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面對一直以來存在的羣租“頑疾”,本市再度開出“藥方”。市綜治辦、市高法院、市房管局、市公安局等十部門聯合制訂了《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》(以下簡稱《實施意見》),進一步細化了羣租的定義,並且針對羣租中的大房東、二房東、租客、中介等不同人員給出了相對應的處罰措施。同時,新“藥方”注意有堵有疏、剛柔並濟,要求各區縣收儲社會閒置房源,開展居住房屋代理經租業務,逐步擴大租賃住房供應規模。
明晰羣租各方責任
多年的實踐證明,整治羣租,光把板子打在大房東或二房東身上都是無濟於事的,因此《實施意見》要求租房“上下游”的各相關主體都應切實承擔起應負的責任。
出租人(大房東)應對出租房屋的安全負責,並與公安派出所簽訂《治安責任保證書》,特別是集中出租的出租人,還應按規定的要求,全面落實安全管理職責;違規租賃受到行政處罰的,在履行處罰決定前將限制其房屋買賣,同時將處罰信息作爲其不良記錄,納入本市公共信用信息服務平臺;不按規定納稅的,由地稅部門責令限期繳納,並從滯納稅款之日起按日加收滯納金。
轉租人(二房東)根據《實施意見》的要求:“轉租住房不得以營利爲目的”。抗拒執法的,由公安部門依法處以警告、罰款,直至拘留;違規轉租受到行政處罰的,除記入信用檔案外,還將建立“黑名單”抄告相關部門加強監管,並在房地產經紀行業內進行通報,不得爲“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業務。
承租人(租客)應對出租房屋的使用安全負責,並服從行政管理部門和街鎮的管理;在羣租整改前,按照合法穩定居住的要求,將暫停辦理承租人的居住房屋租賃合同備案、居住證和臨時居住證等手續。
房地產經紀機構和經紀人(中介)這次其作爲羣租中的重要一環,也被戴上了“緊箍咒”;一旦發現違規,除行政處罰外,還將暫停其經紀合同網上備案資格,記入信用檔案,並交由工商部門按照分類管理的要求,列爲重點監管對象。
處罰力度大大提高
對當前羣租治理執法成本高、違法成本低的問題,相關部門還加大了對違規租賃行爲的處罰力度。一方面,提高了對部分違規行爲的處罰標準。針對出租人和轉租人,將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“5000元以上3萬元以下”,提高至“1萬元以上10萬元以下”;針對房地產經紀機構,將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“3000元以上3萬元以下”,提高至“3萬元以上10萬元以下”。
另一方面,新增了違反安全管理要求的處罰措施。出租房屋不符合規定的治安、消防等標準和要求的,由公安部門責令改正,並可處1000元以上3萬元以下的罰款;出租人集中出租房屋達到一定規模,未落實相應安全管理責任,造成嚴重後果的,由公安部門責令改正,並可處最高10萬元以下的罰款。
近年來,中遠兩灣城等部分羣租現象嚴重的小區採取了“居民自治管理”、“人防加技防”等手段,有效地遏制了羣租現象,這表明,加強居民自我管理是維護住宅小區公共安全和居民合法權益的有效手段。《實施意見》也提出了要發揮居委會、業委會、物業服務企業等作用,通過修訂完善業主管理規約,增加人防技防手段、鼓勵業主以相鄰妨害提起民事訴訟等多種途徑,開展自我管理。這表明,已經初顯成效的“居民自治管理”、“人防加技防”的方法有望在更多小區推開。
鼓勵探索“代理經租”
市房管局表示,開展“羣租”綜合治理的目的,是爲了規範居住房屋租賃行爲,並不是禁止這些房屋出租,包括正常的合租,如果當事人改正後能夠合法租賃、規範租賃,也是達到了治理目標。
另一方面,《實施意見》對區縣政府提出了明確要求,要通過研究制定財政扶持政策,積極探索代理經租業務模式,鼓勵公共租賃住房運營機構、社會專業機構、物業服務企業等,收儲社會閒置房源,開展居住房屋代理經租業務,逐步擴大租賃住房供應規模,優化租賃住房供應結構,穩定住房租金水平。
事實上,早在2012年,長寧、靜安等區就已經試點通過代租居民存量房源的方式來擴大公租房的供應量。例如長寧區的劍河家苑就有一批閒置的動遷安置房源被政府以回租的形式,變爲公租房。
[何爲羣租]
要治理羣租首先必須明確定義羣租。儘管新修訂的《上海市居住房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)已給出了明確的定義,但《實施意見》又進一步將其細化,在本市中心城區和市郊城鎮的住宅小區內,只要有下列情形之一,就應認定爲羣租:
1將單位集體宿舍設在住宅小區內;
2將一間原始設計爲居住空間的房間進行分割、搭建後出租或按牀位出租;
3將原始設計爲廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居住;
4任一出租房間的人均居住面積低於5平方米;
5任一出租房間的居住人數超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外)。
其中,居住人數不得超過2人的規定,是此次同步修訂《管理辦法》的新增條款,主要是爲了解決出租房間內居住使用人超過正常居住人數,包括在住宅小區內設集體宿舍的問題;同時,人均出租面積是指出租房間內的實際面積,而不能簡單套用房屋建築面積來計算。