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□本報記者趙洪傑
今年以來,全國樓市整體低迷,降價聲此起彼伏。進入5月,樓市出現拐點的聲音更見強烈。我省樓市究竟如何?記者進行了深入採訪。
銷售面積明顯下滑
“成交量確實下滑不少。”2006年以來一直爲濟南多家中介提供貸款辦理服務的彭強說,去年經他手的成交量平均每月有100多套,但上個月下滑到了60多套。最近生意非常寡淡,他索性回家休養幾天。
受樓市“拐點”說法的影響,市民買房意願下降,觀望情緒蔓延。但彭強認爲,最主要的原因並非如此,而是銀行信貸收緊延緩了買房者腳步。民間金融和網絡金融的齊頭並進,使得銀行“錢緊”。“四大國有銀行都將貸款利率上浮了5%,中小銀行條件更苛刻,不僅上浮利率,還要求首付款比例上升至4成。”
我省一季度統計顯示,全省樓市的開工面積和銷售面積都明顯下滑。這與全國的情況相仿。據中原集團研究中心監測數據顯示,4月全國40個大中城市一手住宅銷售面積環比下滑5.8%。
房地產綜合服務提供商世聯行,在全國50個大中小城市近千個案場的彙總數據顯示,今年以來盤均上門指數保持常態。上海世聯地產顧問股份有限公司華東區域總經理袁鴻昌在微博上分析,這說明消費者仍在積極看樓,有效的購買力仍在,家庭資產負債表和現金流表現良好,但受觀望情緒影響,購房決策週期拉長。
價格未見實質鬆動
中國指數研究院發佈的4月百城價格指數顯示,2014年4月,全國100個城市(新建)住宅平均價格爲11013元/平米,環比上月上漲0.10%,是2012年6月以來連續第23個月環比上漲,漲幅較上月縮小0.28個百分點。
我省有9市作爲樣本,其中6市住宅均價環比上漲,德州市住宅均價環比漲幅最高,達到0.38%;濟南市住宅均價8786元/平米,環比上漲0.37%;環比出現下降的3市是濰坊、菏澤和青島,濰坊降幅最高,下降了1.56%,4月住宅均價爲4613元/平米。
記者近日走訪濟南樓盤發現,實質性降價的樓盤幾乎沒有,傳言降價的樓盤基本上都是採取了常規的促銷手段。
比如經十路與漿水泉路交會處卓越時代廣場,公寓樓單價僅5800元/平米。公寓樓間高近5米,上述單價是按在中間隔出一層的面積算,所以單價實際上還是1萬多。彭強最近在保利華庭買了一套新房,剛交了首付,價格已經漲了200元/平米。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗也認爲,濟南房價一直呈穩步攀升狀態,沒出現大起大落,調整時也不會出現較大幅度下滑。
樓市出現分化
“山東樓市總體健康,濟南、青島仍有空間,濰坊、臨沂基本到頂,一些縣級市價格滑落。”世聯行山東區域總經理朱江認爲,我省樓市同樣出現分化,需求、價格、供給都出現不均衡狀況,所有城市齊上漲的時代過去了。
以濟南爲例,朱江分析說,每年淨流入人口8萬—9萬,但去年底的一手房存銷比只要3.3個月。去年濟南土地成交總價前十的項目中,8宗居住用地中的7宗已經進入或即將進入市場,供應大幅增加,但至今仍處於是4—5個月的低庫存時期。
“濰坊長期處於供大於求的局面,本身房價不高,只有四千多每平米,人口淨流入速度也較慢,所以變動不大。”但他說像壽光等縣級城市價格明顯下滑,均價從四千多每平米降到了三四千。
樓市是拐點還是假摔?中原集團研究中心近日的調研報告顯示,在其調研的21個城市中,截至4月30日,只有杭州、常州、成都、瀋陽、寧波及惠州等6個城市有樓盤採取直接降價的方式促銷,且降價項目以高端樓盤爲主,降價幅度在5%至25%。實質性降價樓盤也不過9個,其餘多爲減少首付、特價房、團購房等常見的促銷形式。
“實質性降價的多爲庫存積壓嚴重的樓市‘重災區’,如杭州、常州等。”朱江並不認同次樓市拐點論,“只能說明全國樓市出現分化,樓市趨於理性,不是所有房地產都能賺錢,山東也是如此。”