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小房子現在越來越受歡迎,特別是商業性質,不受限購限貸影響的小公寓產品更是受到投資者的關注。這些產品與以往的小戶型住宅已經有了很大的區別,並被開發商們包裝成為一種非常時尚的東西。
無論是LOFT的普遍化或者是高端裝修標准以及酒店式的服務管理,都開始成為公寓產品吸引買家進行投資的理由。然後,隨著近年來大量公寓項目的,這些產品盡管擁有越來越多的支持者,但同時也隱約地出現一些不太理想的苗頭。其中最為關鍵的就是大量的公寓推出,開始透支著這個市場的承載能力,盡管現時以總價而言,小面積的公寓產品給了更多的人成為市場的投資者,但公寓的泛濫也必定會面臨著過剩的問題,而這個問題未來將越來越明顯。
據合富輝煌市場研究部報告顯示,預計2014年廣州將推出近2.5萬套的(商務)公寓新品,遍布廣州11區,這一數據比去年還要多出近5000套。據統計,廣州全市11區今年在售和計劃推出的商務公寓項目共有五十餘個,其中40多個在售。而番禺則是在售公寓盤數量最多的區域之一。現時有超過10個公寓盤集中在華南、市橋、南站等熱門板塊。
熟悉地產行業的人會發現,在過去的很長一段時間裡,廣州的公寓產品數量都是非常少的。記得在2011年,北京路、環市路等地段一些高端的公寓項目推出時,所打出的廣告語就是『稀缺』。正由於少,這些產品都被做得非常精。除了質量本身被要求得高以外,配套、服務等都達到了非常高的水平。然而,從2012年開始,這種勢頭開始被打破。眾多開發商開始迷戀起小公寓這種產品,一來是住宅地越來越難搶,二來是不少小面積的商業土地很難打造大型的商場,所以一小塊一小塊分割的商用地塊開始被建成了公寓項目。只是僅僅不到兩年的時間,這些公寓樓盤就開始泛濫甚至有點成災。以番禺為例,當年敏捷在華南板塊、金山大道以及南站推出三個LOFT項目時,這裡還沒有其他的公寓產品。但現時不僅有萬達、四海城、海印等走高端路線的公寓項目,同時還有敏捷、奧園、保利所打造的一些較為平民化的商業公寓項目。僅在方圓幾公裡的區域內,就已經聚焦了差不多十個公寓樓盤。這樣的量是非常驚人的。而這些項目還不包括那些現時仍然只是地塊,未來很有可能又再度轉變成公寓樓盤的土地。
盡管現時還很難說公寓產品是不是已經過剩,但起碼在某些區域的確是數量非常大。事實上,這對於買家而言是有風險的。畢竟公寓產品大部分都是被用以投資用途。而與住宅不同,未來接手購買這些產品的買家同樣也將是出於投資的考慮。如果在某個區域擁有大量的公寓產品,那麼投資的風險就是變高。
如果僅從租賃性價比來看,公寓產品無疑是比不上住宅產品的。盡管其面積小,但是由於密度大,更為關鍵的是大部分公寓樓盤幾乎沒有小區,僅是以單體樓形態存在。這樣從租賃的角度上看,對於市場更多的吸引力並不是居住,而是可注冊公司的商業性質。如果從這個角度上看,則極有可能會出現一種狀況,那就是價低者更有吸引力。如果在某個區域量過於大,那麼未來投資回報將不會理想。而從轉手回報來看,顯然,由於有高稅以及短時效的影響,如果再在同類型產品密度大的環境下,公寓產品的投資性將極有可能比不上住宅。
蔣勁勁