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圖/全景
風頭躉
文/羊城晚報記者陳玉霞
『五一』過後,越來越多房地產開發商加入『零首付』促銷行列;包括銅陵、南寧、無錫、杭州等多個城市紛紛推出救市政策;北京、深圳等一線城市在傳統營銷旺季成交乏力,樓市『拐點論』再度襲來。
就廣州樓市而言,『五一』成交量同比增加,但後繼成交仍顯乏力;進行促銷的樓盤數量增多。專家認為,當前樓市的促銷行為是市場經濟下的正常行為,廣州樓市已出現分化,但分化並不等於拐點,現在還沒有到要拐的時候,需繼續關注銀行信貸政策,如果銀根持續收緊,那時纔會是商家真正以價換量的時候。
樓價分化外圍多促銷,中心價堅挺
『五一』前後的廣州市場,『零首付』、『低首付』的宣傳鋪天蓋地,樓盤降價的消息不斷傳出。記者走訪市場後發現,這些做『低首付』及『降價促銷』文章的樓盤,幾乎都聚集在外圍板塊,以蘿崗、番禺、南沙、花都、從化為主。番禺時代傾城打出『零首付』、『免雙合同』、『全額分期3年免息付款』的措施,據稱一天賣出了近八成約200套單位。萬科東薈城小長假期間推出39套特價單位,比前期產品的售價下降了3000元/平方米左右,據稱一天賣出過半單位。
中心區的樓價表現相對堅挺,3萬元/平方米以上的價格相當普遍。海珠區逸景翠園推出新貨,售價達3.5萬-3.8萬元/平方米。越秀區淘金家園新貨預計要衝4萬元/平方米、東風廣場要賣5萬元/平方米。目前,中心區樓盤大多數采用常規折扣,極少見降價的現象。
中原地產項目部總經理黃韜表示,目前廣州樓盤的降價只可以看做是個別行為,此輪促銷也是樓市的一個短期波動,售價下降3%-5%都是正常現象,不能說是拐點。不少樓盤打出『低首付』的招牌,其實樓價並沒有下降,只是入市門檻相對輕松一點而已。黃韜認為,今年內一線城市的樓價仍將會是平穩的,廣州樓價在第三、第四季度還會上漲。
成交分化剛需盤旺場,大戶型冷清
『五一』檔期,廣州樓市整體不算太旺,但也不乏暢銷盤的出現。比如提前搶攻市場的新黃埔板塊的中海譽城,據稱推出的800多套單位一天內基本『日光』;『五一』開盤的新盤新福港鼎峰報稱一天賣了九成多、286套單位;花都的祈福輝煌臺、從化的逸泉映翠等樓盤,也都報稱一天成交七成左右。
合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,『五一』市場開始出現分化,剛需盤是成交主力。網易房產的統計顯示,4月30日至5月6日,全市共簽約1038套單位,其中成交的前十名均是主推剛需產品的樓盤,如保利花城、中海譽城、時代傾城、金地公園上城和碧桂園豪園等,成交量都在28套以上,最高的有128套。相對來說,主推大戶型的樓盤的成交量會差一些,各盤成交頂多8套。新黃埔板塊某大開發商營銷老總告訴記者:『對於項目內的中小戶型,我們一點都不愁賣,現在擔心的是140平方米以上的大戶型,因為這批買家受限購影響,成交量明顯少很多。』『五一』期間,記者巡盤發現,多個旺銷樓盤中,『日光』的幾乎都是中小戶型,『被遺留』的往往是大戶型產品。
黎文江認為,面向剛需的中小戶型將是今年商家走量收金的主力產品,『有個商家很有代表性,今年有兩大項目推出,一個是有幾千套剛需產品的樓盤,一個是珠江新城的高端樓盤,現在促銷的就是剛需樓盤』。黎文江說,由於去年廣州樓價漲幅過大,達20%左右,現在回調一些完全是市場的正常行為。從『五一』的市場可見,剛需產品的價格合理回歸10%-15%就有成交了,可以預見,只要銀根不持續收緊,5月份過後,剛需樓盤還會大有市場。
後市預測七月開始見分曉
近期,樓市『冷風』不斷。4月底,一份名為《毛大慶:全國房地產將下行,搞不懂北京樓市》的文章在網上廣泛傳播。中國房地產學會副會長陳國強表示,過去三四月份樓市時常出現『小陽春』,今年卻迎來一輪『倒春寒』,這樣的降溫態勢恐怕還會持續。陳國強認為,受資金監管限制等因素影響,近期國內房地產貸款規模繼續緊縮,同時購房者房貸利率優惠減少,『如果信貸持續偏緊,第二、第三季度的市場情況可能會更加嚴峻』。方圓地產首席市場分析師鄧浩志也認為,『五一』後廣州樓價看漲的可能性不大,極有可能會有更多的項目陸續加入以價換量的陣營中。
對此,黎文江分析認為,這個階段的成交低谷是市場周期性的表現之一,和2008年、2009年及2012年第一季度的低谷是一樣的。低谷時,商家首先做的是促銷,最後一步纔是降價,眼下還未到發展商要以價換量的地步,『6月份有世界杯,對成交也會有些影響,如果銀根持續收緊、首套房利率還上浮的話,那麼成交量恐將會更差。過了6月份,如果商家頂不住,那時纔可能出現以價換量』。黎文江表示,廣州樓市其實並不缺乏購買力,現在主要就看信貸因素,如果信貸寬松一些,樓盤定價合理一些,成交量會回昇。