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杭州等城市樓價開始松動,被認為是樓市出現拐點的跡象之一。(資料圖片)
五大跡象
『五一』三天小長假,全國各主要城市的新房成交持續低迷,不僅遠低於三、四月的日均成交量,且不及過去三年的同期成交水平。面對『紅五月』也喚不回的樓市熱情,沈寂多時的『樓市拐點說』再次被業內專家拎出並拋向公眾視野。不過,立足廣州本地樓市,目前尚未見有樓盤出現明顯的實質性降價。
文:記者王雯倩
『五一』三天小長假,全國各主要城市的新房成交持續低迷。根據中原監測的54個城市數據顯示,今年『五一』假期新建住宅合計成交23.6萬平方米,較去年同期大幅下滑47%,其中一線、二線、三四線城市均有明顯下挫,降幅分別為40%、65%、32%,為近四年以來的歷史低位。
跡象1:
一季度房地產數據慘淡
倘若將時間軸再往回移一些,更多的房地產市場數據讓人對今年的樓市行情缺乏信心。業界常把新開工面積視為房地產行業的景氣指標。但國家統計局日前公布的數據卻顯示,今年1~3月,全國房地產開發投資和全國房屋新開工面積雙雙回落。
另外,在銷售方面,一季度商品房銷售面積20111萬平方米,也同比下降3.8%。無論是此前一直高昂著頭的一二線城市,還是向來以低價跑量的三四線城市,成交價都出現滯漲甚至回落,成交量則是持續下滑。
跡象2:
銀行信貸持續收緊
日前,央行表示將繼續遏制投機性房地產投資,並制定一套政策框架應對風險、管理潛在危機。這意味著面向房地產行業的信貸政策仍會收緊。
上海易居房地產研究院發布的《2014年一季度全國房企資金專題報告》指出,目前全國房企的資金面已跳昇至『緊張』狀態。該研究院研究員鄭紅玉指出,一季度房企資金到位增速明顯放緩,商品房銷售金額也顯著回落。銷售資金回籠和企業回款驟降,再加上銀行收緊房貸,房企資金鏈緊繃,同時加劇了樓市觀望情緒,阻礙了部分入市人群。
跡象3:
部分房企資金鏈斷裂
今年以來頻頻傳出的多地房企遭遇倒閉或破產的負面消息,也被看做是樓市轉向的前兆。
上周還以悲情且真誠的姿態對外回應公司倒閉傳聞不實的光耀集團,本周卻被媒體曝光其資金問題並非此前透露『只要3億至5億元,光耀就能緩過來』,僅光耀集團董事長郭耀名的私人欠款就高達26個億。
同樣因資金鏈問題而身陷困境的還有『寧波最大房企』——浙江興潤置業投資有限公司,根據當地官方對外公布的信息,興潤置業的『話事人』沈氏父子,因為經營不善導致資金鏈斷裂,負債35億元,已經資不抵債。而就在興潤置業倒下不足一個月,另一家浙江房企——海寧立德房地產公司也被爆因資金鏈斷裂而倒下,旗下多個項目已爛尾。
跡象4:
『墊首付』促銷手段重現江湖
在『紅五月』中,一二線城市中不乏采取『以價換量』、加大促銷力度的實力房企。曾在2008年房地產市場低谷期閃現樓市的『墊首付』促銷手段,重現江湖。房企美其名曰『為購房者解決貸款難、置業難的問題』,實際上是被積壓的庫存和清冷的行情所迫,不得不使出分期首付甚至倒貼利息的『零首付』招數,用以加快成交速度。
而還在樓市寒風中挺立的實力房企們,對房地產後市的預判亦趨於謹慎,從『樓市起飛』到『樓市分化』的預期轉變,不僅反映在加大促銷力度上,還直接反映在其對地王爭奪熱的退燒。據中原監測數據顯示,4月十家標杆房企購地金額為173億元。盡管環比3月增長15%,但較2013年月均購地金額大幅回落38%。
跡象5:
多地政府欲松綁『限購』救市
持續數月的房地產行情低迷,也讓不少地方政府『坐不住』了,紛紛嘗試在『限購』政策上扯開口子,試圖用松綁『限購』來救市。連月以來,長沙、常州、杭州、無錫、寧波、福州、鄭州、佛山等多個城市都先後傳出將放松限購的風聲。
雖然目前不少所謂限購『松綁』的消息仍處於『逗你玩』狀態,譬如上周末『見光死』的佛山高明區限購松綁,在業界瘋狂轉發的限購松綁政策言之鑿鑿,但沒熬過一天就被宣布只是『謠言』;又如前兩天風傳後被官方闢謠的南沙限購松綁,讓粵籍投資客們空歡喜了一場,但這一系列的傳聞至少向市場傳遞了某種信號。
