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□易憲容
中國住房市場的週期性調整已經開始了。
爲什麼這麼說?很多購房者進入市場的原因在於預期購買後能夠以更高的價格賣出,而這種預期又取決於金融條件,如利率高低、融資槓桿率大小、信貸獲得容易程度等。如果金融條件對投資者有利,投資者將預期有更多人來接盤,住房價格上漲,從而使更多的投資需求涌現。但如果投資者預期房價下跌,那麼需求就可能下降。也就是說,在以投資爲主導的住房市場,只要金融條件變化,住房市場的預期就會逆轉,這也就意味着週期性調整開始了。
2013年以來,無論是互聯網金融爆炸式的增長,還是影子銀行的泛濫,都在改變國內金融市場的資金流向及價格水平。比如,互聯網金融爆炸式增長使大量銀行存款流出,減少了銀行體系的可貸資金,推高了銀行貸款的價格。這使得銀行不得不收縮住房按揭貸款。在這種情況下,完全依賴於銀行槓桿率的住房需求也出現縮減。國內住房市場的價格上漲已持續了十幾年了,一旦市場預期出現逆轉,銀行對住房市場貸款會更加謹慎。
金融市場條件的變化還表現爲今年以來的人民幣貶值。人民幣貶值會使得以人民幣計價的住房價值下降,從而導致投資者不願進入住房市場。
最近,國內一些城市的住房銷售下降但價格下跌很小,這意味着這些城市住房市場的預期發生了逆轉。
(作者爲中國社科院金融研究所研究員)