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『萬科在唐山已經轉不動了。』近日,網上流傳的一份萬科執行副總裁毛大慶在內部沙龍的講話,將唐山這座GDP排名河北第一的重工業城市推上風口浪尖。
事實上,唐山房價自2009年攀上6000元/平方米的高位之後,近三年一直處於滯漲狀態。與房價滯漲相伴的是房地產企業高歌猛進的跑馬圈地,萬科、萬達等國內知名房地產開發商及唐山本地開發商一起,將這座城市變成一座巨大的工地,隨處可見在建的工地和在售的高樓。不過,房地產開發建設大躍進的背後,卻面臨著無人問津的煩惱。
隨著二三線城市房地產市場陷入膠著狀態,一些城市正在陷入鬼城之懮。而多次被唱空的唐山,能否擺脫空城之懮?
大盤爭相降價
今年3月,北京萬科橙的降價曾在業界掀起軒然大波。不過,這並非萬科旗下項目的最先領跌者,在此之前其位於唐山的萬科金域華府項目早已開始了價格下調。
2011年8月,位於唐山鳳凰新城的萬科金域華府正式開盤,均價在12000元/平方米。自2013年8月,樓盤均價降為10500元/平方米,價格最低時,探至8300元/平方米。
目前萬科在唐山擁有五個項目,但從記者走訪的三個項目來看,銷售情況均不樂觀。
不只是萬科,萬達集團的唐山萬達廣場項目同樣也在通過降價的方式清理庫存。
相對於萬科下轄項目稍顯偏僻的位置,唐山萬達廣場位於抗震紀念碑廣場東側。這裡,堪稱目前唐山市最為核心的位置。
5月8日,記者注意到,萬達寫字樓的樓體上掛著大紅色的條幅,上書『5A寫字樓、精裝修公寓清盤巨惠』,『住宅最高優惠一萬抵38萬,公寓優惠五千抵15萬,寫字樓優惠一萬抵25萬。這就相當於,原來每平方米一萬多元的房子,現在只要6000塊。』一位萬達廣場銷售中心的工作人員不斷催促著,現在是清倉處理,要出手就得抓緊了。
與萬達廣場相距不到300米的世博廣場,同樣正在促銷。『抄底價,到底了!6420元起,僅限10套!』
天量庫存背後
降價的不只是這幾家。『有報道說,4月唐山房價環比上漲0.97%,我認為這個數據不能反映唐山房價的真實水平。』唐山當地一家中型房地產企業的負責人張旭昇(化名)對記者表示,唐山多數房地產企業都在降價,但他們又面臨著極其尷尬的局面:『降價的話,肯定會加劇置業者對於進一步降價的心理預期;但不降價的話,恐怕大家都頂不住。』
這種尷尬局面的根源,正是唐山房地產行業的天量庫存。根據媒體公開報道,從2009年到2012年,唐山市在建商品房面積累計有1741萬平方米,然而這四年年均銷售量只有146萬平方米。如果按照這樣的銷售速度測算,唐山市要消化這四年新建的樓房庫存至少需要10年。兩年後的今天,這種高庫存的局面依然嚴峻。
海量的住宅供應面積所對應的,是海量的土地供應面積。據公開資料統計,2010年和2011年,唐山的土地供應面積分別是385.7萬平方米和496.3萬平方米。即便如此,唐山市依舊在土地供應上闊步前進。2012年,唐山的土地供應面積激增至1000多萬平方米。2013年唐山總招拍掛面積1485萬平方米,掛牌出讓金額約為139億元。而唐山全市去年的公共財政預算收入為318.4億元。
預演空城危機
根據之前流傳的文章分析,唐山房地產市場滯漲的根源是其獨特的經濟結構:城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷,這些企業絕大多數是政府壟斷和國有。這一分析得到一位唐山市城建系統官員的認同。最近兩年河北省治理大氣污染的壓力很大,企業的生存壓力都很大,政府的財政收入肯定會受影響。這位官員反問道,『(政府)不賣地怎麼辦?』
事實上,唐山也在謀求轉型。城鎮迅速擴張,但人口的城鎮化卻心有餘而力不足。『唐山這種經濟結構,就業機會本來就有限。再加上這兩年的環保風暴,關停的企業不少,就業機會也就更少了。而且,唐山的年輕人也不願意在老家待著,有點本事的都跑出去了。』前述城建系統官員稱。
年輕人口的外流,正是加劇唐山市房地產市場惡化的因素之一。一位家住和泰裡小區的市民對記者表示,因為平改,他家分了6套房子,目前自住一套,『其他的一套養狗、一套養鴿子,剩下三套租了兩年都沒租出去。』
和泰裡小區所屬的南湖生態城,盡管亮燈率不算太低,但也在預演著空城危機。此類情形,在鳳凰新城和高新區等唐山市區周邊,並不鮮見。不過,唐山的房地產行業並沒有止步。據《經濟觀察報》