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中國樓市的持續低迷已經在中央財政收入數據上有所體現。
5月12日財政部發布數據顯示,今年4月份中央財政收入5812億元,同比增長8.5%,較3月份的同比下降1.4%,增幅明顯回升。其中,營業稅收入同比增長6.6%,企業所得稅收入同比增長10.5%。
同期房地產營業稅443億元,下降4.2%,較3月5.5%的增幅回落明顯;房地產企業所得稅248億元,下降3.1%。
在財政數據下降同時,房企利潤也出現大幅下滑,一季度,上市房企利潤同比跌幅達到27%。
兩稅下降受成交影響
中央財政收入增幅轉正的同時,房地產營業稅和房地產企業所得稅收入出現少有的負增長。財政部稱,4月中央財政收入增幅有所回升,主要受去年同月收入基數較低等因素影響。與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落,表明房地產活動明顯收縮。
今年前兩個月,房地產營業稅增幅爲13.2%,3月增幅爲5.5%,4月下降4.2%,呈劇烈下滑趨勢。契稅增幅下降也很明顯,4月同比僅增長1.2%,低於前兩個月27.5%的增幅。2013年契稅收入3844億元,增長33.8%。
上海財經大學公共政策與治理研究院副院長鬍怡建表示,房地產營業稅是指針對企業出售和個人轉讓房地產的稅收;企業所得稅是房地產生產經營所得及其他所得徵收的一種稅。前者和房地產市場的交易量有關,後者和企業利潤有關。
胡怡建表示,4月房地產營業稅和企業所得稅增幅同比下滑,原因是今年房地產市場的交易量和交易額同比下滑;一些二三線城市價格下跌,導致企業利潤也不如去年。
房企一季度淨利下滑27%
這可以從公佈的上市企業業績報告中得到印證。
中原地產市場研究部昨日提供的統計數據顯示,從全國已經公佈4月銷售數據的34個上市房企看,其中30家企業合計前4個月簽約了1052.45億元,前4個月累計簽約了4282.99億元。20家企業出現了同比下調。在2013年同期,這30家企業簽約額爲4088億元,累計同比僅上漲了4.8%,這是樓市發展多年來的最低漲幅。34家企業明顯出現分化,其中20家企業同比出現下調,而且預計後續公佈的企業中,同比下調的比例將明顯增加。另外在14家同比上漲的企業中,同比成交情況,相比前3個月明顯放緩,這表明整體市場依然處於降溫過程中。
銷售業績下滑的同時,利潤也在走低。
上述報告指出,截至5月初,滬深兩市共有117家上市房企披露了一季報及業績預報。受毛利率下滑等因素影響,有61家公司業績利潤出現同比下滑或虧損。隨着樓市預期改變,今年房企業績釋放動能已明顯減弱。117家房企的合計淨利潤爲96.49億元,相比2013年同期的127.36億元,出現了明顯下調,下調幅度達到了27%。
中原地產首席分析師張大偉表示,2014年市場出現調整的可能性越來越大,特別是三四線城市,很可能會陷入整體低迷。最近傳出的杭州等二線城市項目價格出現調整,也預示着今年整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重的城市,人口新增放緩的城市,都有可能在最近再次出現降價。
胡怡建則表示,房地產營業稅和企業所得稅雙雙下滑,而整體財稅收入增幅並未下滑,這是經濟結構調整的結果。這兩個數據增幅下滑是對比去年同期的非理性時期,說明當前房地產市場有了理性的迴歸。後期走勢如何,依然取決於樓市價格和交易量。
二三線城市樓市堪憂
有不願具名的開發商昨日表示,今年以來,房地產市場交易降溫明顯,特別是二三線城市,即使進入3月傳統的銷售旺季,成交反彈依然乏力。對於在二三線城市佈局較深的企業,業績壓力很大。
今年上半年至今,包括杭州、常州、無錫等多個城市,降價風波不止,地方政府政策鬆綁傳言愈演愈烈。
綠地集團董事長張玉良昨日直言,現階段房地產市場基本面不變,主要仍表現爲市場分化,不同區域、城市(一二線與三四線城市)、產品(住宅與商辦)間的分化,這是城鎮化過程中必然要經歷的特定階段。當然信貸趨緊、資金成本上升等因素亦客觀存在,但企業只要能準確把握區域供求關係,精準對接客戶需求,以此來靈活調整自身策略,適應市場新形勢、新特點,就能在市場中實現健康穩健發展。
萬科董事會主席王石近日在接受採訪時也表示,“現在一線城市房價已經控制住了,其他城市穩中有降,如果這個趨勢能保持住,那麼整個房地產就會進入一個良性健康的軌道。不過‘買了就能賺錢’的階段已經過去了,整個行業的增長速率會放慢。”
萬科總裁鬱亮此前也公開表示,房地產行業已經進入下半場,企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識,積極應對是必要的。