月北京就有40個項目獲得預售許可證,自3月大興萬科橙首開先河降價銷售後,同區域的競品項目也跟進調價,隨後新房供應較大的亦莊、通州、房山等區域的項目也降價走量,這些新盤為避開下半年自住型商品房集中上市的恐慌性推盤使得市場上的供應量集中增加,從而不僅抑制了既有房源的價格,而且還影響了購房人對二手房市場的信心。在此背景下,遠郊區縣的業主只好以犧牲價格來換取成交。
『我的客戶中,業主大多數都是以小換大,或者是為了搬進城裡賣房子的,他們資金實力有限,如果賣不掉房子就沒辦法再買,所以成交價格上可以做出讓步。』在大興區高米店的一家中介門店,經紀人小張在過去的四個月裡成交了兩單生意,成交價格與去年底時相比均出現了10萬-20萬元的下滑。
『買漲不買跌』
中介:成交周期拉長機構煎熬
過去20年間,中國的房地產市場一直復制著『買漲不買跌』,這一次也不例外。越降價,購房者越觀望,最著急的便是依靠成交量賺傭金的中介機構。北京商報記者在朝陽、東城、西城、海淀以及大興等區域走訪時雖未發現關閉的中介門店,但卻從中介人員的口中感受到了二手房市場降溫所帶來的經營困難。
在和平裡西街的一家鏈家門店外,兩位經紀人簡單地擺放了兩把椅子,手裡拿著房源資料在午後的太陽下懶洋洋地坐著。其中的一位是有著三年工作經驗的蔡暉(化名),他向北京商報記者坦言:『今年二手房的成交量沒有變,但是買賣雙方都不那麼痛快了。』蔡暉解釋稱,他所在的安貞店除去年受『國五條』影響的四五月外,每月都能保持17宗左右的成交,如今依然如此,但是不一樣的是成交周期拉長,成交難度加大。
以蔡暉的經驗,成交周期拉長首先是因為買賣雙方的持續博弈所致。『以前不到一個星期買賣雙方就能達成共識,可是現在一到兩個月過去了,還是成交不了。』除此以外,貸款辦理時間的延長不僅刺激一部分潛在買主放緩購買計劃,還直接影響了成交的時長。
在車公莊附近的鏈家地產門店,經營之困則直接反映在了工作人員的業績上。這個區域二手房由上世紀八九十年代的老房以及2000年以後較新的房屋構成,前者由於年限已久不算暢銷,而後者則堅挺地保持著5萬元/平方米以上的售價。『這樣一來,我們店的業績就出現了下滑,上個月成交了3套,去年底店裡還能保持每月10套左右的交易量。』
北京二手房成交低迷一直蔓延至5月,根據市住建委網站顯示,5月上半月北京二手房成交3956套,環比下降16.5%,同比上漲17.2%。21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰表示,由於去年北京市經歷了3月『國五條』出臺後的冷靜期,成交量大幅回落至冰點,因此今年同比數據上漲屬於合理范圍,而環比數據下降,表明二手房市場冷淡局面仍未改觀。
心理預期分化
業主:降低售價者居多
在置業顧問的眼裡,成交量的下滑就意味著房源挑選餘地的增大。上述車公莊門店工作人員向北京商報記者打開了內網,網站顯示附近一小區掛牌出讓的二手房源有20條左右,其中有近半數的房源已經掛牌100天以上,有的甚至接近一年。
業主則因為心理預期的不同而被分為了兩類,一類為看空樓市著急脫手或認為是抄底時機而賣房買房的,此類業主在售價上可以做出一定程度的讓步;而另一類則是湊熱鬧探市場的,後者要麼堅守高報價,不願下調,要麼選擇以租代售,坐等漲價。
