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曾幾何時,受迫於不斷高漲的成本壓力,對城區土地有特殊偏好的開發商們紛紛出走,在鎮區圈地建房,甚至利用成片土地掀起“造城運動”。
而今,緊貼政府“三舊改造”的思路,不少龍頭房企開始陸續“殺回”石岐,希望在城區重建標杆性項目。據記者統計,近期石岐正在動工的房地產項目已經有6個,開發商的背景全是地產巨鱷。
萬科借“三舊改造”落地石岐
近年來,伴隨着城區優質地塊的日益稀缺以及土地價格的水漲船高,衆多龍頭房企逐漸從早年的鏖戰城區戰略,逐漸轉向深耕鎮區。以遠洋城、萬科等爲首的龍頭企業,開闢鎮區市場取得了顯赫成效。
而在近期,土地供應異常緊張的石岐,卻再度成爲龍頭房企們競相入駐的重點。據記者瞭解,目前包括萬科、雅居樂、遠洋、大信、時代在內的地產巨鱷早已各自圈地,許多項目已經進入打樁階段,今年底或明年初便可開始預售。
由於石岐土地供應相當之少,部分房企拿地建房的方式,採取了“三舊改造”的模式。以萬科爲例,它在石岐的全新項目命名爲萬科金域藍灣廣場,位於石岐區清溪路88號,即原中山凱中有限公司地塊。記者從石岐區政府獲悉,該項目總投資30億元,一期投資10億元,規劃建設94棟16層高住宅,項目初步估計佔地200畝左右。
早前的《中山市舊城區員峯山片區控制性詳細規劃》曾進行了公示,佔地3.58平方公里的員峯山片區性質定位爲“岐江河邊擁有獨特山水風光的,以居住和公建配套爲主導功能的舊城更新改造區”。而此次萬科項目落於這片區之中,意味着該片區的“三舊改造”將有實質性進展,也將激活周邊的人居氛圍。
記者走訪瞭解到,該項目目前已經處於樁基階段,仍有部分舊廠房未拆除。項目周邊的舊廠房仍是正常營業,裏面仍有工人在生產。
大信二期總投資近10億
在囤地石岐的龍頭房企中,走商業路線的目前仍只有大信一家。但這一項目的規模也不容小覷。
記者瞭解到,大信新都匯二期位於一期的南側,佔地2萬多㎡,將建成一個地下3層停車場、地面5層購物中心裙樓、一座50層高寫字樓、酒店和4個30層的公寓塔樓。建成後的大信新都匯二期將連接一期,形成一個近50萬㎡,集合購物中心、商業街、寫字樓、酒店、公寓、住宅爲一體的中山最大的城市綜合體。
該項目同樣爲三舊改造項目,總投資10億元,在功能業態上與一期形成互補、錯位發展。據開發商估算,二期建成後,連同一期預計可實現營業收入30億元。
大信新都匯一期自建成後,短短的幾年時間,便已經成爲中山最核心的商業體,但近年來中山多個商業綜合體拔地而起,建築規模一個比一個大,不斷衝擊着大信新都匯的商業地位。業內人士認爲,大信二期項目此次的加入,將進一步完善片區配套,鞏固龍頭商圈的地位。
雅居樂與時代地產再度相遇
在臨近沙溪的博愛路路段,雅居樂與時代地產的項目曾經一度拼殺,戰況激烈。而今,兩個龍頭房企轉戰城區,選擇的地段同樣相近,再度“拼殺”的局面無疑將再度上演。
記者走訪獲悉,時代地產在石岐的項目於岐江河南側,華僑中學高中部一側。這一地塊摺合70畝,現狀爲已平整,土地用途爲商業住宅。土地容積率上限爲2.5,建築密度上限35%,最大建築限高60米。
該地塊已經空置多年,但地理位置相當不錯,尤其是周邊還有包括華僑中學在內的知名中小學,未來估計主打教育地產。
雅居樂在石岐的項目名稱爲雅尚花園,同樣在東明橋岐江河側。項目佔地面積71462.2㎡,規劃建築面積17.8萬㎡,容積率上限2,建築密度上限35%,最大建築限高100米。
據業內人士透露,去年雅居樂以約300萬元/畝的價格拍下該地塊,樓面地價2250元/㎡。但在2006年時,雅居樂曾以647元/㎡的樓面地價拿下世紀新城地塊。相比之下,石岐的拿地成本無疑高出很多,預計項目出售價格會在7000-8000元/㎡。
雅尚花園預計共計8幢,由26—32層高檔住宅組成。該項目已經在3月28日動工建設,與時代項目相差半月時間。按照目前項目的進度,預計2014年12月盛大發售。
鎮區房地產開發壓力漸增
曾幾何時,受迫於不斷高漲的成本壓力,對城區土地有特殊偏好的開發商們紛紛出走,在鎮區圈地建房,甚至利用成片土地掀起“造城運動”。而今,爲何這些企業又開始陸續“殺回”石岐,甘願承受高昂開發成本?
對此,中山資深地產人張林峯坦言,開發商各自情況有所不同。之所以會出現衆多龍頭房企齊聚石岐開發項目,當中既有必然因素,也有偶然因素。
必然因素在於,雖然鎮區土地價格便宜,且往往能形成較大規模項目,但近年來由於衆多開發商瘋狂涌入,使得樓市供應大幅增加,競爭異常激烈,價格戰時常出現。項目難以賣出高價錢,自然無法實現較高的利潤。
“但中心城區土地就不同,可以說是買少見少。尤其是像石岐這樣擁有衆多優質配套的區域,其出售的價格甚至比鎮區樓盤要高出3000—4000元/㎡,且比鎮區容易賣出,所以一旦遇到優質土地且價格合理,一般的龍頭房企都會積極囤起來。”張林峯認爲,由於城區優質土地較難取得,競爭壓力稍微沒那麼大,這也是吸引不少房企重回城區市場的一個重要因素。