|
||||
業主們希望管理物業能規范化。
新物管辦法已實施業主與物管產生矛盾時有條款約束
文/記者王鵬圖/記者張宇傑
提取物業維修基金難、共有物業收益分配難……此類業主投訴紛紛的行為,在新出臺的物業管理辦法中均有條款進行約束。日前,《佛山市物業管理辦法》已由市政府辦公室印發到各區,並要求認真組織實施。近年來,三水各小區業主與物管的糾紛屢屢發生,而原來的《佛山市物業管理辦法》兩年試行期已在2012年結束。新的《佛山市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)實施,將有利於小區更加規范管理,同時也讓業主與物管有矛盾時能有明確的法律依據。
業主意見難收集怎麼辦?
未參與表決可計入多數票
物業維修基金長期處於『沈睡』中,是業主們常常詬病的問題。而要是提取物業維修基金,根據相關規定,必須取得2/3人數和2/3面積的業主同意。但在實際操作中,因為一些業主本身不住在小區,往往很難收集全業主的意見。
根據此次實施的新《辦法》,為了避免出現上述情況影響,提高表決效率,可由小區的管理規約或業主大會議事規則規定,將未參與表決的業主的票數計入已表決的多數票。即只要按照已投票總數的2/3決定意見,未投票的業主不影響意見的決策。
共有收益怎麼管理?
公共車位停車費歸業主共有
新《辦法》明確提出,物業管理區域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入歸全體業主所有。利用物業管理區域屬於業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主和業主大會的同意,並依法辦理相關手續。
所得淨收益依法歸全體業主共有,存入共有收益獨立賬戶。若委托物業服務企業對共有部分進行經營的,共有收益分配應考慮物業服務企業在共有收益經營中的成本,具體收益分配由業主委員會與物業服務企業協商確定。
據了解,共有收益主要可以用於幾個方面,如維修、更新、改造、增設共用設施設備;業主公益活動;業主委員會工作經費和補貼;補充住宅專項維修資金等。
哪些行為物管不能有?不能限定業主購買指定服務
在新《辦法》中,還提出了13項物業管理企業不能有的行為。其中,涉及當前投訴較為集中的方面,包括如擅自改變物業服務用房用途;擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有建築和共用設施用途;擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;物業服務合同終止時,不按規定辦理查驗移交手續;限定業主購買其指定的經營者(服務提供者)的商品或者服務等。
物業提價調解不成怎麼辦?申請物價部門核定收費標准
新《辦法》規定,實行政府指導價管理的普通住宅,其物業服務收費指導價由基准價和浮動幅度組成。具體收費標准由物業服務企業在區制定的指導價范圍內與業主協商確定,並向管理部門備案。已竣工但未出售或者尚未交付給物業買受人的物業,其物業服務費必須由建設單位全額交納。
自有產權車位(車庫)的物業服務收費可按車位(車庫)的數量計收,也可按法定產權建築面積計收。全體業主共有的臨時停車位的,停放服務收費按價格管理部門制定的機動車停放保管服務收費管理有關規定執行,依規辦理相關手續。