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一方面是開發商打着“抄底”的旗號拼命推售新城新區的商鋪,另一方面則是區域商業氛圍的培養困難。近日,記者調查發現,在商業綜合體已成新城“標配”的趨勢下,處於非核心商圈、非成熟區域的商鋪的升值潛力被看好。
人口密集缺商業配套
近日,記者實地走訪了位於北京東南六環、在亦莊產業支撐下漸漸形成大規模居住區的馬駒橋區域。早在2007年1月5日,北京市政府批覆《亦莊新城規劃(2005-2020年)》中,將亦莊新城劃分爲7個片區,馬駒橋居住組團就是其中之一。
目前,馬駒橋已有珠江、合生、富力、首開等多家品牌開發商進駐,密佈着10多個已入住或在售的樓盤,如米拉VILLAGE、合生世界村、天鵝堡、UP生活、東亞瑞晶苑、融科鈞廷、珠江薩爾斯郡、晶彩亦莊、珠江四季悅城、富力尚悅居、首開國風美崙等。
近年來,定位於亦莊第二生活區的馬駒橋依託亦莊發展,居住人數不斷增加,消費功能需求逐漸加大,但“馬駒橋一直沒有十分像樣的商業,缺乏有品質的消費場所”,在馬駒橋商業街開了7年店鋪的朱先生說。
在興華中街與通馬路交叉一帶的馬駒橋商業街,是馬駒橋現有的商業聚集區。較大的購物中心包括百尚生活廣場、樂淘生活廣場、百分百購物中心、金鶴商城等。
除此之外,馬駒橋的商業就是來自衆多樓盤中的底商配套。如與合生世界村一路之隔的珠江薩爾斯郡配有1.3萬平方米的底商,米拉village自身配備2.7萬平方米的商業,算是較大規模的一家。
記者在一個已經售罄近一年的新社區發現,其商街、商鋪雖然配置齊全,但出租率並不高,很多商鋪都還沒有開業。“實際上我們是自持了很大一部分商街,但目前還沒有開展招商。因爲雖然住宅基本都賣完了,但業主的入住還需要一個過程,至少2至3年時間裏,社區的商業人流尚不足以支持社區商業的保本乃至盈利,所以我們要過一段時間再考慮招商。”該房企的銷售人員向記者“吐槽”新社區的商業運轉之難。
業態影響租金高低
記者瞭解到,合生世界村配套的10萬平方米集中商業、1.3萬平方米高級會所將是馬駒橋商業配套的亮點。其中,世紀華聯超市已與合生世界村簽約,佔地1.4萬平方米,將於今年8月開放。珠江四季悅城規劃有6.8萬平方米環廊商業,其東側未來還將開發36萬平方米商業綜合體,打造成亦莊新城大型的國際一線品牌聚集地。這些都將彌補區域內商業不足的短板。
記者經走訪發現,目前馬駒橋商鋪租金多在2元/平方米/天左右。如馬駒橋商業街上一面積30平方米的臨街商鋪,月租金爲1600元,摺合約1.78元/平方米/天。珠江逸景100平方米左右的底商,月租金爲8000元,摺合2.6元/平方米/天。星悅國際183平方米的商鋪,月租金1.5萬元,摺合2.7元/平方米/天。位於馬駒橋商業繁華區域興華中街的一個商鋪,面積90平方米,月租金甚至達到9000元,摺合約3.3元/平方米/天。
RET睿意德高級董事王玉珂表示,衡量一個商鋪適不適合做投資,主要看其周邊的需求和消費能力。要想得到高的租金回報率,還要選好商業業態,不同業態的商業,即使店鋪挨着一起,租金也會有高有低。他建議,首先要清楚自己的物業適宜經營什麼業態,在此基礎上去找尋租客,才能獲得相對而言的高回報率。
回報多靠物業升值
王玉珂表示,目前新興城區商鋪的租金回報率達到5%即是比較高的水平,一般只能達到3%—4%的水平。
記者瞭解到,這一回報率僅與銀行定期存款的水平相當,按照目前中國人民銀行執行的利率水平,一年定期存款的年利率是3%,二年定期存款3.75%。而市場上的各類理財產品年收益率則普遍高於3%。既然如此,在馬駒橋這樣的非核心商圈、非成熟區域購買商鋪作爲投資,還划算嗎?
王玉珂認爲,商鋪的租金回報率不高,是租賃市場普遍存在的情況,即商鋪的售價虛高,與租金之間存在剪刀差。大多數商鋪投資者都容易忽視商鋪物業本身的升值問題。
“這種升值有時是相當驚人的。比如300萬元買的商鋪,未來有可能以600萬元出售。”不過,王玉珂也坦言,這要做好5年以上的準備。
甚至有業內人士直接點破:“只要是這幾年買的商鋪,不用出租或自營,僅物業升值就足以跑贏5%的回報率,說白了就是放着也增值,那爲何不趁開盤時相對價低的時候出手呢?”
不過,也有觀點認爲,對於投資週期最少也是30至40年的商鋪來說,不考慮其商業運營價值,僅僅從轉手角度考量投資回報,這種算法也會有“失靈”的時候。
本報記者陳靜思胡喆