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個別房主報價降百萬
『老牌兒』學區房價格調頭
相同年代、相同面積、相同房況的二手房,相隔一條街,單價差萬元,這在之前的樓市不是什麼新鮮事兒,因為這條街是一條分界線,一邊是能上重點小學的學區房,一邊則不是。然而, 4月18日北京新教改方案出臺後,這種情況悄然起了變化:傳統學區房價格松動,新晉學區房則直起了腰。伴隨著北京教育資源的均衡化和優質學校的普及化,同一區域的房價開始『削峰填谷』,橫亙在『學區房』與『非學區房』之間的那條鴻溝正在弱化。
『這套房子130平方米,朝向很好,而且是滿五年唯一住房,能上西師附小,業主報價還不到920萬元,要是去年,根本沒這個價兒,業主至少報1050萬元以上。』昨天晚上8點多了,北三環陽光麗景底商一家中介門店內,小方還在向客戶極力推薦一套該小區的『優質房源』。
最近一段時間以來,在樓市整體成交低迷的背景下,受北京教改方案影響,價格一直堅挺的『老牌兒』學區房價格出現松動,甚至部分房源降價百萬都沒人問津。
學區房塔尖的房價松動
在眾多家長心目中,西城是北京整體教育資源最好的一個區;北二環、三環之間黃寺、六鋪炕一帶,因為是西城區重點西師附小的學區,更是『優中之優』;而黃寺大街北側的陽光麗景小區,作為該區域唯一一個2000年後建的高端商品房社區,更是以『塔尖』自居,房價一直遠遠高出周邊區域。
『這個區域的實際成交價格在6萬元至6.5萬元之間,不僅比北三環的裕中西裡貴1萬多,比北二環內鼓樓西大街一帶都貴。陽光麗景就更不用說了,成交均價都8萬元了,去年還有8.5萬元成交的,不信您可以去網上查查成交記錄。』在陽光麗景店乾了近2年的小方介紹,在他的印象裡,陽光麗景是有錢人買這一帶學區房的不二選擇。
『不過,最近,陽光麗景的房價開始降了。您看,這套朝北的65平方米一居,房主報價480萬元,包稅,稅款將近40萬元。去年11月,和這套房戶型一模一樣的一套房,裸房成交價還490萬元呢。』小方指著電腦上的成交記錄說。
『算總價,大戶型降得更多了。我們現在主推的一套房子130平方米,業主報價不到920萬元,去年10月份,同樣戶型,業主都報到1110萬元了。』小方查看這套房去年下半年報價,最低價格是1050萬元。
這兩周,一直在萬柳地區看房的小李也說:『最近,萬柳地區的房價也能談了。峰尚國際公寓一套80平方米左右的房子,去年年底成交價是830萬元,現在780萬元就能買到。二手房市場不太景氣,還是能感覺到。』
『真想賣的』都開始降了
按照小方的說法,現在陽光麗景不少房源單價都降了5000元至1萬元:朝北小戶型在6.7萬元左右,南北通透的中大戶型在7萬元至7.5萬元之間。然而,記者在鏈家在線上看到,大多房源報價都在7.5萬元之間,未見明顯降幅。
『一套房報價降百萬的房源確實有。去年,房主報價都跳著報,報的都比市場價高,水分很大,房主還都是一副「愛買不買」的態度,沒人買也不降;今年,真心想賣的房主,都把水分去掉了,報價降了,還有講價的空間。網上報價高的,基本沒人看,更沒有成交;而經紀人推薦的基本是報價較低、性價比較好的「靠譜」房源。』鏈家地產麗景店店長劉城明對這一現象解釋說。
劉城明還說:『即使是陽光麗景同一小區的房源,不同樓座、不同戶型,成交價格也差別很大,不能一概而論。比如該小區二、三號樓的房源,位於小區中心位置,安靜且景觀好,即使是現在房價降了,成交價也在8萬元左右,比該小區1號樓去年7.8萬元的成交價還高,但比同一棟樓、同戶型去年8.5萬元的價格降了5000元。』
另據劉城明介紹,該區域不僅是陽光麗景,其他房源報價和成交價也有所下調。比如他們最近剛剛成交的黃寺24號院一套房源,成交價360萬元,比之前的一套同戶型房源降了20萬元;什坊街一套60平方米房子,報價360萬元,比之前降了40萬元;人定湖西裡一套近百平方米的大戶型,報價降了80萬元,一個多月了,還沒有成交……
『老牌兒』學區房優勢在弱化
『育民小學的學區房,之前有9萬元一平方米成交的,現在降到8萬元都難成交,根本就沒有人問。』西城青龍橋片區的一位經紀人向記者介紹。
據了解,現在除了海淀中關村、西城西什庫一帶,房價相對堅挺外,不少傳統的『老牌兒』學區房價格都開始『耷拉腦袋』,其中包括府學小學附近交道口東大街,北京小學附近的長椿街地區。
『不敢說得太絕對,如果沒有大的經濟波動或房貸放松等利好,今年的學區房恐怕漲不動了,差不多到頭了。』劉城明分析說。
在劉城明和很多經紀人看來,隨著一些優質校的擴建、合並,以及重點中學與弱勢小學的直接對接,傳統老牌兒學區房的優勢沒那麼突出了。劉城明進一步解釋:『以前在我們片區,為了上重點中學三帆,很多家長會選擇先上區重點西師附小或育翔小學,但現在裕中小學的學生可以直昇三帆了,家長就沒必要多花錢,買西師附小或育翔小學的學區房了。』(記者李海霞)