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18日,國家統計局發布4月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據顯示,房價環比上漲城市數量較3月份減少12個,停漲城市數量創近18個月以來新高。自2012年7月以來,已經連續上漲
18日,國家統計局發布4月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據顯示,房價環比上漲城市數量較3月份減少12個,停漲城市數量創近18個月以來新高。自2012年7月以來,已經連續上漲了21個月的濟南新房價格,終於停漲。二手住宅方面則首次出現價格環比下跌。
存量房消化周期
杭州27.92個月
北京17個月
深圳17個月
上海10個月
濟南15.7個月
(注:12個月較為平衡,高於18個月供過於求,低於6個月供不應求)
濟南
新建住宅停漲,二手住宅跌0.1%
國家統計局18日發布的數據顯示,4月份,中國44個城市房價較上月出現上漲,26個城市房價停下了上漲的腳步。當月全國有8個城市房價較上月回落,18個城市較上月持平。
其中濟南4月份新房價格與上月持平,自2012年7月份房價連漲21個月以來,首次環比停漲。山東省4個計入70個大中城市數據統計的城市中,濟寧也出現停漲,青島和煙臺則分別出現了0.1%和0.2%的環比上漲。
從新建商品住宅分類價格指數來看,4月份,濟南90平方米以下的住宅環比仍有所上漲,為0.1%,90至144平方米戶型以及144平方米以上的房源則持平。總體數據出現停漲主要與90平方米以上戶型成交量佔比大有關。
二手房方面,4月份,在全國70個大中城市中近半出現停漲態勢的背景下,濟南也出現了環比0.1%的下跌,但同比仍呈上漲趨勢,漲幅為3.4%。環比跌幅雖然不大,但結束了自去年1月份以來連續15個月的上漲局面。
分析
目前濟南存量需消化15.7個月
消化周期=目前存量/前3個月平均銷量,表示目前的存量需要多少個月纔能夠完全消化。根據某濟南機構統計,截至4月底,濟南普通住宅存量為661萬m2,而1-4月濟南普通住宅月均成交量為42萬m2。這麼計算,目前濟南的存量需要15.7個月纔能消化完。在2013年年底時,該數字為11個月。
這是什麼概念?濟南與全國其他城市相比,處於怎樣的位置?據了解,住宅存量消化周期數值在12個月較為平衡,高於18個月供過於求,低於6個月則供不應求。
從全國主要城市目前的數據來看,消化周期上昇較快:北京、深圳的消化周期已上昇至17個月,上海為10個月左右,廣州也在11個月以上,而杭州的消化周期已達到27.92個月。與去年同期相比,深圳上昇18%,而北京上昇92%。主要原因在於前4個月的銷售情況很差,而新增供應量還在增加,從而造成庫存量的急劇增加。
15.7個月的數值離18個月的『危險值』已經不遠了。據業內機構統計,未來1個月濟南普通住宅的市場供應量不小,如果成交量上不去,供求比和存銷比都將進一步上昇。
探訪
加推樓盤難再『開立漲』
18日上午,在濟南一知名房企的售樓處,一看到有人前來諮詢,兩個置業顧問過來接待。『3期這個月底就開始認籌了,此前2期的均價是7500元左右,3期樓盤的參考價目前也是這個價。』一名置業顧問介紹。采訪中記者了解到,與去年全年加推房源就漲價的局面不同,今年很少有加推的房源大幅度漲價。『我們現在還在實行五一小長假的優惠,9層有一套特價房,優惠下來價格能到6400元,之前肯定得7000左右。』臘山片區一大型房企置業顧問向記者推薦優惠房源。『二環南路一大型樓盤目前正在進行前期認籌,最終的認籌價比之前告知的預期售價,每平方米低了500元。』一名長期做房產一線數據統計的業內人士告訴記者。
預測
樓市下行預期進一步加強
『新房連續上漲後首次停漲意味著樓市下行趨勢進一步加強。』山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為,當前樓市正處於博弈期,房價出現停漲意味著濟南樓市價格進一步走向穩定。
在李鐵崗看來,4月份房價停漲,將進一步增強購房者房價下行的預期;與此同時,開發商對市場的看空預期也將進一步加強。
但李鐵崗也指出,未來走勢究竟如何,還有待於進一步觀察。從近幾個月的情況看,已經表明市場處於一種比較穩定的狀態。
從開發商的角度來說,如果短期內大幅降價,不僅會帶來外界『資金鏈斷裂』的質疑,還會面臨著如何應付前期業主的『難題』,因此只要『橕得住』,開發商不會直接宣布降價。
於敏