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樓市“會診圓桌”:泡沫一觸即破?
胥會雲
去年年底以來,中國房地產市場開始出現下滑。伴隨着量價齊跌,一些城市也開始出臺微刺激政策,市場上多種聲音不絕於耳。
到底如何看待目前的形勢?未來又會如何?房地產行業的下滑態勢,究竟會產生怎樣的影響?《第一財經日報》採訪了獨立經濟學家謝國忠、中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌、中國指數研究院研究總監杜丙國。
房價會一浪一浪調整
第一財經日報:你怎麼判斷目前的市場形勢,是泡沫已經破裂,是拐點,還是短週期調整?
顧雲昌:我認爲是短週期調整和拐點出現兩者的結合。但拐點有兩種解釋,一種是小拐點,一種是大拐點,大拐點就是正增長變負增長,小拐點就是增速放緩。我願意將目前的市場狀況看成是小拐點,銷售增幅下降,但是不可能全面下滑。
同時這又是週期性的盤整,因爲房地產市場是買漲不買跌,一項政策出臺後,或經濟形勢發生變化,就容易出現觀望。一定觀望期後,積壓的需求量會隨後釋放出來。2010年4月到2011年底,我們整個是下滑的,但是2012年後突然就爆發了,這種勢頭保持到了2013年。2014年需求釋放減緩了,實際上從去年四季度就平穩下來了,這是樓市客觀的小週期,現在處於小週期下行階段。
謝國忠:2012年是拐點,2013年出現局部反彈,主要是一二線城市,一些三四線城市幾乎沒什麼銷售。三四線城市明顯供應過大,而老百姓的收入有限。現在一線城市是價格泡沫,三四線城市是量的泡沫。
中國通過調控和改變預期創造了一些需求,但長期不可能改變房地產供求關係。
我覺得房價會一浪一浪調整,因爲會有政府調控改變百姓預期的情況發生,但是最終調整多少,還是要看政府調控的力量與市場力量的博弈,所以要做出價格判斷並不容易。我認爲最終每平方米房價會降到2個月平均工資以下。
杜丙國:在城市市場分化加劇、觀望氣氛漸濃及去年同期高基數的影響下,今年1~4月我國房地產市場的表現略顯低迷。但是從中長期來看,我國房地產市場仍處在規模繼續擴大的上行區間,目前的“拐點”只是短期預期影響下的波動變化,2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢,投資新開工增長平穩”的特點。
日報:如何解釋這一輪下滑的原因?
顧雲昌:房地產除了市場因素外,還受到宏觀經濟影響、房地產調控政策影響。宏觀經濟層面,現在中國經濟增速放緩,必然會導致房地產市場增速放緩,這是相輔相成的。對房地產產生影響的主要是貨幣政策,現在是穩健偏緊的,去年四季度以來,對房地產的信貸比較緊,導致房地產市場缺乏資金,銷售放緩。
至於房地產本身的調控政策,國家層面沒什麼變化,實際上現在的情況主要是宏觀經濟層面信貸政策和房地產週期的變化,造成了市場相對下行。2012年我們就預測2013年是前高後穩,實際上也是如此。今年完全不同,能不能實現前低後穩,還要看宏觀經濟的發展,以及貨幣政策的情況,也和各地是否採取寬鬆政策有關。
謝國忠:房地產泡沫是巨大的貨幣泡沫的體現,而這個泡沫已經開始下行了。貨幣是兩條線,一看貨幣是不是貶值,二看還有人能借錢嗎。現在家庭負債較高,地方政府也借了那麼多錢,貨幣又有貶值的壓力,二者相加,貨幣泡沫走不下去了,所以房地產泡沫也走不下去了。
地方政府會放鬆調控
日報:現在部分城市調控政策出現變化,接下來會如何演進?
顧雲昌:房地產市場出現嚴重分化,這和房地產市場特點有關,這是一個區域性市場。同樣的一線城市也有差異。這樣的情況下,政府工作報告明確提出要分類調控,所以出現了一些地方微調,或者說是微刺激。
實際上地方政府是在現有權限裏進行調控,影響房地產市場的主要是宏觀政策尤其是貨幣政策,以及房地產調控政策。前者地方政府無權改變,後者地方掌握的就是戶籍是否限購、稅費能否補貼,還有就是公積金貸款的供應。目前看來,地方政府的救市主要就這三方面進行。
上一輪地方醞釀微調,馬上就被幹預掉了,這一輪沒有干預,看來也是在情理之中,應該會影響到更多三四線城市或者二線城市。目前一線城市還沒有看出來有這樣的跡象,北京上海還需要一定的觀測期,儘管有一定的鬆動打折,還沒有達到需要政府出手的情況。
謝國忠:救市沒用,只是給大家一個錯覺,讓大家入市。限購就是吹動泡沫的力量,突然限購形成短缺的感覺,導致大家都去買房。
地方政府放鬆調控肯定會蔓延開去,會不斷想各種辦法出來。但是在三四線城市不可能有效,因爲百姓本來就沒錢,量又有那麼大。
杜丙國:地方政府在救市的同時並不會突破中央調控的基調和界限。需求不足、供應過剩的三四線城市將率先調整,措施預計多爲“開源式”,即放鬆需求端,通過放寬限購條件、降低首付及貸款利率、稅費優惠等手段,刺激需求入市,加快存量去化。
此前房價過快上漲的部分二線城市,也將加入政策調整的行列。一線及熱點二線城市,由於面臨較大的房價上漲壓力,政策調整的空間及可能性將相對較小。
在前階段多個城市進行微調後,中央並未如此前般進行干涉。可以看出,中央層面雖然在隨時跟蹤關注房地產市場變化,但不願出臺更多的行政手段進行調控。