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唐山樓市的低迷,相比其他城市,其與國內樓市行情或許關係甚微,因爲從去年年中開始,無論是價格還是成交量,就未能振作起來,即使是在唐山最熱的鳳凰新城板塊。
在鳳凰新城的多個在售樓盤,其體量之大、其去化之難,都會讓知情者咋舌,動輒數千套的房源與忍受長達3年甚至更久的消化週期,對困守在此的房企來說,無疑是巨大的煎熬。
價格、銷量的雙雙滯漲,緣於唐山愈發嚴重的供需失衡。
據外界推測,海量的供應已經使得唐山的去化週期高達10年之久,而缺少新增人口導入能力的唐山,購房者長期固定在改善型需求的客羣,也從而加劇了供需矛盾的失衡。
如今,少數房企已經意識到唐山所面臨的空城危機,進入唐山也逐漸開始摒棄住宅項目,而選擇旅遊、養老等房地產項目。不過,困守唐山的房企如何順利實現突圍解套,纔是開發商和地方政府都亟待謀求解決的難症所在。
庫存高達10年
位於唐山路北片區鳳凰新城的唐城壹零壹,無疑是當地高端樓盤的代名詞。
該項目建築面積超過73萬平方米,總戶數逾4800戶,其體量之龐大,在當地樓盤項目中屈指可數。當時隸屬深圳中興集團的唐山恆榮地產號稱該項目總投資近60億元,主打別墅產品,彼時唐城壹零壹奠基開工時還邀請到唐山、深圳主要領導出席,開發商對唐山樓市的樂觀判斷也就可見一斑。
不難理解,開工的2010年前後,正處在唐山樓市的上升期。不過,唐山樓市的膨脹唯獨體現在暴漲的房價,直到近半年時間,唐城壹零壹所面臨的去化困境也隨着樓市的掉頭向下,逐漸顯現出來。
在唐山當地的房產門戶網站上,隨處可見唐城壹零壹的促銷信息,其在分段時間點和節慶日,皆有促銷優惠活動,近期主題包括母親節、五一、農場採摘季、鄰里活動等,而營銷噱頭則包括“京津冀一體化”、“贈送面積”等。感官上名目繁多的促銷,背後則是銷售上承擔的巨大壓力。
記者從當地一家房地產諮詢機構提供的數據顯示,截止到2013年7月份,唐城壹零壹項目一期於2010年12月5日開盤後,當期共推出987套房源,其中40套洋房產品售罄,81套別墅產品基本售罄,其餘高層銷售率95%左右,均價爲9500元/平方米。長達近3年的銷售週期裏,其一期項目才勉強消化完畢。而唐城壹零壹項目二期別墅、高層等同類產品也已於去年10月份前後相繼入市,去化艱難。
當然,唐城壹零壹屬於體量較大的高端項目,銷售緩慢與之不無關係。然而,記者夜間走訪鳳凰新城,亦發現,該區域多個新建小區亮燈情況並不理想,空置率較高。
前不久,坊間廣泛流傳的一份來自萬科毛大慶的內部講話熱極一時,其稱萬科已經陷在唐山這樣的三、四線城市。據記者調查萬科在唐山項目情況瞭解到,所言也並無誇張。
同樣位於唐山鳳凰新城的萬科金域華府項目,自2011年8月份以均價8100元/平方米開盤後,在樓市火爆的2013年均價躥升至12000元/平方米,不過,價格高位維持不到3個月的時間,便迅速下跌,年初跌回到9000元/平方米左右便再無反彈,如今均價定格在8700元/平方米。
值得注意的是,該項目體量亦十分巨大,總建面超過77萬平方米,總戶數高達5160套,而到目前爲止,僅有5棟樓開盤在售。萬科金域華府同樣經歷了接近3年的銷售週期,數年間價格卻未見漲幅,這也許是萬科當初在唐山拿下如此體量項目時未曾預見到的。
今年一季度,據唐山房產信息網監測數據顯示,唐山市中心區域新建商品房共成交4110套,與2013年一季度6091套的成交量相比,下降了3成左右。價格方面,唐山房價一季度亦有跌幅,甚至在今年3月份公佈的百城房價指數中,唐山房價環比跌幅跌進百城前十。
空城危機
在唐山樓市價格滯漲、去化艱難之下,其所隱藏的風險也將逐漸顯現。
在流傳的萬科毛大慶內部講話裏,其特別指出了唐山的庫存量驚人,“萬科做過統計,唐山整個城市的庫存加起來計算,已超過100個月”。
而據此前一份公開的數據顯示,從2009年到2012年,唐山市在建商品房面積累計有1741萬平方米,然而這四年年均銷售量只有146萬平方米,如果按照這樣的銷售速度測算,唐山市要消化這四年新建的樓房庫存至少需要10年。這也佐證了講話中提到的對唐山庫存消化週期的估算。
以唐山市重點打造的城市新區鳳凰新城爲例,其規劃到2015年,鳳凰新城將能容納40萬的居住和創業人口。但是,截至到2013年,鳳凰新城已經包括唐城壹零壹、萬科金域華府、中水電首郡等8個在售住宅項目,總建築面積接近500萬平方米,平均容積率爲2.2,即便按照低密度的唐城壹零壹項目計算,可容納戶數也將達到4萬戶之多。
“早在2008年前後,唐山人均GDP就有5萬元左右,再加上唐山是以鋼鐵、煤炭產業爲主,國營企業居多,很難吸引人口進來,所以唐山的樓市一開始就是在快速增長的,因爲是改善需求爲主。”唐山當地一家房地產企業中層幹部對記者分析,“唐山有錢人誰都有兩、三套房,現在經濟形勢又不好,誰還會繼續買房投資?”
該人士進一步分析稱,目前唐山重點建設的新城就有4個,分別是曹妃甸生態城、鳳凰新城、南湖生態城和空港城,以上3個新城都比鳳凰新城規劃面積更大。“鳳凰新城一開始瞄準的就是唐山的高端、中高端客羣。可能一開始唐山還缺這些高端項目,比較好賣,比如中冶梧桐大道已經賣到四期。可是現在房企都扎堆在鳳凰新城,誰還會去買?”該人士反問。
相關研究機構的數據也驗證了上述人士的分析。早前中原地產針對鳳凰新城某項目發佈的一份客羣分析顯示,在該項目的購房者中,私企老闆、礦主和高管佔到絕對多數,佔比高達90%,而購房用於投資的客戶僅有10%,多爲自住。
“我們是一家城市建造開發商,可是我們進駐到唐山,沒有開展住宅開發項目,而是選擇了旅遊項目。”中南控股集團董事總裁陳小平在中南集團位於唐山的一個旅遊項目推介活動中指出,“唐山的住宅項目很多,我們不希望再來打造一個睡城、一個鬼城,我們希望用旅遊觀光給唐山帶來人氣、活力。”
對於唐山來說,或許“空城”與“賣地”是互爲因果,但是,即便空城的危機已經顯現,卻並不能阻止唐山在土地市場高歌猛進的慣性。據搜房網不完全統計,2013年唐山土地招拍掛掛牌出讓面積超過1485萬平方米,掛牌出讓金額接近140億元,而當年唐山全市公共財政收入不過318億元。