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近日,亦莊樓市『降價』的消息不脛而走,但到底誰在『降價』?當記者走訪一圈發現,亦莊區域目前主要在售7個樓盤,絕大多數依舊保持原有推盤節奏,也並無降價計劃。
降價真相:
比價不看『質』
在對亦莊區域7個在售樓盤的走訪中,筆者發現,此輪『降價』傳言背後,項目的真實情況雖各有不同,除了城建海梓府在售項目價格略低於前期,其他項目均因所推產品不同而定價。上周末剛剛開盤的楓丹壹號,成交均價也無下探趨勢。
在走訪中筆者發現,城建海梓府近期以團購名義推出特價房,推出的28800元/平方米的產品。『實際數量並不多,僅限於15號樓一層的下躍戶型,其餘70至90平方米兩居、三居小幅降價,大部分房源的成交價格都在33000至34000元/平方米左右,距離前期35000元/平方米的價格確有小幅下調。而實際上,其所推出的15號樓也並不如前期推出的樓座位置好,價格有所差異屬情理之中。』
此外,被傳出降價的林肯公園和金第萬科·金域東郡,實際上是開發商為促銷,推出與前期不同的產品,被市場上『誤判』為降價。
4月底,金第萬科·金域東郡推出的二期房源,主打70平方米和90平方米的戶型,成交均價為31500/平方米,較上期降價約1500元/平方米。但此次開盤的4號樓位於小區的西北角且臨街,位置相對較差。該項目相關負責人也不認同是降價,『一期賣的是9層樓高的板樓戶型,而二期推出的4號樓則是28層的高板,產品不同,價格自然不能簡單對比。』
一直深耕亦莊區域的和裕地產,此次推出的32000萬元/平方米(包含6000元/平方米精裝修)的價格被外界視為降價。實際上,此次推盤的為距離地鐵和社區商業較遠的A區,不能與售價為36000元/平方米的B區相比,而且A區此前推盤價格為28000元/平方米,『不但未降價,還有一定幅度的提昇。』林肯公園相關負責人對記者說。
亦莊新盤:
改善剛需支橕需求
在走訪時,記者發現,作為區域標杆性樓盤,亦莊金茂悅的售樓處依然能感受到旺盛的人氣,而從項目的服務細節、樣板區的園林打造、樣板間的科技系統體驗等方面,都能感受到作為北京高端項目領軍品牌的獨到之處。
據了解據介紹,亦莊金茂悅即將於月底推出項目的四期新品,在產品上與前三期有較大的區別,即將問世的8號樓位於地塊屬性更低密的X85地塊,無論是地塊規劃還是園林打造,都較此前進一步提昇。都是7至11層的低密度洋房產品,這也是方興地產在京首次推出低密度洋房。在戶型上,除延續亦莊金茂悅之前的經典戶型外,四期新品還將推出亦莊區域內少有的188平方米墅質的五居,對位瞄准有更大改善需求的購房人群。銷售價格目前還未最終確定,但可以確定的是一定不會降價。
亞豪機構市場總監郭毅說,亦莊從去年10月份開始推盤加速,至今已有8個項目進行14次開盤,推盤的節奏非常快。從亦莊2555套總的供應量來看,在北京各個板塊中都可以說是首屈一指。
郭毅認為,目前北京成交量下滑甚至部分項目降價的現象,主要集中於受到自住房衝擊的剛需市場,而中高端市場則呈現出穩定態勢,特別是高端別墅和高端住宅市場,在北京3月成交數據中反映出『小陽春』的局面,整個成交量反彈速度非常快,銷售套數環比上漲兩倍多,截止到4月初仍保持相對穩定的趨勢。她表示,北京中高端的市場需求客戶基數一直非常大,隨著北京的發展,大的企業包括國企、央企、科研院所都會對高端住宅需求形成支橕。
據了解,由於看好亦莊區域的發展前景,今年方興地產還將持續深耕亦莊,推出全新產品系產品,以亦莊金茂悅為先導,打造百體量為66萬體量平方米的宜居健康城。
業內觀點:
品質產品保值性強
北京房地產業協會秘書長陳志認為,目前樓市最大的問題是需求的迷茫,很多購房人也不知道到底該不該買房,多重選擇下如何挑選,只能選擇觀望。有分析人士認為,在這一輪市場波動中,剛需產品受自住型商品房影響較大,有品質的高端改善型產品反倒保持穩定的趨勢。對於消費者來說,剛需產品的降價將有引發資產縮水以及產品品質降低的風險,而真正滿足購房者需求的創新性產品,由於其產品稀缺、品質過硬、購買品牌開發商推出的有口碑的高品質產品,纔能保證資產保值的價值和昇值空間的保證。
據了解,在剛剛過去的『五一』小長假,亦莊金茂悅接待了300餘組購房者的來訪,與其他亦莊在售項目不同,亦莊金茂悅的購房人除了目標明確要在亦莊置業的購房人外,還有大量購房者是完全跟隨『金茂系』品牌置業金茂悅。憑借引入高科技設備、細節上的精雕細琢、園林上不惜投入、在教育配套上總能引入名校等優勢,金茂系成為少見的真正高端項目高周轉的典范。