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最近,濟南市一家小區物業公司和業主們因爲物業費的問題產生了矛盾:居民質疑物業公司不斷提升物業費標準是否合理,物業公司則認爲業主是在無理取鬧,雙方的矛盾不斷升級,最終演
最近,濟南市一家小區物業公司和業主們因爲物業費的問題產生了矛盾:居民質疑物業公司不斷提升物業費標準是否合理,物業公司則認爲業主是在無理取鬧,雙方的矛盾不斷升級,最終演化爲“業主不交物業費物業就不給充電”這一兩敗俱傷的尷尬局面。這一事件也讓“物業費”再次成爲人們關注的焦點。
與以前不同,現在幾乎所有的小區都配備上了物業公司,和物業公司打交道也就成了幾乎每一個人都繞不過去的課題,物業費也成爲我們每個月固定的開支之一。
記者調查發現,由於樓盤的配套和服務標準不同,以及提供服務的物業公司的星級資質的差異,目前濟南市僅住宅類物業費的標準梯度較大。搜房網提供的資料顯示,目前濟南市物業費收費最低的小區每月每平方米爲0.5元,而最高的則爲2.37元,後者是前者的4.74倍,同樣是一套100㎡的房子,前者一個月物業費50元,一年600元,而後者則一個月237元一年2844元,如此算來物業費的確不是一筆“小錢”。
已經不再是“小錢”了
最少一年12億
雖然每家每月繳納的物業費不是特別多,但是物業費的收取絕對不是一個小數目。記者算了一筆賬:以濟南目前有2000個收取物業費的小區計算,每個小區擬定有150戶居民,每個居民的居住面積爲80平方,每平方米收取1.71元來計算,保守計算一年市民繳納的物業費總數爲4.92億元,但市場的真實數據遠遠大於這個數字。如果加上寫字樓、別墅、公寓、醫院、學校等多個繳納物業費的單位計算,濟南每年繳納的物業費超過12億元,可謂是天文數字。
平均1.71元/m2/月
記者針對目前濟南在售小區和部分已入住小區進行了統計,濟南市目前物業費收取的平均數值爲1.71元/平方米/月(下文中所有涉及到物業收費標準時,單位均爲/平方米/月)。
在濟南市內五區中,歷下區小區物業收費平均值最高,爲1.83元,歷城區以1.80元緊隨其後,市中區和槐蔭區分別爲1.68元和1.63元,最低的是天橋區爲1.61元。按照小區來說,收費最高的位於歷城區,每平米收取2.37元,最低的位於天橋區,每平米收取0.5元。
物業費收取的標準和樓盤的自身定位密不可分,樓盤定位越高服務質量就越好,相應的收取物業費用也越高。所監控的50個樓盤當中,物業費的收取在2元以上(含2元)的佔比爲22%,物業費收取在1.5—2元區間的佔比爲54%,收費在1.5元以下的佔比爲20%,綜合來看,目前濟南市的物業收費密集區在1.5元—2元之間。
記者查閱了相關資料,濟南目前的物業公司在150個上下,而有物業管理的居民小區則至少有2000個,巨大的市場需求也使得物業公司的資質水平參差不齊。記者統計了50個濟南在售樓盤,其中超過五星收費標準的有35家,佔總評定數量的70%,那麼是否服務也達到了五星呢?《濟南市住宅物業服務收費管理辦法》中規定物業公司按照服務分爲一星至五星,按照公司資質分爲一、二、三級,依據級別的不同來承接不同體量的樓盤。
市內五區“齊步走”
物業費的收取雖有高低之分,但按照平均值來覈算各個區域的收費標準差距並不是太大。記者從市內五區每個區選取10個在售樓盤作爲樣本,分析後發現,歷下區是物業費收取最高的,平均值爲1.83元,在該區中記者截取了10個樓盤的物業費作參考,其中最高的單價爲每平米2.37元,最低的爲1.3元;歷城區的物業費收取均價爲每平米1.8元,10個參考樓盤當中最高的爲每平米1.98元,最低的爲每平米1.3元;市中區的物業收費均價爲每平米1.68元,其中最高收費的樓盤每平米2.36元,最低的爲1.3元;槐蔭區的物業收費均價爲1.63元,其中最高的爲每平米2元,最低的爲1.4元;天橋區的物業收費均價爲1.61元,最高的爲2.5元,最低的爲1元。
根據物業費收取均價來看,最高的1.83元和最低的1.61元僅有0.22元的差距,幾乎每個區的收費標準都高過了五星物業的收費標準,物業費收取的增高也是城建發展的一面鏡子。
“空置”的負擔
近幾年關於物業和業主的糾紛屢見報端,業主起訴、炒掉物業公司的事件時有發生,同時物業公司起訴業主的案例也經常出現。物業公司和小區業主之間的矛盾爲何變得如此尖銳了呢?記者通過走訪瞭解得知,兩者之間的主要矛盾集中在物業費收取和物業服務效果上。因爲小區空置房比較多,所以在一定程度上造成了小區維修基金的短缺,也就難以達到物業公司當初承諾給業主的服務標準。業主與物業公司的矛盾多集中在小區停車、電梯維護、小區綠化及社區衛生等方面。一方面是服務起來力不從心,一方面是堅持維護自己的權益,所以雙方纔會產生出矛盾,以至於後來會出現業主拒交物業費,被物業公司起訴或業主集體維權炒掉物業公司等事情。
