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樣本:金牛區五丁苑小區
全國民事起訴住改商第一案
經驗:
1、制定管理規約,允許住改商,但禁止經營餐飲、娛樂等擾民項目
2、不違反法律、法規,無業主反對
3、區別收取物管費,住改商多交,補貼業主
結果:
小區住改商經營戶從50多家減到30多家;按照規約多收取的物管費,平均每年有4萬元左右,非住改商的200餘戶業主平均可享受200多元的補貼
聲音:
“現在很少遇到擠電梯的情況,進進出出的人也不像以前那麼嘈雜,跟以前相比,如今的五丁苑小區完全像一個居民小區。”——業主王先生
“能通過這種方式規範管理,我們還是很感謝業委會的工作人員。”——業主李先生
“商家在這樣的場所經營,也給住戶造成了干擾,通過增收服務費的方式給予補貼也是合情合理的。”——商家代表王習爲
昨日,成都商報記者前往全國民事起訴住改商第一案所在的金牛區五丁苑小區調查發現,該小區率先探索住改商解決管理之道,通過業主自治,制定管理規約,允許住改商,但禁止經營餐飲、娛樂等擾民項目,同時提高住改商商戶的物業費,將多收的費用補貼業主。這樣一來,小區其他住戶一家一年可以少繳物業費大概200元。
首例起訴
有效果10多家“住改商”搬走
2009年底,最高人民法院關於民事起訴住改商司法解釋出臺前夕,五丁苑的住改商糾紛已經鬧到不可收拾的地步,兩棟電梯公寓裏已入駐了超過50家中小企業,其中不少公司整層樓地盤踞在小區辦公,甚至有企業直接將上百人的公司食堂搬進了五丁苑小區,讓小區的住戶不堪其擾,公用設施也不堪重負。
昨日,小區業主委員會主任羅朝義接受成都商報記者採訪時介紹,儘管如此,當時並沒有人願意主動去起訴。最終,業委會動員受害業主向法院起訴了擾民最爲嚴重的金牛座(小區樓名)4樓的某食品銷售公司,成爲全國民事起訴住改商第一案。
“最高法出臺關於起訴住改商的司法解釋後,我們業主的腰桿就更硬了。”羅朝義稱,迫於訴訟的壓力,先後有10多家商家陸續搬走。
制定規約
允許住改商但要遵守規矩
五丁苑小區位於北一環路旁錦江河畔,修建於2002年。五丁苑業委會從2006年開始思考如何探索住改商的解決之道,並制定了《增加對非住宅物業服務收費》的規定,試圖通過增加物業管理費來約束住改商的商家們,但很多住改商業主並不配合,沒能起到實質性的作用。
2007年10月,《物權法》的生效實施,給業主們提供了法律依據。於是,五丁苑小區出臺住改商管理規定,進一步按人數劃分了收費規則:住改商經營戶人數在5人以內的,按照1.5倍的標準收取物業管理費,超過5人的經營戶,按照3倍標準收取物業費。
羅朝義介紹說,2010年5月,經全體業主2/3以上多數通過了《關於業主將住宅改變爲非住宅用房的管理規定》,增加了“禁止變更爲餐飲、娛樂、倉儲、教育等經營性用房”的禁止性規定,還增加了“不違反法律、法規、無業主反對”的規定,與物權法及司法解釋完全相吻合。同時還將該規定升格爲五丁苑業主管理規約,向所屬社區和街道辦進行了送達備案。
現狀如何
趕走鬧心商家業主一年獲益4萬
作爲參加該規約修訂的業主代表,王習爲同時也是住改商的成員之一。2003年,他所在的公司購買了五丁苑小區山羊座(樓名)的頂層,並將該樓層裝修成辦公場地,至今仍在辦公使用。
“作爲住改商的業主,我們可以接受區別收取物業管理費的規定。”王習爲表示,正是在這一規約的規範下,淘汰了那些規模較大,嚴重影響業主生活的商家們。據王習爲介紹,如今物管費1.5元/平米,對於辦公面積上千、員工上百的公司,要按照4.5元/平米收費,從經濟適用的角度考慮,這類企業自然會選擇離開。羅朝義介紹,小區住改商經營戶最多的時候有50多家,如今那些規模較大、擾民嚴重的鬧心住改商戶先後都搬走了。
據五丁苑物業服務中心主任杜川介紹,針對住改商的業主多收取的費用,除去物業公司的管理成本外,全部交還業委會。“按照規約多收取的物管費,平均每年有4萬元左右。”羅朝義說,這筆費用只能補貼給非住改商的業主。
“目前小區除了30多戶住改商的業主外,有200餘戶住宅業主直接享受了這筆費用,”羅朝義稱,補貼這筆費用後,每戶居民每平米少收0.1元,按照平均每戶180平米計算,每戶每年可享受200多元的補貼。
成都商報記者周茂梅攝影報道