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多地銀行“微鬆”房貸利率多地政府鬆綁樓市調控昨日地產股衝高回落
昨日傳來消息,北京下發文件稱五環內不再出讓商業用地。與此同時,多地銀行也開始放鬆房貸利率,廣州四大行首套房貸利率本月起或集體下調,而北京、深圳、珠海等地的首套房貸利率甚至最高可打9折。
多位業內人士表示,“微鬆”只因房貸收緊對樓市影響過於劇烈,由於房企融資本身尚未放開,房貸稍鬆雖可刺激銷售,但對行業意義不大。
資本市場的反應也印證了市場擔憂。昨日A股地產股衝高回落,萬科甚至收跌1.47%,香港內房股也多數收低。分析稱,未來板塊走勢主要看政策面。
連日來,救市的說法坊間盛傳,與之對應的是,多地銀行開始放鬆房貸利率,包括北京、深圳、珠海等地的首套房貸利率甚至最高可打9折,大改此前難見基準的局面。此外,記者瞭解到,廣州地區四大行也開始引領下調趨勢,有銀行首套房貸從上浮10%下調到上浮5%,放鬆趨勢蔓延。金融“鬆口”,是否能帶動式微的地產“翻盤”?
銀行貸款境外融資齊收緊
房企財務費用已增長一成
上月,中國樓市延續降溫態勢,房價疲態初顯,庫存量過高的部分城市放鬆限購政策開始“救市”。而“房貸荒”和“貸款難”從2013年下半年延續至今。
據中原地產研究中心統計數據顯示,截至4月底,136家房企已經公佈2013年年報,合計總淨利潤達到965億元,僅有7家公司爲負利潤。但從財務數據來看,企業的融資難度明顯加大。據統計,136家房企的財務費用總計爲143億元,同比增幅達9.5%。
融資難,源於銀行貸款和海外融資的同步收緊。央行數據顯示,房企貸款增速持續下滑。3月末,主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額15.42萬億元,同比增長18.8%,增速比上年末低0.3個百分點,房產開發貸餘額、地產開發貸餘額、個人購房貸款餘額增速同步下跌。
而進入今年,受美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重疊加影響,房企境外融資金額也持續回落,已經在境外發債成功的房企日子也不好過。一位地產私募人士介紹說,隨着匯率從6.0左右上升到6.25,相當於境外發債房企成本增加超過3%。
同時,由於房貸持續收緊,房企銷售也在今年出現下調現象。中原地產研究部統計數據顯示,受毛利率下滑等因素影響,有半數上市房企業績利潤出現同比下滑或虧損,房企合計淨利潤下調幅度達到三成。而一季度環比則出現了半數企業利潤降低。
金融開始鬆口?
只因房貸對樓市影響劇烈
融360金融數據顯示,4月以來首套房9折以下利率優惠絕跡,個別銀行最高上浮40%。放款方面,銀行壓貸、緩貸普遍,部分銀行出現半年放不出款的情況。但近日,房貸忽現放鬆跡象。本月以來,銀行房貸利率鬆口,四大行甚至步調一致下調首套房貸利率。有分析認爲,目前銀行房貸利率鬆口旨在進一步休整樓市。
“之前收緊是銀行體系基於對房地產市場整體風險的防範,現在放鬆也是因爲收緊後對房地產市場出現的劇烈變化的一種修正。這也看出銀行信貸政策的變化對房地產市場的影響是非常直接的。”優選財富董事長張虎成昨日接受記者採訪時表示。
但目前,各家銀行房貸額度鬆緊不一,“基本上廣州地區鬆口的以四大行爲多。其他股份制銀行還是由於額度緊張和風險把控等原因,對房貸利率仍咬在較高的位置。”某國有大行業內人士表示。
地產股欲漲又止未來看政策
本報訊(文/表記者張忠安、潘彧)“北京下發文件五環內不再出讓商業用地”、“北京深圳珠海首套房貸利率鬆動”,受兩大利好傳聞影響,昨日早盤地產股大幅拉昇。不過,板塊欲漲又止,衝高回落。
京商業用地年初已“搶跑”
昨日,市場傳出消息稱,北京下發文件五環內不再出讓商業用地。但是,官方並未對該消息進行確認。
今年年初,北京商用地塊便出現放量“搶跑”出讓的情況。2014年1月,北京土地市場上,商業地塊成交金額達到112億元,達到整體土地成交金額的31%。分析稱,北京商辦物業運營商將憑此文件大幅受益,尤其是在相關區域有土地儲備的企業受益最大。受此影響,昨日華遠地產、中房地產及京投銀泰等地產股漲停。
然而,中原地產研究部數據顯示,2010年1月~2014年5月,北京商業類土地五環內成交佔比僅14.8%。中原地產首席分析師張大偉表示,“這一政策即使真實,對北京商業用地影響也非常有限。”
房股衝高回落萬科跌1.5%
整體上,投資者對地產股依然很謹慎,萬科A週四衝高回落,收盤下跌1.47%,招商地產昨日雖然上漲0.63%,但在過去23個交易日累計跌了20.32%。這也意味着,面對多種利好傳聞,股民追高意願不強。昨天走強的地產股前期表現都很疲弱,華遠地產昨日漲停前20個交易日已累計下跌20%。
有行業分析師表示,“地產股對重大利好反應冷淡,一是市場對地方政府的樓市鬆綁政策能不能得到中央默許還存在顧慮,二是擔心房企的盈利能力回落。港股內房股下跌也對A股地產股有拖累。”
盈利能力依然堪憂。東莞證券何敏儀表示,A股140多家上市房企今年一季度業績回落明顯,營收同比上升10.25%,增幅同比大幅回落了30多個百分點。歸屬母公司股東淨利潤則下降5.6%。龍頭萬科一季報淨利潤罕見下降5.23%。
在多數分析師看來,2014年全年整體商品房銷售增速回落也將是大概率事件。因此,基本面或難以支撐地產股大幅上漲,但如果地方政府救市獲得高層默許,銀行支持房貸,地產股有望走出“政策市”。
房貸利率下調意義幾何?
正方:有效刺激地產銷售
易居房地產研究院研究員嚴躍進認爲,目前定向降準向全面降準轉化的概率在加大,商業銀行也意識到銀根放鬆有望實現,“在房貸上,一是資金預期未來比較充裕,二是要解決剛需購房者的購房需求。另一方面,在部分城市進行救市的情況下,金融系統勢必在信貸上做出表率。總體上看,商業銀行救市,釋放了積極信號。”
有分析認爲,目前,降低房貸按揭利率能有效刺激地產銷售,因爲利率變化會明顯影響到購房者未來多年的償貸支出。但銀行的房貸額度並沒有放鬆,有股份制銀行個人貸款經理甚至直言,他們行今年年內想放鬆都很難,且利率肯定不會到基準以下。
反方:僅具象徵意義
中國房地產學會副會長陳國強認爲,此輪調整是市場內部供求關係和經濟基本面發生變化,而不是因爲樓市調控。張虎成也表示, “在房地產市場已經下行的趨勢背景下,我認爲房貸鬆口僅具有象徵意義,市場供給大於需求帶來的後果,只能靠時間,或以價換量才能消化。”