黃然(化名)是典型的第一類業主。兩年前他在和平裡西苑小區以280萬元的總價購買了一套68.5平方米的兩室一廳。他看好的一套總價535萬元的三居室,已經出現了20萬元的降幅,他認為抄底的時機已經成熟。很多業主由於調低報價房子依然沒有成交而選擇逆勢漲價,高女士將自己安定門附近的房子售價又提高了5萬元,報價310萬元。她說:『之前我的報價就沒有虛高,現在不著急賣,所以等上一年半載的也沒問題,我相信房價不會一直落下去的。』
在實際走訪中,北京商報記者發現,像黃然一樣的業主仍為多數,尤其是在大興、通州等遠郊區縣。在通州梨園附近的門店,北京商報記者看到其內部網站顯示,周邊某小區掛牌出讓的20多套二手房源中有11套房源標注著綠色向下的箭頭。置業顧問說:『這些綠色的箭頭表明房子的報價已經調低了。』而在西四環定慧橋附近的門店裡,1/4的房源顯示業主曾經下調過報價。
多家機構也基於此刊發報告,北京中原地產數據顯示,北京超過六成的二手房源調低了報價,而鏈家地產最新的報告中提到,5月第二周掛牌房源中下調價格的比例達到89.5%,較媒體報道的87%又上漲了近三個百分點。
市場復蘇有支橕
房貸:央行為二手房送暖風
在多位業內人士看來,從5月上半月的市場成交情況來看,成交量低迷、市場復蘇緩慢、議價成交、價格小幅回落的情況在未來一段時間內依然會持續,市場或進入短期下行周期。
『個人房貸申請難度較大,將持續成為直接制約二手房成交的因素。』桑豫峰分析,以前個人房貸批貸放款平均時間為半個月,現在已經延長至一個多月甚至更長。數據顯示,目前商業銀行首套商代的貸款利率在持續上浮,4月已經達到6.19%左右,近日雖然有媒體報道北京農商行推出首套房利率最低8.5折的優惠,但是北京商報記者在對其他銀行逐一諮詢後發現,沒有銀行跟進,華夏銀行則將首套房利率上浮至1.1倍。這讓不少潛在客戶萌生退意或加重了等待情緒。
但是在胡景暉看來,二手房成交量及價格下行都屬短期趨勢,他表示,盡管需求受各方面影響而出現分流,但北京作為一線城市總體需求量依然樂觀,剛性需求一直是市場成交主體。
自住房作為需求分流的重要因素,雖然使得部分剛需人群的置業計劃有所變化,但由於自住房供應量依然偏少,且申購中簽難度很大,影響相對較小。
另外,5月12日央行召開住房金融服務專題座談會,要求銀行支持居民家庭首次購買自住普通商品住房貸款的信息更是為二手房市場吹來了一股暖風。
『各行並不會馬上調整按揭政策,銀行需要在全年信貸額度供應和維持低利率之間尋求平衡,即便有調整最快也是在三季度執行,而且調整幅度有限。』亞豪機構市場總監郭毅如此分析,但是業內人士普遍認為,其信號意義大於實際利好。桑豫峰表示,對於直接受信貸政策影響的二手房市場而言,是對購房人心理預期的推動,『至少從政府層面上有了支持的聲音,這一定會提振消費者信心』。(記者齊琳阿茹汗)
房源
風尚家園110平方米680萬元
降幅120萬元
160平方米1300萬元
降幅200萬元
松榆裡90平方米
降幅20萬-30萬元
區域
大興區3月2.65萬元/平方米
5月2.15萬元/平方米
通州區3月2.3萬元/平方米
5月2.14萬元/平方米
亦莊去年底3.6萬元/平方米
5月3.4萬元/平方米
中介
根據北京市住建委網站顯示,5月上半月北京二手房成交3956套,環比下降16.5%,同比上漲17.2%。
業主
北京超過六成的二手房源調低了報價,5月第二周掛牌房源中下調價格的比例達到89.5%。
房貸
個人房貸批貸放款平均時間延長一個月,商業銀行首套商代的貸款利率在持續上浮,4月已經達到6.19%左右。