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繼房企大鱷綠地借殼金豐投資敲開資本市場大門之後,上海又一家本土國有地產企業農工商房產也步其後塵,該地產企業將借殼海博股份上市融資。
據農工商房產大股東光明集團管理層人士透露,雖然農工商房產早有上市打算,但此次借殼重組亦屬“突然”,“大股東做了一個重大的決定”。
上述人士表示,之所以是農工商房產借殼,而不是讓海博股份繼續發展物流產業,理由在於“房地產是資金密集型企業,農工商房產對資金的需求更急迫”。
在2013年斥資百億元大舉拿地的情況下,企業資產負債率可能進一步飆升,更加強融資需求。
百億激進拿地
儘管這幾年農工商房產努力想要突破上海區域,嘗試在長三角和全國佈局,在多位滬上地產人士眼裏,農工商房產仍然是“區域性公司”。從農工商房產的佈局來看,主要項目在上海。
農工商房地產官網上公佈的數據顯示,2013年2月至2014年2月,公司儲備土地3290畝,是前三年土地儲備的總和,累計增加項目25個。目前其土地儲備65%集中在長三角地區,其中上海佔13.8%、江蘇佔23.4%、浙江佔27.8%。
據不完全統計,去年6月至今,農工商房產至少斥資100億元在全國範圍內激進購地,涉及杭州、紹興、寧波、湖州、金華、舟山、宜興、揚州、武漢等十多個城市。
2014年國內樓市降溫,農工商房產繼續圈地。1月16日,農工商房產斥資11.96億元拿下浙江金華一幅土地;1月23日,農工商房產又以10.5億元的總價拿下浙江舟山一幅土地。近期,農工商房產還斥資約7.5億元,分別在江蘇宜興和揚州各拿下一幅土地。
對於農工商的大舉擴張,同策諮詢研究部總監張宏偉表示:“上市前,房企一般都會有大的拿地動作。土地作爲房地產開發的兩大核心要素之一,決定有多大發展潛力。從市場估值角度,上市前拿地也有增加資產這方面的考慮。”
負債高企
從財務數據來看,農工商房產負債大幅攀升,2012年年底剛性債務達到111億元,資產負債率高達74.36%,已超過業內公認70%的警戒線。在2013年斥資100億元拿地的情況下,資產負債率可能大幅飆升。
根據新世紀資信評估公司所出具的最新評級報告顯示,截至2012年底,農工商房產總資產爲191.37億元,總負債爲142.3億元,其中剛性債務111.13億元,營業收入爲62.4億元,淨利潤爲5.82億元,資產負債率74.36%。與2011年相比,在營業額同比增長39.78%的情況下,負債也同比增長了36.27%,負債率也上升了4.07%,淨利潤卻下滑7.4%。
目前尚無法得到農工商房產2013年的財務數據,有待一個月後重組方案公佈。
評級報告認爲,“農工商房產業務擴張速度加快,缺乏有效的資本補充渠道,隨着在建、擬建項目的推進,公司存在一定的資金壓力。”此外,在建、擬建項目主要分佈在二三線城市,易受房價波動影響。
對此,張宏偉表示:“不能單純看資產負債率,還要看現金流是否充足,包括銷售回款、企業自有資金、母公司和股東資產注入。有的企業拿地比較激進,資產負債率能達到90%以上。但如果出現現金流週轉問題,那就有很大風險了。”
快週轉壓力加大
與其他近年來快速發展的房企一樣,農工商房產快速發展的邏輯也是快週轉,通過“以價換量”的方式快速回籠資金。
在一份文件中,農工商房產總結道:以標準化支撐的快週轉模式逐步清晰,並形成了一套項目進度管控體系:新獲取項目六個月開工,多層項目一年竣工,小高層項目兩年竣工,高層項目兩年半竣工。
據瞭解,2014年農工商房產內部提出的目標是,在前一年100億元銷售額的基礎上,增加到了175億元。而要完成這一任務,難度頗大。
根據農工商房產主動披露的信息,公司整個2013年的合約銷售額僅爲110億元,但已經創下農工商房產的歷史新高。作爲上海的一家老牌房企,農工商房產直到近年來才逐漸開始大幅擴大規模。數據顯示,農工商房產2010 2012年的營業收入分別爲55.21億元、44.64億元、62.40億元。
一位上海開發商分析稱,農工商房產規模剛剛突破百億元,上市做大資產的衝動非常明顯,從公司戰略佈局來看,短期內進入這麼多城市,戰線拉得太長,在樓市降溫的大環境下,壓力很大。
-熊曉輝/文