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一廂是創新乏力、同質化嚴重、局部供應過量的度假地產樓盤,另一廂是『一房難求』的頂級低密海景項目,被房企看作是戰略新高地的旅游度假地產市場泥沙俱下。業內人士判斷,容積率和資源價值為核心競爭力的海景房已然佔據絕對優勢,國內海景房開始步入分級時代。
海景房市場『沙裡淘金』
據中國社科院研究中心秘書長、副研究員金准測算,中國各地政府宣布的未來5年內大型旅游項目的總投資已達到6萬億元。業內專家預測,未來5年將是中國旅游度假地產行業的變革期,大量的資金與資源將湧向這個朝陽產業。
『房地產市場的調控政策也推動了旅游地產市場的蓬勃發展。』克爾瑞旅游地產部總經理胡曉鶯表示,通過旅游地產增加土地儲備成為房地產企業的一條有效途徑,而國民大休閑時代的來臨更是重要背景。
『旅游度假不僅是消費產品的昇級,更重要的是生活方式的昇級,而後者更具持久性。』一位在大型投資集團負責旅游度假地產投資的副總裁表示,『異常氣候等問題已經給人們的生產和生活方式帶來極大的考驗,未來的5至10年間,中國的大城市將迎來一波遷移和遷居的熱潮。』
海景房無疑是這一趨勢的主力。在新浪樂居發起的一項針對海景房置業的調查中,47.72%的投票者來自京滬廣深等一線城市,其中51.87%近兩年有購買海景房的計劃。和這一消費取向相對應的,是濱海城市的開發熱。值得注意的是,『在一些自身消化能力有限、綜合市政配套不足的沿海地段,大量的海景房陷入空置,在整體房地產形勢不佳的當下,這一供求失衡顯得尤為觸目驚心。』這位投資負責人表示。
然而,並不是所有的海景房項目都感受到同樣的寒意。筆者在距京最近的海景勝地北戴河采訪時發現,在軟硬件配置、資源佔有和服務等方面精心打磨的頂級項目,依然是高端市場的寵兒。這裡擁有中國最美的海岸線之一,具有了海洋、日光、沙灘、森林、新鮮的空氣等濱海度假五要素。以擁有一線專屬海灘資源的北戴河榮盛·一杯瀾項目為例,『今年我們主推二期獨棟別墅和少量雙拼、疊拼別墅,精裝修交房。天氣一轉暖,看房的客人就開始絡繹不絕。』榮盛·一杯瀾項目負責人介紹。
質感與體驗
成海景房『勝負手』
『過去十年海景房呈現粗放式發展,以「跑馬圈地」為初衷的項目泛濫,標准缺失,這是大量海景房陷入困頓的原因。而頂級海景房需求堅挺、風景獨好,恰恰在於其對資源、品質的苛刻要求。』專家指出,精品化是當下海景房市場發展的必然出路。隨著容積率、資源價值、體驗、質感等成為清晰的考量標准,海景房也將徹底告別粗放發展,迎來『分級時代』。
『創造一個區別於現在生活環境和生活狀態的,能讓消費者從現實環境中跳出去或者參與——即脫離熟悉的現實生活,這是度假地產要營造的最高境界。』以紅樹林酒店聞名的知名地產商張寶全指出,度假是由諸多產品構成的生活狀態,它的質感和體驗,是決定成敗的關鍵。
一位資深操盤手表示,與海南相比,以質感與體驗而勝出的高端海景房在華北地區更為稀缺。尤其是像北戴河榮盛·一杯瀾這種超低容積率,私享海灘、極致體驗感的頂奢型產品,市場需求度極大。據悉,北戴河榮盛·一杯瀾項目容積率僅0.4,建築密度低至15%,創區域低容積率產品之最。項目盡攬區域內頂尖的碧海銀灘資源,周邊公園林立、兩家高爾夫環繞、西側還擁有300畝原生態森林公園。此外,項目周邊的休閑度假及商業配套資源也極為豐富,例如周邊的五星級酒店、數字產業化基地、奧特萊斯商業街、水上教堂等。更值得一提的是,為了能帶來更好的度假體驗和生活質感,開發商還為業主量身定制了超五星會所,會議會展、SPA包房、四季恆溫室內泳池、酒吧、豪華中餐廳、健身中心等應有盡有。最具特色的是項目南側的榮盛·一杯瀾專屬沙灘,這是整個區域海岸線唯一擁有保險和全職救生員的沙灘,海岸線綿延近兩公裡,沙灘面積達15萬平方米,規劃海上娛樂區、兒童娛樂區、A2水上俱樂部帆板區、露營燒烤區等,打造頂級度假體驗。
市場供求關系來看,『頂奢型產品供不應求,因為超低密度規劃的一線海景房很少,而這部分消費群體又日益壯大,他們對價格並不敏感,但對產品要求苛刻;尤其是京津冀的高端置業人群,在整個華北地區很難選擇到合適的純粹型一線海景別墅;而大體量、低門檻、高密度、偏投資屬性的產品很容易受到大環境影響,可能面臨去化難題,尤其是乳山等地,將產生嚴重的空置。』亞豪機構市場總監郭毅指出。