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近段時間,國內多個城市樓市成交量出現大幅回落,價格也出現調整,加之銀行房貸收緊力度不減,導致觀望氣氛越發濃厚,國內樓市下行跡象越發明顯。據中國指數研究院(以下簡稱CREIS中指)公佈的數據顯示,在2014年的前18周,包括北京、上海等在內的重點城市成交量同比幾乎都出現不同程度的下滑。在深圳,全國樓市整體看空的情緒也直接影響着購房者的心理,住宅成交量已經連續處於低位。置業者觀望情緒有增無減,市場信心不斷下挫,二手房業主和開發商也漸漸有些扛不住成交低迷造成的壓力。
-深圳特區報記者徐強
開發商調整策略加大力度促銷
記者在調查中發現,受市場面臨經濟下行、房貸收緊等一系列不利因素的影響,很多開發商爲衝擊半年業績也開始調整銷售策略,加大力度促銷。
日前,位於南山和龍崗的兩個項目開盤。南山某項目推出的199套77-159平方米的3-5房房源,均價34000元/平方米,龍崗某項目推出共計260套房源,其中平層均價2.3萬/平方米,複式價格2.8萬/平方米,都有不同程度的優惠措施。
從新上市項目推盤數量可以看出,開發商仍堅持“小步推盤”來試水市場。一開發商銷售部負責人告訴記者,目前市場信心缺乏,從開發商的角度,也是在觀望,所以在銷售策略上,更多是通過小批量推盤策略來營造熱鬧氣氛,以此來試探樓市。
另外,深圳一些大的開發商在售項目也紛紛加入促銷行列,比如,佳兆業悅峯“購房1.5萬抵10萬,再98折”、保利上城“購房85折優惠”、萬科廣場公寓享“4萬抵9折”優惠等。
據深圳中原地產的監測,目前,深圳樓盤的促銷方式主要包括高折扣、特價房、低首付等。雖然深圳樓盤促銷宣傳隨處可見,但尚未出現整個樓盤的售價均大幅低於已銷售單位的情況,深圳的房價並未真正進入下降通道,近期新入市項目的定價也僅是持平於區域平均水平,並未出現大幅降價的情況。
對開發商“小步推盤”、“點滴優惠”舉措,消費者是否買賬?記者在調查中發現,購房者深度觀望的情緒仍未有任何改善。市民張先生認爲,現在想買房的應該都是有真實需求的剛需客戶,或者是換房,或是首次置業,但在目前這樣的市場氛圍下,剛需族們寧願再等等看。採訪中,多位市民也都表達了相同的看法。世聯行高級研究分析師唐惠龍認爲,近期剛需成爲市場主力,各盤促銷活動豐富加快走量,但市場觀望情緒依舊較濃,導致成交乏力。
二手房市場定價權出現轉向
市規劃國土委的統計顯示,上週5月12日至17日,全市一手住宅僅成交333套。據世聯行統計,截至2014年5月11日,深圳全市一手房可售面積爲327.13萬平米,可售套數爲33844套;若按近8周深圳全市新房周平均678套的銷售速度,目前的新房可售量消化時間爲50周。
深圳中原地產研究表明,遲遲扶不起的成交量對買房者來說只是個數字,而對開發商,卻是實實在在的壓力。據統計,2月至今,深圳新盤開盤銷售率普遍在6成以下,3月雖有短暫的好轉,但也未能突破8成。近幾周,由於觀望情緒加重,開盤銷售率繼續下降,多數項目甚至沒能超過4成。
年初開發商還能輕鬆面對,但是一季度業績公佈之後,過半數上市企業業績下滑,未上市的小企業更是困難重重,開發商普遍認識到了事態的嚴重性。從深圳各項目的表現來看,4月各樓盤的優惠力度已經在加碼,“五一”期間更是達到小高峯,僅三天就已經有10餘個樓盤推出特價單位,希望能快速消化一部分存量。
二手住宅同樣存在觀望情緒蔓延的現象。根據深圳中原研究中心的監測,作爲判斷二手住宅價格走勢的先行指標,中原報價指數已經連續11周下跌,並於4月底跌破30%的臨界值,這意味着隨着交易難度的提高,二手房業主已經在逐漸加大讓價的力度。如果說4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利,那目前就已經是明確啓動降價,以便快速出貨,安全回收資金。另外,中原經理人指數同樣連續11周波動下行,面對幾乎停滯不漲的成交量,經理人信心嚴重受挫,看跌的經理人超過了半數,這也是自2012年年初以來,首次打破樂觀情緒,悲觀情緒佔據主導位置。專家解讀,這一指標的下跌,表明市場情緒正在惡化,深圳樓市已經轉向買方市場,成交的定價權將更多地掌握在買家手中。
二季度降價通道或會打開
對後市走向,有機構預測,開發商即將面臨的半年度業績報表纔是真正的考驗,面對低迷的成交,降價走量無疑會成爲“救命稻草”。接下來,開發商也將打開降價通道,換取成交量,應對即將迎來的半年度考覈。
深圳最近一次樓市降價潮出現在2011年,當時,在限購、限貸、限價等一系列嚴厲政策持續打壓下, 4月底,多個樓盤推出低至10000元/平方米的限價房,開盤獲得熱銷,此後多個項目跟進,形成一輪大規模的樓市降價風波。
目前的情況與當時有着明顯的不同。比如,從開發商的表現來看,2011年開始的樓市降價潮是以某個項目真實、全面的降價爲導火索,同時伴隨着特價、直降、墊首付等方式,而當前的促銷方式則多爲開發商的營銷噱頭,整個項目全面降價的極爲少見。
2011年,調控政策、貨幣環境急劇惡化的狀況使開發商對未來的預期降至冰點,紛紛降價出貨,月均供應量在30萬平方米左右。而當前,開發商對未來並非處於一致看空的恐慌中,觀望者不在少數。
深圳中原地產研究分析,當前市場主要是處於政府、開發商與購房者三重博弈的僵持階段,不論是新房市場還是二手房,當前情況都不容樂觀,買家情緒尚未出現變化,政府出手救市也是希望渺茫,此次博弈的結果將是:二手房業主和開發商終於支撐不住,打開降價通道已經在所難免。