|
||||
『新型城鎮化』成為時下城市發展一個最熱的話題。而對於正從『黃金十年』瓶頸中尋找前路的開發商而言,『新型城鎮化』就如同一句『芝麻開門』的神奇咒語,可能即將開啟房地產未來十年的巨大『錢途』。
要想把握未來,發展商就必須與新生城市同步發展。新型城鎮化意味著消費昇級、投資加大,而人口的集聚直接帶來的是巨大的內需,這些都對商業地產帶來了巨大的商機。而其中,布局於新城,『產城一體』的城市綜合體成為房企關注新熱點。
對此,多位業內人士分析認為,由政策指導帶來的擴散和轉移,將使得一線城市周邊區域誕生新生衛星城,而這些新城從不同程度上承接部分城市的功能,在這個過程中,除了單一的居住業態,能夠實現承接大規模人口遷徙的業態,非綜合體莫屬。更有專家認為,城市綜合體將成為樓市下一個十年,投資者最大的機會。
『產城一體』多方共贏
在最近幾年,越來越多的地產商將開發重心轉移到能夠持續盈利的商業地產中。最典型的莫過於前幾年還表示要『專注做住宅』的萬科地產,也開始徹底轉變思路並表示『萬科將從住宅產品供應商向城市配套服務商轉變』。在中國房地產學會副會長陳國強看來,萬科的這一姿態也是對新型城鎮化的順應。
在業內人士看來,越來越多房企的轉型並非自近年來政府推動城鎮化纔開始,但推進城鎮化進程則加速了這一趨勢。就房地產企業來說,現在可以看到的是,不少企業在發展的過程中,已經越來越注重產業和城市運營、產業支橕和住宅開發的有機結合。不少房企從戰略到產品層面,也開始注重順應新型城鎮化要求,加以調整甚至轉型。
而立足於『產城一體』的城市綜合體,是新型城鎮化中一種更先進的商業地產表現形式。簡單地說,『城中有城』的城市綜合體代替了單一的商業地產,它實現了工作、居住、娛樂、消費於一體,對於開發商而言,是一種風險更低的業態組合,至少保證了在這裡工作、居住的人流,可以反哺商業娛樂的消費;而對於地方政府而言,不獨是長線的稅收,也是城市昇級的契機。而另一方面,城市綜合體的概念源自對土地的集約化利用。
而對土地的集約化利用,也契合著城鎮化下的主流觀點。陳國強曾對記者表示,新型城鎮化從粗放型向集約型轉變,就要促進人口集中度,提高土地利用率。因此,在下一個十年,城市綜合體的投資與開發在城鎮化發展浪潮中得到更大的政策支持。
投資者未來十年最大的機會
正是『生而逢時』,越來越多的城市綜合體如雨後春筍般出現了,對於時下關於城市綜合體過多、泛濫的提法,RET叡意德執行董事張家鵬說,『不存在絕對過量,而我認為,這是城市的補課,對開發商和地方政府來說不存在輸家,而對於投資者而言,也許是未來十年最大的機會』。
很多進入二三線城市、一線城市近郊發展大型城市綜合體的發展商都嘗到了甜頭。萬達集團董事長王健林就曾經對媒體舉過這樣一個例子,『在第二個銀川建設萬達廣場開建之前,我當時想,銀川纔70萬人,有必要開兩個嗎?』但是,盡管有這樣的疑慮,王健林仍然拍板了第二個銀川萬達廣場的進入,他的理由是,『通常,一座購物中心的養商期需要3年左右。但這裡讓我驚訝,第一個萬達廣場一進入這裡,居然一開業就賺錢了』。
這些地域中所蘊含的巨大消費力,讓開發商都感到吃驚,『這些欠發達的城市實際上是在補課,這些城市缺乏公共設施。』張家鵬說,『中國內地雖然城市很大,規模很大,但是比中國香港,比新加坡,整個城市的公共設施都不足的。之前欠得太多了一定要補齊,實際上現在看起來,合理的一個彌補的方式,是一定要靠購物中心,未來的城市綜合體一個更好的補充,實現人們的工作、聚會和交往以及一些公共的活動』。
運營能力定成敗
在分析人士看來,對於商業欠發達的二三線城市、一線城市近郊區的綜合體建設熱潮有真實的需求支橕,然而也不是所有的城市綜合體都具有投資價值,都能做得好。
而城市綜合體最容易出現問題的業態,不是寫字樓,而是購物中心部分。張家鵬告訴記者,僅有三分之一的開發商對大型城市綜合體有運營經驗。『開發商的運營經驗和專業知識是購物中心成功的決定因素。』
而購物中心的運營,是一個相當復雜的體系。就單單說一個『商業動線』(指消費者在購物中心內的步行空間),動線設計的好壞,就可能會直接影響購物中心後期運營成敗和未來資產增值的空間。優秀的動線設計,概括起來就是『邏輯簡單+場景豐富』。對消費者而言,好的動線設計能夠讓消費者便捷輕松地逛完購物中心,清晰明確地了解自己在購物中心內的位置;對於零售商而言,好的動線設計,能夠最大化零售商家的展示面。『綜合體本身的復雜性決定了只有具備相當能力的企業纔有機會或者有信心去做這種項目,其中資金和人纔將是至關重要的因素』,張家鵬認為。
這一點也為廣州得田地產總經理袁志敏所認同。如果說部分二三線、三四線城市大建綜合體,是商業消費發達到一定階段的產物,那麼,當新奇勁過去,就必須面臨招商和運營的現實問題。『對於投資者來說,選擇品牌商家很重要』,袁志敏認為,管理運營經驗是決定城市綜合體的成敗的關鍵。 (詹青)