綜合上述五個跡象,國內樓市似乎走到了一個分水嶺的位置,但這個分水嶺更像是推著樓市進入一個『分化』階段,而不是一個單純的『拐點』。需要看到的是,擁有強大購買力及自住需求的一線城市,目前仍未出現明顯的房價波動,但有著建築產能過剩嫌疑的三四線城市,卻已有見頂回落的跡象。
而在政策方面,可以預見的是,在短期內,房地產調控政策既不會再有新的變動,也不會有完全松綁的可能。讓房地產回歸市場將成為未來很長一段時間的主旋律。
值得關注的是,銀行信貸收緊將持續對樓市降溫發威,市場上的投機者也將被進一步驅逐場外。國內房地產市場將朝著多極分化繼續調整和洗牌。
四問拐點
專家(從左至右)
黎文江合富輝煌(中國)市場研究部首席分析師
韓世同廣州房地產專家
黃韜廣東中原項目部總經理
丁祖昱易居(中國)控股有限公司執行總裁
趙卓文廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理
鄧浩志方圓地產首席市場分析師
梁永光克而瑞廣州機構首席分析師
(排名不分先後)
專家會診:樓市進入分化期以價換量是出路
問
您是如何界定或看待『樓市拐點』一說?您認為樓市出現拐點的最重要標志是什麼?
答
黎文江:我的理解,房價正常情況下表現為平緩的上下波動。而所謂『樓市拐點』,指的是房價波動曲線出現突然的斷崖般的上或下轉折,這個轉折點可稱為『拐點』。我認為,一個地方的房價上下波動持續半年以上超過20%,可界定為『樓市拐點』出現。
黃韜:我認為『樓市拐點』應具備以下特征:樓價連續3~6個月下滑,累積跌幅達15%~20%。從以往歷史來看,2003年非典以及2008年下半年都曾經出現樓市拐點,以2008年為例,從當年年中到年底,樓價出現急速下滑,到2009年初見底,最後在4萬億救市方案刺激之下於2009年三四月份出現反彈。
趙卓文:拐點最重要的標志是,地價和房價出現大幅下挫,引起恐慌性拋售。
鄧浩志:樓市出現拐點最重要的標志是成交的持續萎縮。
梁永光:房價指數大幅跳水,經濟危機出現、庫存大幅增加、政策收緊力度加大均是房地產拐點的重要標志。
丁祖昱:數學上的『拐點』和我們日常認為的『拐點』是完全不同的定義。即使今天討論的是後者,從目前的房地產市場來看也不是完全符合。
韓世同:一旦出現樓價觸頂回落、開始下降,而無須等到出現同比下降,只要同比漲幅出現趨緩和回落,就可以判定拐點已經形成和出現。但要注意的是房價實質性下降,不包括統計數據上因為結構性變化導致的假漲或假跌,即房價並無實質性漲跌,但由於市區與郊區成交比例出現變化而導致的均價漲跌。
問
從全國范圍看,您認為樓市出現拐點了嗎?
答
黃韜:我比較認同一個觀點,今年的樓市主題是『分化』,三四線或個別二線城市出現拐點不出奇,如溫州連續幾年樓價下跌,鄂爾多斯也出現連續多月樓價下降。但是在一線城市,如北上廣深等,我看不到有樓價拐點的出現。
黎文江:目前拐點之說尚不成立。
趙卓文:從各方面情況看,2014年中國房地產市場將全面進入『調整期』。這個調整期將會持續2~3年的時間。在2015年以前,中國房地產不會出現『拐點』。考慮到國內房地產市場過去10年的超常規發展和中國獨特的政治、經濟、政策環境,如果出現拐點,地價、房價將有一個類似『斷崖』式的下挫過程。這個下挫過程,還將有三個階段:成交量大幅下降;房價大幅下降,拋售潮出現;地價大幅下挫,土地無人問津。
丁祖昱:全國性的拐點和轉折,其實並沒有出現,只有部分城市出現調整。
梁永光:就目前來看,全國樓市並無拐點出現,只是回歸理性。根據中房研協5月1日公布的288城市房價指數來看,今年前四個月無論是同比還是環比均出現上昇的態勢,唯獨4月環比出現了小幅的微降,也是21個月以來首次出現下滑,但稱不上拐點。全國的庫存也是合理的,大部分一二線城市去化周期均在13個月以內。
韓世同:我認為即使從全國范圍來看,樓市的拐點也已經形成和出現。只是一線城市還未進入全面降價階段而已,但進入降價的趨勢已經無可避免地形成,因為成交已經大幅萎縮,以價換量幾乎是必然的選擇。
鄧浩志:從全國范圍看樓市成交已經出現拐點。
問
從廣州本地看,您認為樓市出現拐點了嗎?
