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曾在過去兩年對賭房價繼續上漲、甘願以“麪粉貴過麪包”代價拿地的開發商,或許將迎來衝動的懲罰。北京商報記者近日在通州臺湖調查發現,這個曾是去年北京土地出讓黑馬的區域,正在面臨既有低樓面價項目去化難的問題。業內擔憂,低樓面價項目在面對市場下行尚且可以通過降價來應對,而下半年即將開始入市的高地價項目,可能會面臨退無可退的境地。
既有項目去化艱難
位於六環內通州與亦莊中間地帶的臺湖,熱起來可以用“突然”來形容:沒有明確規劃的利好、沒有軌道交通的便利、沒有前期市場大品牌開發商入駐後的培育,卻在2012年底開始,伴隨着土地的集中供應,萬科、泰禾和世紀鴻率先殺入。
北京商報記者昨日在臺湖鎮看到,道路空曠荒涼,民宅和人煙都堪稱稀少,鮮有商業氣息。當前臺湖在售的3個項目中,東亞臺湖印象位於臺湖北部,在其南邊約5公里是相鄰的首開萬科公園裏和泰禾一號街區。
“所有臺湖項目當前去化都很緩慢。”東亞臺湖印象作爲區域的老項目,自2012年以1.6萬元/平方米左右開盤後,因看到周圍地價一路暴漲惜售,直到今年4月才又開了4棟樓。不過,眼下已不再是2013年剛需見房就搶的市場,東亞臺湖印象目前的銷售價格約2.2萬元/平方米,雖仍爲區域較低的價格,但去化(去庫存化)遠不如去年。
同樣4月入市的首開萬科公園裏,其價格趕上了“降價潮”,預售價格爲2.6萬-2.7萬元/平方米,遠低於此前銷售人員聲稱的3.1萬-3.4萬元/平方米。上述項目在蓄客期都遭遇蓄客不足,開盤後轉入自然銷售,並有電商優惠,銷售人員推薦的房源,幾乎各個樓層朝向都有選擇餘地。
另一項目泰禾一號街區則主打商住,1月一期產品以3.2萬元/平方米入市之後熱銷,上千組客戶短時間便積累完成,但其二期產品先後預告4月、5月內開盤,但最新的預告又推遲到了6月,或因蓄客不足所致。
土儲集中的雙刃劍
北京商報記者梳理臺湖區域成交記錄發現,從2012年底到2013年8月,臺湖區域有多幅經營性用地密集出讓,其中萬科聯手首開拿下4塊,世紀鴻拿下3塊,泰禾搶得2塊,臺湖“墾荒者”東亞新華也補充了1塊,土地資源基本集中在這4家開發商手中。
“某一個區域土地資源集中在一部分開發商手中,原本是有利於定價的。”一位房企營銷總監直言,在沒有前期低成本項目前,區域內幾家大開發商的價格就是市場價,但是因爲有了更低成本的項目,一旦這些項目在降價的情況下去化率依然有問題,高價拿地的開發商就很困難了。“畢竟成本在那,降也是有限度的。”
北京市土地整理儲備中心資料顯示,臺湖2012年平均樓面價約爲5554元/平方米,2013年平均樓面價爲10877元/平方米,樓面價同比上漲96%。其中,萬科聯合體所拿地塊的樓面地價相對較低,4幅地塊從9000-1.6萬元/平方米樓面地價均有,而泰禾拿下的土地價格則爲相對較高,最高爲19053元/平方米。
北京中原地產首席分析師張大偉表示,需要注意的是,臺湖區域雖然整體地價較高,但各家開發商所拿地塊的差距頗大,導致開發商各自的壓力不一樣,未來區域將進入大量同質化競爭,對於其價格下挫將有促動。
衝動拿地危機已現
“臺湖區域此前的市場競爭基本可用空白來形容,但因爲土地供量的充沛,與市場進駐的先機,因此獲得品牌房企爭搶。”
業內人士分析,由於拿地時間關係,臺湖區域多數房地產項目都在今年開盤,區域將進入放量期,但麪粉貴過麪包的項目入市時間正好踩在了北京樓市下行的點上,未來勢必要面對集體定價低於宣傳、去化慢於預期的問題,高地價的臺湖已經不再是毫無風險之地。
亞豪機構副總經理任啓鑫指出,目前臺湖區域軌道交通欠缺、配套不完善無疑是區域發展的硬傷,在市場遇冷下,較高的土地成本無疑對後期開發與銷售帶來了更高的風險,產品的後期定價與入市時間更需謹慎,稍有不慎就有可能處於尷尬境地。