目前物業公司進駐小區的方式有兩種:一是物業公司本身就歸屬開發商所有,屬於開發公司子公司性質,另外一種是在新建小區入住前期,開發商向社會公開招標中標的物業公司。兩者在社區服務上各存在利弊,開發商下屬的物業公司可以保證有足夠的維修基金來爲業主提供物業服務,社會招標的物業公司在資金運作上更看重物業公司利益,容易與業主發生利益糾紛。
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物業公司管理範疇
管理方面:樓宇(多層、高層)管理、房屋的修繕管理、設備的維修、保養管理、車輛運行及看護管理、秩序維護管理、清潔環衛管理、綠化管理、消防管理、物業保險管理等。
服務方面:物業修繕、物業租售代理、物業清掃保潔、搬家、裝潢服務、車輛出租、綠化工程及花木租售、燃料供應、康樂健身、幼兒教育、老年服務、商業服務等。
人工成本成物業最大開支
近日,記者針對濟南市物業服務水平展開調查,不少物業公司負責人表示,公司大部分時間都在虧損,僅有少部分時間是收支平衡的。省城北部一樓盤物業經理告訴記者:“因爲自己所在小區爲新建項目,第一批業主剛剛搬入不久,現在入住率還達不到正常要求,造成物業費的收納不及時,往往管理人員跑幾趟都找不到業主,也有一部分業主欠繳物業費,造成物業公司經費不足,除去正常的維護費用,基本沒有結餘。
另一項造成物業費不夠用的“罪魁禍首”就是物價,經十路沿線一樓盤物業經理向記者“吐槽”說:“近幾年物價上漲太快,無論人力成本還是物料成本都快翻番了,而本項目物業費才上漲了幾毛錢,不是不想漲錢,而是每次上調物業費都會引來業主的集體抗議,並且根據政府政策,也不允許物業費上調太多,造成現在資金非常困難。”針對物業費利用方式,記者調查中發現,之所以會出現物業費不夠用的情況,原因是大部分物業費都用在了人工成本上。省城一高檔住宅小區物業經理告訴記者,該項目公司人工成本佔到物業管理費用的50%左右,之所以會有這麼大的支出,是因爲近年來小區不斷加強安保措施,小區僅保安人員就多達20人,除了安保人員,物業公司還要支付近10人的管理人員工資。這些費用就佔到了總物業費的40%多。
在採訪中,記者統計發現,濟南市物業管理行業可以算作是“微利行業”,在目前的各物管公司成本構成中,人工成本大多數佔到40%左右,個別樓盤在50%左右,社區清潔費用普遍在5%—10%之間、設備維護費用在10%—15%之間,除去這些,還有管理費用、園林維護和社區活動等,這些也都是佔比較高的費用支出名目,這些成本一般會佔到物管費用總額的93%—97%,而留給物管公司的利潤最少僅有3%。
不少負責人坦言不敢“亂花錢”
記者調查中也發現,濟南有很大一部分樓盤都已經跟上一線城市的節奏,經常會舉辦一些業主互動活動,而這一部分的費用又由誰出呢?會不會影響正常的物業服務?大多數物管公司負責人表示,物管經費不敢亂用。
省城北部一樓盤物管負責人告訴記者,樓盤經常舉行的一些業主活動費用都是由企業(開發商)承擔,另外會洽談一些合作企業贊助,物業費因爲是微利行業,本身可利用資金不是很充足,所以活動費用只能由企業承擔。
而濟南東部一大型住宅樓盤物業經理告訴記者,該樓盤的一期工程已經有業主入住,並且入住率相對較高,業主物業費繳納也比較及時,所以物業公司會經常舉辦一些業主互動方面的活動,這些小型活動相對花費較少,所以一般從物業費裏支出,但是比例會嚴格控制,保證在物管費用的5%以內。
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省城物管星級劃分
根據《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》(下稱《辦法》),公共性物業服務標準按照物業服務質量分爲一星級、二星級、三星級、四星級、五星級,其中一星級爲最低等級,五星級爲最高等級,等級越高,物業服務標準越高。特種設施設備維護運行服務不分等級,爲統一標準。
記者發現,根據《辦法》規定,省城五星物業收費標準爲1.6元/平方米·月,物管公司最高可上浮10%,而濟南市大多數新盤物業費都在這個範圍。相對於低星級的物業管理,五星物業也具有多項優勢服務。
五星級物業服務管理辦法規定:客戶服務接待場所工作時間不少於12小時,其它時間設置值班人員;設置並公示24小時服務電話;同時24小時受理業主或物業使用人報修,急修15分鐘內到達現場,6小時內修復;一般修理1日內完成(預約除外);還需對業主或物業使用人的投訴在24小時內答覆處理;並且能提供6種以上便民(無償)服務,如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內物品存放、配備雨具、信息諮詢等;每年開展4次以上一定規模的社區文化活動,節假日有專題環境佈置;每年的溝通面達到小區住戶的100%,每年至少2次徵詢業主對物業服務的意見,並定期向業主發放物業管理服務工作徵求意見單,滿意率達95%以上,對物業服務不滿意事項進行分析、整改、回訪,不滿意事項回訪率達95%,處理率達95%以上。