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正所謂“如人飲水,冷暖自知”———雖然國內對房地產市場前景的爭論仍然激烈,但諸多房企竭力促銷的情況,已然加重了人們對樓市的擔憂。
經濟導報記者注意到,近期濟南數個樓盤出現了開發商爲購房者“墊首付”的情況。即首套房購房者在辦理購房貸款時,開發商可以提供資金(至少爲總房款的10%)幫其湊足首付,達到銀行放貸要求。而推出類似活動的開發商中,不乏世茂、融匯等地產大牌。
“可以幫助開發商提前鎖定部分欠缺‘首付’能力的客戶,加快銷售速度。”9日,北京師範大學經濟學院房地產研究中心教授張文清對經濟導報記者分析道,“但目前銀行和國家政策都規定購買商品房首付至少爲30%,‘墊首付’這種情況已經違背了監管部門對行業風險管控的要求。”
多名房地產業分析人士則對導報記者表示,此舉凸顯開發企業資金面承受的巨大壓力,是開發商在今年樓市銷售不旺下的無奈選擇。不過,這種打政策“擦邊球”的模式是否能救房企脫離苦海,仍待考量。
首付僅需一成多
“首付10萬住主城區”、“首付8萬搶三房”……近日,家住濟南市槐蔭區的劉強突然發現,以往動輒要交數十萬元首付才能購得的房子,突然變得觸手可及。
“一開始我也不信,後來去問了一個樓盤,他們置業顧問給我算了一套90多平米的房子,總價80多萬元,原本首付在24萬左右,但現在只需要交15萬,不到總房款的兩成。”劉強告訴導報記者。
置業顧問強調,開發商將爲其墊付9萬元的首付“缺口”,購房人只需要在半年後償還,期間不會收取任何費用。這樣的“好處”令劉強心動不已。
導報記者隨後按照劉強的指引暗訪了濟南多家樓盤,發現確有部分開發商在今年推出了“墊首付”的促銷政策。其中,世茂房地產在槐蔭區的“原山首府”項目,就正在進行“首付減半”的促銷活動。
“如果您資金暫時緊張,我們可以幫着墊付一部分首付,半年之內還清就可以,不收利息。”7日,在原山首府的售樓處,一名置業顧問如此對導報記者表示。
目前,該樓盤一期已經開始銷售,有121平方米、108平方米等多種戶型可供選擇。
該置業顧問給導報記者提供的一份108平方米房子的清單中顯示,總房款85.75萬元,按照首套房首付30%計算,首付需要交納25.75萬元。但其表示,若購房者現在參加其“首付減半”活動,只需交10萬到15萬元左右就可以從銀行辦出貸款。
“之前要跟開發商籤一個協議,承諾半年內分期或一次性還清,然後再走銀行貸款程序。”置業顧問說。
導報記者注意到,若以該置業顧問所說的最低10萬元計算,購房者交納的首付只有總房款的11.66%。
推出類似活動的並非世茂一家。導報記者在採訪中獲悉,融匯地產在濟南的首個項目———融匯愛都,也曾於今年3月份推出過“墊首付”的活動。彼時,購房者首期只需交6萬到8萬元,就可以購買到兩室甚至三室的房子,開發商爲此墊付的資金每套最高接近20萬元。
“這個活動我們已經不做了,現在正常銷售,100平米左右的首付在25萬元左右。”9日,在融匯愛都的售樓處,一名置業顧問對導報記者說。
將致風險大增
雖然開發商的上述活動讓不少購房者心動,但在接受導報記者採訪的業內人士看來,其中風險不容小覷。
“開發商拿錢,但風險還是購房者承擔。”濟南一家房地產集團的項目部總經理高傑(化名)對導報記者表示。此類活動相當於開發商借錢給購房者付部分首付,雙方私下籤訂的協議中,應該已經註明若購房者不能按時償還這部分首付,房產則由開發商收回等條款。“房子一直在開發商手中,購房者則有可能損失前期投入的資金。”
高傑認爲,“墊首付”的出現雖然對購房者來說大大降低了購房門檻,但也使一些手頭資金不多的購房者過早加入到買房的行列。“這些購房者一邊每月還着四五千元的貸款,還要在一年內補齊十幾萬元的‘缺口’,有出現斷供的隱患。”
張文清也認爲,“墊首付”可能讓部分達不到銀行貸款審覈資格的低收入人羣購得房子,這對辦理貸款的銀行也意味着較大風險。
據悉,早在2008年,廣州、杭州等城市就出現過“墊首付”甚至“零首付”的例子,當時曾引起地方金融機構的警惕,隨後被各銀行叫停。
“如果行裏知道,肯定不允許。”一家國有銀行濟南某支行信貸部門的工作人員張建對導報記者表示,銀監會曾對此類情況專門下發授信風險管理通知,叫停“假按揭”、“假首付”等促銷行爲,並將之列爲重點整治對象。
張建表示,雖然銀行對房貸客戶還會有各項標準進行風控,但首付無疑是其中最重要的一點。“特別是現在各行對房貸都比較謹慎,部分行已經要把首套房首付比例提至40%,怎麼還敢變相降低門檻?”
凸顯房企壓力
值得關注的是,上述推出“墊首付”活動的開發商多爲業內排名靠前的房企,其“頂風而上”的促銷原因引人深思。
“一是資金上有短期墊付的實力,二是他們的銷售壓力太大。”高傑對此表示,濟南樓市的表現一直比較穩定,但近兩個月來成交量並不理想,有樓盤已經啓動限量式的降價促銷,更不用說在全國佈局的大型房企了。
導報記者也注意到,上述促銷的“原山首府”和“融匯愛都”項目目前已經過了認籌期,但仍有房源在售,且不乏較好樓層,這與以往濟南“名牌”樓盤動輒超額認籌、一日售罄的火爆場面相比,差距可謂不小。
濟南市住宅與房地產信息網數據顯示,原山首府項目已獲得預售許可證的一期4號樓,網籤21套,不到可售總套數的一成;融匯愛都目前已網籤套數佔可售總套數的比例也不到五成。雖然其中有辦理房貸等業務延遲效應,但從一個側面也能看出樓盤銷售表現不佳。
“一季報中,A股上市房企淨負債率達到歷史高位,一半以上短期償債能力都出現下降。加上今年制定的銷售目標較高,‘跑量’成爲房企的主動選擇。”華東某券商地產行業分析師孫哲對導報記者表示,房地產業前期快速擴張致其揹負較大債務,又遇上如今降溫的市場行情,行業內危機四伏,“銷售不利導致目前對房企很重要的預收賬款快速下降,如果這種情況再沒有改善,很可能造成企業資金鍊惡化。”
這一情況也被各機構密切關注。近日,德銀就宣佈下調了對世茂房地產(00813.HK)的每股淨資產及2015至2016年的盈利預期。其指出,該公司積極購入土地,令負債比率上升,但如今市場氣氛疲弱、降價壓力大,若公司銷售所獲得的現金少於預期,將成爲現金流最脆弱的開發商之一。