答
黃韜:從數據分析來看,我認為廣州樓市還未步入樓市『拐點』階段,因為市場整體價格跌幅不到5%。不過,廣州具有拐點前的征兆,因為三四月份成交量連續下降,5月份由於有黃金周的慣性,成交量會有所上昇,但若成交量依然維持在低位的話,情況會有所堪懮。開發商群體也有所分化,降價促銷的樓盤賣得好,堅持觀望不降價的項目賣得差。在我看來,廣州樓市拐點『前』征兆是否會進一步惡化,要看以下三個指標:一、成交量是否持續下滑,金融機構住房貸款是否繼續從嚴放款放緩?二、是否出現越來越多的開發商降價刺激成交?三、土地市場是否遇冷或政府減緩土地拍賣的節奏?
黎文江:『五一』期間,廣州整體市場促銷力度不大,僅一成多樓盤降價促銷。可見開發商尚未再次采用2012年一季度的『以價換量』措施回籠資金,說明開發商資金鏈仍未出現緊張情況,『樓市拐點』之說不成立。
丁祖昱:廣州並沒有出現拐點的征兆。相比去年同期,廣州市場成交的確有所回落,但過去三年廣州市場整體供求相對平衡,樓市基礎較好,樓市出現大調整可能性並不大。
梁永光:從中房研協公布的廣州房價指數來看,今年前四個月除了一月份環比下降外,其餘月份無論是環比或同比均出現上昇。廣州的庫存也較低,大概在9個月左右消化周期,遠低於正常的13個月水平,所以不存在拐點的出現。
趙卓文:廣州樓市已經階段性『見頂』,即將步入相對漫長、銷售遲滯的『調整期』。
韓世同:廣州可以說是一線城市中率先出現拐點的城市,目前還處於樓市下行的初始階段。
鄧浩志:廣州當然出現拐點了,出現時間其實是去年年底,到現在為止已經快進入了一個新階段,新階段就是所謂的以價換量階段。
問
您預計下半年廣州乃至全國的房價和成交量會有明顯變化嗎?
答
趙卓文:樓市全面進入『分化』階段。『剛需』旺盛,投資資金充足的一線城市將維持高位運行,大量三、四線將陷入『供大於求,有價無市』的困局。發展商也分化明顯。類似惠州光耀,急劇擴張而陷入資金鏈危機的企業將增多。大型上市房企利潤下滑,業績增長放緩。
廣州房地產市場仍有8~10年高峰發展期。但廣州樓市供應結構不合理,將面臨痛苦的市場自我調整。一方面是市中心區高價、高門檻,需求旺盛但購買力不足,另一方面,郊區盤『天量』供應,低價、低門檻但需求不旺。2014年下半年至2015年,廣州樓盤『打折促銷』,『以價換量』將成常態。
黎文江:今年以來全國房地產市場淡靜現象,其實是我國房地產市場周期性波動的表現。相信接下來,廣州和全國房地產市場會像2012年一樣逐漸回暖,成交量和房價還會回昇。
黃韜:今年6~8月是一個關鍵的時期,如果大部分開發商願意放下身段進行減價促銷,成交量會上揚,市場將穩定;如果開發商『硬頸』,不肯減價,期待政府出臺救市措施,那可能這三個月成交量會繼續走低,市場惡化。我認為後一種的情況不大可能出現。
鄧浩志:全國樓市走勢會出現分化,大城市由於有較強的需求支橕,估計只會有一輪的以價換量行動。三四線城市庫存太大,短期內難以翻身。
丁祖昱:隨著部分樓盤價格的調整,『剛需』入市,市場會逐步穩定,可能還要一兩個季度的時間。
韓世同:全國樓市整體下行的趨勢已經形成,廣州處於樓市下行的初始階段。『現金為王、少拿地、緩開工』將成為開發商現階段和下階段不二的選擇。
梁永光:全國方面,會進入一個小波谷的盤整期,價格會持續盤整,但不會大跌直至四季度。廣州方面,預計全年成交量與2013年持平或小幅下降,而價格方面預計比2013年上昇大概10%~15%左右。
文/圖:記者王雯倩、王荔玨、李鳳荷、劉麗琴、陳白帆