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4月26日,上海下着瓢潑大雨,而浦東新區唐鎮,一箇中高端樓盤銷售點前人山人海,私家車把馬路圍得水泄不通,意向購房戶顧軍關注此樓盤多時,聽說此次降價才冒雨前來。“每平方米樓面價18199元,如果裝修標準按1萬元算,開發商幾乎貼着成本賣房。現在差不多七折多吧。”顧軍笑着說,原來該樓盤售價每平方米5萬多元,現在是3萬元多一點,還帶精裝修。
這僅僅是上海開發商促銷推盤迴籠資金的一個縮影。筆者瞭解到,這樣的降價在近期上海地產界並非個案。在開發貸、房貸收緊的大背景下,房企資金持續承壓,部分區域似有步杭州後塵之勢。
更爲嚴峻的是,上海市公積金中心的報告稱,當地住房交易量環比、同比明顯下降,自去年11月起交易量已連續4個月下滑。在這樣的基本面下,樓市價格鬆動已成趨勢。
之前,房價回落集中出現在二三線城市,從國家統計局公佈的數據顯示,溫州區域最先開始。這一次,上海樓市下行跡象開始顯現。“260萬元疊墅買2層送2層”,近兩週,章虹頻繁驅車到上海嘉定,欲覓一套中高端房產。但不時出現在眼前的房地產巨幅銷售廣告,讓她有一種樓市出現“大甩賣”的感覺,起碼有5個類似的廣告,這種情況,更加讓她不敢做決定立即買了,“260萬元就可以買到,價格僅僅是春節前相同地段同檔次房屋的七八折。”
嘉定地區並非上海的一個孤例。上海原本相對別的城市出現房價下滑之際,也是保持“滯漲”之態。而現在,不管市郊或者城區,從新樓盤到二手房市場,下滑趨勢趨於統一。
傳家房產中介機構資深顧問建英根據自己就業16年的觀察發現,降價形成的邏輯是,開發商融資壓力增加,一手樓盤首先開始降價,二手房市場緊跟其後。
不僅是零散的二手房源,一些機構也開始將儲備的大量房源出手了。比如長寧區某社區的整幢房產,共計120套住宅,2萬多平方米,掛牌價格爲4.94億元。但至今仍無人問津。
知情人士介紹,一些地產商的銳氣,顯然被陸續抽緊的融資鏈耗得差不多了。一方面,融資壓力加重,利潤也在大幅削減,抓緊推盤成了他們資金鍊運營生死存亡的一道關卡。
而加速推盤背後是開發貸、個人房貸的收緊。事實上,銀行系統對開發環節融資已連續數年保持收緊。部分開發商從銀行系轉走其他通道融資,挺過開發環節,但是,隨着個人房貸優惠利率取消,加強相關審覈,其資金回籠的銷售通道,又被限制。
“銀行層面對房地產領域的信貸政策,去年以來,每次監管會議上,都會強調、重申。”4月29日,某國有銀行支行行長參加了第一季度經濟金融形勢分析會議後透露,“會議強調要繼續從嚴執行國家房地產調控政策和差別化的住房信貸政策,強化房地產開發企業和土地儲備貸款風險防範。”
但是,即便資金流並不順暢,開發商還在想辦法投入更多資金到土地市場“託市”。“在開發的同時,我們基本又會投入資金啓動土地儲備。”某開發商對筆者稱。
“這像是一個套子,一頭緊縮,另一頭卻在膨脹。”上述開發商說:“銀行層面起初是開發貸‘抽資’,接着在我們的房源進入銷售通道後,銷售環節進一步開始抽資,我們無法按期限回籠資金;而另一頭,儲備的土地則無法按時啓動開發。”
如此一來,融資承重的開發商,要啓動循環貸款自然就顯得艱難。
實際上,由於融資壓力增強,一些機構對房地產循環開發投資也開始削減。上海統計局公佈的數據顯示,區域內房地產開發完成投資628.59億元,增幅同比回落了12.6個百分點。
-廿一/文