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【導讀】地產降價潮繼續蔓延,京城房貸再現打折優惠,多地醞釀救市。經濟之聲評論:樓市剛剛打噴嚏,要不要馬上吃藥?
央廣網財經北京5月8日消息據經濟之聲《天下公司》報道,樓市降價潮逐漸蔓延,北上廣深一線城市全部失守,越來越多的樓盤開始打折促銷。而北京農商行甚至推出了首套房貸85折的優惠。樓市低迷,最着急的卻好像是一些地方政府,鬆綁限購,甚至是救市的消息此消彼長。在樓市調控政策的背景下,樓市價格剛剛出現鬆動,就好似是站在風中的樓市剛剛打了幾個噴嚏……這個時候,地方政府,要不要馬上就送上感冒藥呢?
經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此評論。
經濟之聲:房地產市場進入了相對清淡的階段,一線城市房價上行的勢頭已經得到抑制,二三線城市甚至出現了降價潮。從南寧開始,之後還有濱海、杭州蕭山、無錫和安徽銅陵,不少城市都做好了救市的姿態。您之前判斷,樓市現在處於短週期的開始,在這個時間點上,這些地方救市能否見效?
楊紅旭:我說的地方政府救市它的驅動力是很明顯的,就是因爲地方的財政和地方官員的政績跟樓市聯繫比較緊密,救市的原因主要是市場開始降溫了,甚至某些地方的話,從2011年開始市場已經持續的降溫,到目前類似溫州。但我認爲要談到救市的效果,其實不用特別的奢望,主要是因爲第一是地方調控樓市的權限比較小,因爲這個稅收和信貸這兩個主要的工具都掌握在中央部門手中,那麼地方政府調控權限比較小,最多是一個小打小鬧。
那麼第二個方面,地方救市需要形成一種有幾個城市慢慢增多,這個需要過程。它的影響力需要一個量邊到質變。目前的話,少數幾個城市有表態或者說下發文件,要等到幾十個城市甚至上百個城市陸續都救市的時候,纔會形成一個從量變到質變。
第三個的話,地方救市主要影響還是人們和行業的心理預期,認爲地方政府忍耐不住了,有行動了。但是這個是由心理預期慢慢轉化成市場行動,這個也需要過程。現在在影響心理預期,還沒有真正影響到購房需求有觀望到入市這樣一個質變。
經濟之聲:之前,我們針對不斷上漲的房價出臺了一套又一套的調控措施,但還是擋不住房價上漲的腳步。現在房價開始穩定,或者出現小幅回落,其實目前開發商雖然有壓力,但是依然有促銷的辦法,反而是個別地方政府看起來比開發商更急。房地產調控的作用剛剛顯現,地方政府是否應該救市?
楊紅旭:我判斷是有兩個。第一個的話,是別急。第二個的話是適度。
所謂別急我還是說目前整個市場短週期的運行規律剛剛是告別夏天,進入秋天,剛開始入秋,市場降溫只是在部分的地區,除了浙江片區之外的話,肯定城市只是剛開始降溫,而且那房價還沒有由漲變跌,我們觀察其實這個房屋的價格指數,3月份時候還是一個環比正增長,就是房價還沒有出現拐點,成交量是有一些降溫,但是房價總體上還是比較堅挺的,只是少數樓盤在打折促銷。在這樣結點的話,是不應該急轟轟的去救,因爲市場它需要個調整的過程。現在還沒有到冬天,所以說我認爲不要特別急。
所謂適度,因爲中央也說了要施行雙向調控,分類指導,個別城市確實是比較低迷而且的話低迷時間已經有點長了,像溫州已經低迷三年了。這種地區的話,我認爲可以適度的進行放鬆調控政策。適度就是兩個方面,第一個話既有政策,以前的話是比較嚴,比如說限購、限貸、限價很嚴格,那麼說你可以根據目前的形式略微做一些調整,就是把這個去行政化以前的時候過於嚴厲的政策可以放鬆,這個我認爲是可以理解的,但是就是說你這個適度你不能違規,也不能違法,比如說我們看到,因爲我們房地產行業很多房企業的話,都是有法規法律的約束的。
比如我們說開發區的預售資金監管,你這個就不能過於說放鬆監管,因爲說監管的話,是有利於維護購房者的利益,因爲你是區房。比如我們說土地這個政策,因爲市場一降溫的話,有些地方政府對開發企業監管就開始放鬆了,比如說我們一想所謂的拿地之後一年不開發罰款,兩年不開發收回,但是一旦市場降溫有些開發企業的話,可能就開始不開發了,就開始等地了,土地開始撂荒了,這個的話地方政府還是要監管的,所以說你要適度但是別急。
經濟之聲:等於是政府沒有幹好它應該幹事,而有的時候反到它爲了救市還幹了一些不該乾的事情。比如說有媒體報道,個別地方政府給企業打招呼不讓企業降價,形象一點說就是房地產一打噴嚏,地方政府都送上感冒藥,甚至命令房地產企業不許打噴嚏。是否能夠讓地方政府儘量少干預,保證房地產按照市場規律來運行?除了您剛纔說的濟監管的一定要監管之外,如果能讓地方政府管住這個不應該亂動的手?
楊紅旭:首先說有企業想促銷降價,但是地方政府不高興,不讓降,這個還不是送感冒藥的問題,這個是你企業。就是說項目和企業感冒了,但是你不讓它去治病,因爲這個感冒之後的話,什麼意思呢?就是市場既有價格定的偏高了,然後很難去銷售,企業通過調整價格來促進銷售這個是企業面對市場很自然的一個所謂的反映和行動,只有這樣話價格纔會趨於穩定。這個時候政府不應該去幹預企業根據市場的變化去調整定價,這個是不應該的,但是地方政府該怎麼辦呢,我認爲的話,地方政府第一要做好監管,就是維護房地產市場的這種秩序,維護這樣一個秩序。
第二個的話,在住房方面的話,你可以更多保護剛需,保護首套住房需求,甚至保護改善需求,就是二次改善。但是對於所謂的投資投機還需要遵循中央方針要抑制投資投機,也就是說你所謂的放鬆所謂的救市是有個度的,這個度的話,還是以優先滿足剛需和自主需求爲主。這個方針和原則你是不能變的。
第三的話,我覺得地方政府不能亂行動,因爲還需要遵循省級部門,包括中央有些大的框架,不能說是動輒去越軌,因爲這個調控放鬆的話是有底線的,否則的話會引起一些負面效果。